美國的主流房產投資者，也不再迷信一線城市的房價了。相信讀完這篇文章後，2018 年美國房產往哪投，您心裡就有底了。
自1979 年起，成立於 1936 年的美國非營利組織 Urban Land Institute（簡稱 ULI，譯為城市土地學會）每年發佈美國與加拿大地產行業的新興趨勢報告。ULI 是全球歷史最為悠久的關注土地使用的非營利機構，在全球有 4 萬名會員，成員主要是地產、城市開發、政府等行業的機構和個人。
在今年 ULI 與諮詢公司普華永道聯合發佈的報告中，超過 800 多名北美地產行業一線從業者接受了專訪，另有來自開發商、地產諮詢公司、投資經理等的 1600 多名專業人士參與了調查問卷。
這份報告因此可以說是關於 2018 年北美地產投資最具參考價值的一份資料。
報告長達 117 頁，涉及的領域涵蓋工業用地、房地產和商業地產等方方面面。我們完整閱讀了報告全文，將其最關鍵的信息歸結為一條：2018 年，房產投資應關注一線城市以外的二線城市。
這很有意思。我們知道，2018 年，在中國投資買房的標的大概率也在二三線城市。
那麼在美國，這句話的道理何在？
首先要明確一點，美國一線城市都有哪些。它指的其實是傳統的六大城市：紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、波士頓和華盛頓特區。在一線城市之下，還有次一級的主要城市，比如西雅圖、邁阿密、費城等等。在此之下，就是所謂的“二線城市”。
二線城市沒有準確的定義。就連諮詢機構 CBRE 都調侃說，“二線城市的定義清晰地跟泥潭沒兩樣”。不過，二線城市基本上會滿足這麼幾條標準：
通常是州內經濟發展水平較高的城市；
房產開發成本低，房屋供應尚未過剩；
勞動力成本低，而商業友好程度高；
生活成本低而生活質量高，受到千禧一代的青睞。
為什麼在 2018 年，美國一流的開發商和投資商視二線城市為最大投資機會呢？這跟影響地產行業命脈的經濟大勢有關。
根據美國經濟分析部門的數據，自 1975 年以來，美國宏觀經濟已走過六個週期，如今正在經歷的這第六個週期從 2009 年開始。這個週期不僅無比漫長，GDP 增速也來到了最近幾十年來的最低。
雖然美國的房價已經穩健上漲了6年，但一位分析師提供的數據仍值得警醒：2017 年上半年，美國地產行業的交易量同比下降了 5%，如果和 2015 年四季度的峰值相比，已然直降 13%。雖然美國經濟整體呈回暖態勢，但特朗普上臺後美國經濟前景尚不可測，對地產業不知會產生什麼樣的影響。
物以稀為貴的道理大家都懂。尤其在經濟高速增長的時期，越是稀有的東西升值的速度和規模也就越大——中國一線城市的房子就是這個道理。而萬一經濟不好，最先感受到萎縮的也是一線城市的地產。
美國也是一樣。
“我們目前正處於一個漫長的週期，它既不是大繁榮也不是大毀滅。未來幾年的關鍵是把視野放得更寬闊，去看更多的市場，去探索不同的物業類型。” ULI 和 PwC 聯合發佈的這份報告的開篇詞寫道。
在經濟大勢不明朗的情況下，去選擇”更多的市場“，可以規避掉大城市因為與經濟大局掛鉤更緊密而固有的風險。當然，另一個讓投資者轉移目光的理由是，一線城市的投資和運營成本實在太高。
根據商業信息諮詢機構 IHS Markit 的數據，美國主要城市（包括一線城市和次一線城市）的地產成本比二線城市高出 38%，在這些地方做生意的成本高出 16%，而能源開銷和勞動力成本則分別高出 22% 與 14%。對於企業和機構投資者而言，所有這些費用相加是個不小的數目。
