近來，有不少聽友在群裡呼籲《房探零零七》節目組多講講體育新城，因為早些年沒怎麼拿這地方當回事兒，也就是聽聽演唱會看看球，等到真要考慮在此置業的時候，發現房價就像坐火箭一般“噌”地躥上去了。
6月22日體育新城還有新地塊摘牌，已經有品牌開發商表示要“死磕”到底，屆時體育新城板塊會再度成為焦點。所以，我們覺得與其“蹭熱度”，倒不如請上節目客座嘉賓、大連新峰房地產顧問有限公司高級分析師李雲龍，給大家提前梳理一下知識點。
一、 體育新城的範圍如何劃分，從什麼時候開始崛起？
我們所說的體育新城，是圍繞著大連體育中心而建立的，整個區域的規劃面積約有74平方公里。通俗點兒劃分，東到大連北站和高速口，西到由家村，北到海岸線，南到華北路，這一片都是體育新城的範疇。
大連體育中心於2009年5月開工建設，2013年9月全部修建完備並投入使用，承辦了第十二屆全運會，運動場館都是世界一流的標準。在此之前，這一片區多是一些倉庫、廠房、物流鏈、駕校等用地，經過一段時間的土地平整和規劃建設，便有了大家現在所看到的體育新城。當然，體育新城如今在建設之中，它的區域價值也在逐漸釋放。
二、有人說，體育新城為全運會而生，因房地產而興。不妨盤點下這片區域的土地出讓情況。
體育新城片區最早的土地拍賣應該是在2003年，開發了盛寶家園項目，當時的樓面價是749元/㎡，總價3754萬元。2003-2005年間，成交了近4宗土地，基本都分佈於南關嶺生活圈一帶，畢竟2005年以前還沒有體育新城這個概念，樓面價徘徊在600-1100元/㎡，像祥和花園、南嶺花園等項目都是在那時候開發的。祥和花園算是當時最大的一宗土地了，建面在18萬㎡左右，現在祥和花園的二手房價格在11000-13000元/㎡左右。
到了2013年，體育新城才有了真正的土地供應。
從理論上來說，最早供應的土地是保利的一個民生項目，但由於無法銷售，我們這裡就不多說了。
2013年10月10日，體育新城第一宗土地放出公告，原定掛牌日期為2013年的11月12日，後來更改了掛牌時間，直到2014年2月27日才最終成交，成交樓面價3000元/㎡。這個項目就是現在已經交付的中航華府，銷售初期均價8200元/㎡，最便宜的時候要低於8000元/㎡，後來價格一路上漲。
同一年還成交了三宗土地，均被新東昌摘得，也就是我們現在的中華城項目，總價近22億元，土地總建面約71萬㎡，樓面價3116元/㎡。中華城現在正處於銷售旺期，每逢加推都有客戶來選房。
到了2016年底，招商摘得2宗土地，2017年初萬科也進入了體育新城。目前，萬科新都會項目僅剩幾套公寓產品，招商海德公園不斷加推，成交情況不錯。
2017年10月16日，中海以當時最高的成交總價，摘得了體育新城四期D、E地塊，這一次的土地成交直接將板塊推向焦點。
三、 體育新城板塊商品住宅成交情況如何，從供應面積、成交面積和成交均價等方面做以分析。
2014年的銷量很少，在這裡就不作統計了。從2015年開始，我們以月度為單位，對這三方面進行分析。
從圖上我們可以看出來，前半程的體育新城是很低迷的，銷售均價很平穩，尤其是在初期階段。當時中航華府和中華城開盤的時候，很多人都不認可這個區域，所以成交量在一開始的時候不盡人意。
但是到了2015年後半段，成交有了起色，供應量也開始加大。2015年下半年的成交均價基本在8300元/㎡左右。
2016年4月之後，價格開始逐漸上漲，入市量也增多。到2016年底，價格增長至9500元/㎡左右，買房的客戶也越來越多。那時，人們對於土拍沒什麼概念，而且土地成交沒有溢價，沒有太多可以拿出來說的爆點。當時項目宣傳多以華南北部新居住區為主題，現在則完全不同。
到了2017年，品牌開發商大舉進入，萬科、招商兩大巨頭均端上了拿手好菜，一面是迎接城市新貴的都會系產品，另一面是崇尚生活的皇家公園居住感。有的時候，我們從項目名字上就可以看出值不值得我們出手買房。
2017年底，體育新城板塊價格上漲到了12800元/㎡左右，如今區域的均價是14800元/㎡。還有一點需要注意的是，可售貨源不多了，目前板塊內已取得預售許可證的可售貨量僅1.74萬㎡，以現在的去化速度來看，可能不到2個月就賣光了。
四、 體育新城哪些產品最受歡迎？主力客群是哪類人？
一說到體育新城，很多人的第一印象就是剛需區域，住宅面積都不大。
沒錯，一開始體育新城就是這樣的。早前拿地的中航華府項目，主力產品都在120㎡以下，更多的是集中在70㎡和90㎡左右。但是大家只看到了現象，卻沒有看到原因。當年這宗土地成交時，政府要求住宅中小戶型比例為60%以上，所以我們看到很多產品針對的是剛需客群。同時受限制的還有中華城項目，要求住宅中小戶型比例為35%以上，與前者相比下降了一些。
如今，體育新城在售項目面積段明顯有所放寬，目前板塊內比較受歡迎的高層產品在90-100㎡之間，小高層在90-100㎡以及110-120㎡之間，洋房則在110-150㎡之間，跨度較大。
我們通過市場調研發現，體育新城板塊的主力客群年齡並不大，多集中於25-35歲之間，這一部分客戶的家庭結構多以小兩口或新晉三口之家為主。甘井子區的地緣客戶佔較大比例，但從全市各區瞭解的信息來看，限購之後中西沙高四區的客戶也對體育新城板塊表示看好。
目前，客戶收入水平適中，有穩定的還款能力，消費觀念比較超前，對板塊未來看好，不急於要求板塊內有大型配套。客戶關注的點，多集中於開發商品牌、戶型功能、贈送、得房率、物業服務、未來升值空間和區域配套的跟進。另外，還有一部分客戶對學校的資源比較關注，畢竟目前板塊內還沒有學校。
五、 接下來，體育新城有哪些方面需要我們給予關注？
我們說，體育新城是大連主城區一個特別年輕的板塊，要關注的方面其實還蠻多的。中華城、招商海德公園均有未開發的土地，都值得購房者為此買單。另外體育新城最新的項目中海萬錦公館也快開盤了，銷售主力會是80-120㎡的洋房和高層，還有80-150㎡的城市別墅。92㎡的花園洋房特別適合作為婚房，無論戶型、價位還是品牌都挑不出毛病，感興趣的朋友可以去了解一下。
除了房子，我們也要關注土地、配套和交通。6月下旬供應的土地從條件上來看，比較苛刻，儘管建築面積約43.85萬㎡，但要有15%的租賃配建，並且要有商業配套。可以看出，把區域做好並不單單是蓋房子，而是要建“城”。都說萬達要在體育新城附近拿地，小道消息準不準，咱們走著瞧，現在萬達的足球迴歸了，房子能不能也跟著迴歸，不妨拭目以待。預計地鐵二號線二期會在2019年試運行，未來北側還會有一條新山東路，這些都是區域的增值點。
如果你錯過了當年的高新園區，不妨試試現在的體育新城。之前也有很多朋友問節目組在哪買房子合適，手裡的錢也不算太寬裕，就想用一套房子做投資。我們的答案是，如果你想穩穩地慢投資，那就選擇體育新城，將來新機場商務區崛起，交通路網完善，地鐵貫通，產業集群完備，這裡就將變成真正的“新城”。
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