不要以為這些數字只和機構投資者或商業機構有關。試想一下，如果中國最頂尖的公司都跑去了二三線城市，那裡的房價會停著不漲嗎？如果中國的投資商都開始將目光聚焦到某個二三線城市，那裡的潛力也一定會被開掘出來。
這種變化已經在美國發生。
我們做了統計，二線城市（及其同義詞）一詞在 ULI 與 PwC 2017 年的報告僅出現 10 次，而到 2018 年，這個詞的出現次數已達到 28 次。
也就是說——在美國土地使用和買賣領域最有話語權的人，都在愈發關注二線城市。這不是說一線城市不再具備投資潛力，而是，越來越多的人相信，二線城市將有更穩定的收益和可預見的回報。尤其是在經濟形勢不明朗的情況下，二線城市是一個更可評估的投資對象。
並不是只有個別投資者對二線城市抱有憧憬。下面的這份榜單羅列了 2017 與 2018 兩年，數據來自 1000 多名一線北美地產與政策從業者對最具前景城市的判斷：
完整的榜單收錄了78座城市，此文摘錄Top 20
對比 2017 與 2018 年的榜單會發現，排名變動幅度最大的是南卡羅來納州城市 Greenville，由 2017 年的排名 63 躥升到 22，佛羅里達州的 Fort Lauderdale 由 2017 年的 35 名躥升到第 6 名，加利福尼亞州的 Richmond 則由 69 名上升到 45 名。它們全都屬於“二線城市”的範疇。
與此相對的是傳統門戶城市的吸引力下降：除了波士頓排名略有上升，其餘都大幅下滑。其中，舊金山的投資與開發潛力排名從 2017 年的第 10 下降到 27 位，紐約曼哈頓與布魯克林的名次分別下滑了 33 和 14，芝加哥排名下滑 23 位，華盛頓特區則下滑 11 位。
除了上述提到的經濟形勢、高運營成本外，一線城市在投資者心目中的失寵還因為它們對年輕人口的吸引力在降低，而年輕人口對於一座城市的經濟活力而言至關重要。
縱觀 2018 年榜單前 20 名，除了個別大城市（比如西雅圖、洛杉磯、波士頓等），其餘都以生活成本低而生活質量高為特點。根據數據，二線城市的住房成本大約比主要城市低 45%，並且，許多二線城市正在推出激勵年輕人入住的低收入群體住房。
一名住房研究者在接受 ULI 這份報告採訪時就說，“如果看到千禧一代住在美國的郊區，到那裡成家立業，你千萬不要驚訝。”
但其實更戳心的一句話是，一直以來人們都一廂情願地認為，千禧一代是“共享經濟的使用者，熱衷城市生活，會為了財務追求而選擇在主要大城市居住”，而實際上，千禧一代“正在快速步入成家立業生孩子的階段，他們會基於生活質量和生活成本的考量而選擇郊區和二線城市”。
奧斯汀是這方面的典型例子。我們已經在此前的文章中多次提及它作為吸引年輕人口的城市範本：交通便利、住房友好、豐富的娛樂設施和世界級文化活動滿足著年輕人的文化與生活質量需求。
以奧斯汀為代表的這些後來居上的城市正在逐漸搶走紐約、舊金山、洛杉磯們的風頭。或者說，正是後者在長期繁榮下的不作為，讓它們變得越來越不可被年輕人負擔。而一旦年輕人不來了，一座城市未來的生命力又要如何界定呢？當城市不再有生命力，再多的投資也只能是荒誕之舉了。
需要再次強調的是，ULI 與 PwC 這份報告的主要受眾是機構投資者與開發商，但它對 2018 年的預測，以及提出的對二線城市的關注，值得每一個投資者為之反思。城市的興衰不是一成不變的，在任何時候，投資者都需要具備往前看一步的意識，竭盡全力找到下一個最具價值的投資對象。在選房子這件事上，選對了城市，也就邁對了一個大步。
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