（赞歌太多，反省不可缺）
西安！西安！西安！
最优落户政策！最惠招商扶持！最牛品牌团队！
古城街头巷尾，西安男女老幼，从未如此真切感受政府效能，从未如此清晰体验发展量能。
于是皇城土著们天然自豪感，叠加国家中心城市、国际化大都市定位，再叠加房价旱地拔葱···一剂剂肾上腺素注射，已经分不清刺激了什么，全部感官集体高潮。“西安年·最中国”、城市亮化、“春满中国·最西安”、无人机表演世界纪录···让这个城市每一个细胞都麻酥酥的自豪。
糖多了、甜久了、今天就来冒天下之大不韪来泼点冷水送给各位。毕竟世界是多元的，也总是需要有人给大家点冷静反思或者让大家找个槽点 go to hell
一、先说说落户吧：（大西安，大无私！）
最优落户政策下西安累计增加至少50余万人，“三放四降”后西安的落户门槛更是降低到海平面（35岁以下几乎无门槛。35岁以上可随迁），然而对比东莞、成都、杭州等城市，西安的薪酬水平提起来又岂止汗颜，过低的薪酬水平和突然放了窜天猴的房价，不知新西安落户的伙伴们感受如何？很多年以来西安一直保持人才供大于求局面，并且高端人才因薪酬或高端就业岗位竞争过分激烈而不断流失，自2017年西安开启落户后大规模人口流入，人才市场供需失衡加剧，薪酬水平更加难以上涨，而新一批的高校毕业生也面临与新落户人口竞争局面。某种程度上这些高校毕业生流失或许将增加，其实如果西安这座全国教育重镇每年能将二三十万大学毕业生留在西安，就根本不必多此一举的全国抢人？急功近利的人口落户凑足1000万就成为国际化大都市了？！就实现国家中心城市了？！难道这么急吼吼的抢人就只是为了完成1070万人口任务，打肿脸充“国家中心城市”“国际化大都市”，这样又是否符合长远发展利益？就像去医院治病，开的药是分次服用的，那你能一口气吃完希望病好么？
再说的狠点！难道“大西安”的定位是输出“输出博士、研究生”等高端人才，引入低端人才再教育，准备桃李满天下么？高端人才流失的西安对于高端企业是否还有那么大的吸引力，进驻的高端企业是否会有一天空心化？
或许这是我们无法置信的西安人的无私和格局吧。
头条小司聊理财
西安城市旧债太多，城市配套医疗、教育等基础资源不足的问题始终突出，但相对优越的高校资源却是绝对的硬实力，在大规模人口流入后矛盾终于显现，教育政策打补丁，新落户人员中高考返回原籍。与去年楼市出台限售政策如出一辙。滞后的补丁政策和快马加鞭的落户让人产生了城市管理者落袋为安，买房者、落户者自负投机风险的感觉，虽然无可厚非，但猛药救命，良药治病，错置了终是贻害无穷。
二、再说产业落户和创业：（运动式创业或许变成一地鸡毛，政策、制度长效扶持才是长久之道）
再说一次吧，西安不缺人才，缺的是拿什么留住我们的宝贵人才，17年至今，政府不遗余力的招商引资，先后落定京东、阿里、腾讯、吉利、京东方、前海等企业，这座城市毫无疑问很多年都将因此受益，但这些企业也将感谢西安这座慷慨的城市，为他们提供了这么多的廉价劳动力（这个现象以后或许会改观）。为今只愿那些签了协议的企业早日落定早日运转，为改善西安人才市场环境和人才待遇水平做出贡献吧。
创业大街在西安遍地开花，从鼓励到演变的如运动一般不过一年有余。但目前所知，入驻较少，空置很高，创业的高风险和资源整合力的要求，决定了创业者九死一生的命运，根据某创业空间统计：90%以上团队三个月内死亡。活过一年的更是寥寥。
所以，我们要的不是量，不是竖个精神堡垒，摆点道具就成了创业之城，营造创业环境只是第一步，更应该从创业培训、资源搭接、融资辅助、财税减免、产业扶持、产品宣传等多维度支持，创业大街不要最终又成为了地标、公园，甚至一些特权层的寻租空间。
三、下来我们重点说房价吧：（数据冰冷，人心煎熬）
西安房地产市场的火爆已经无以形容，五月首周房价已突破1.3万（13423元/㎡）。相比16年上涨初期的（10月6979元/㎡），不到20个月时间上涨92.33%。
（历史数据、来源未知如涉侵权请及时通知）
数据冰冷，人心煎熬——这或许就是当下所有人的内心写照吧！
以下虚拟一段买房百态：（放松下，别认真）
一套没有的人（男）：想买一套，内心说：我是刚需——不买女朋友不同意——会单身——父母会着急——房价会更高——会妥协——会倾尽所有（七大姑八大姨）买一套。最终牺牲了感情、时间、金钱然后花了更多的钱买了一套。
一套没有的人（女）：房子长得太厉害了——他咋还不说买房——不买房谈啥——分了再找个买房的？好找么？能看上我不？要不在争取下——吵架中——吵架中——吵架中——滚吧，累了，不爱了，不伺候了——妈，我不想相亲——他有房再说，没房就算了，我不想浪费时间——有房，行吧，脾气不好··——妈，我俩性格不太合适，他家催啥嘛——终是最爱成旧梦吧，这或许就是人生。
已经有房的人：再买一套，内心说：房子小了——房价涨得太快了——赶紧换——没资格——离婚、落户——旧房别卖还要涨——没钱？借！——欢天喜地离婚——全西安交资料——月收入六千，贷款要求覆盖月供2.2倍——假流水、共同还款人（爹、妈）——人海看房中——买到欢天喜地，买不到垂头丧气。
已经有了几套的：内心澎湃激动——真棒，当初我说了买房的吧——你说再买两套可以吧——爸妈能离个婚不？要不你哥不是农村的么，用他的办户口——别卖太大，也不能太小——交资料——内心得意：限购能难住我？——咱哥流水不够，直系···——先试试，不行就让爸帮帮忙——买个房真不容易，唉——哥，谢谢，过两年我把房一卖你帮我过下户。
炒房的：咋办？——限售！！！——弄个协议公证下不就好了——终于泥蟆脱手了，惊了劳资一身汗——五年呢！我哪有时间陪你们玩——挣多少？两年翻番还不够？！——知足，忒知足——比我这更挣钱的我看下，嗯，贩毒？哈哈哈···
来自网络
以上仅供娱乐，其实只是想给大家传达一个消息：这个时间点，西安没有专业炒房客了，因为炒作量能已经基本耗尽，买房的都是小散、改善和刚需，专业炒房客打的是时间差，现在已经套现离场了。
还记得16年在西安各大项目门口拉着这样的横幅：欢迎河南看房团、欢迎合肥看房团···彼时国家正大力去库存、地方正大搞货币化安置，西安库存周期20个月以上。在这波暴风骤雨的货币洗礼和涨价去库存后，西安市突然进入了补库存周期，市场库存量长期低于6个月，住宅库存长期低于两个月。不得不说炒房团的到来改变了整个西安楼市面貌，炒房团在最初阶段上顺政府去库存，下顺开发商清货。而且手法专业，媒体响应迅速，模式成熟、手法娴熟，迅速清掉曲江、经开板块几个项目（中铁建国际城、万科蜜柚、中渝国际城···），并大肆炒作后，点燃楼市上涨动力。然而这只是个开始······
地方管理者是乐见其成的，毕竟14、15年土拍市场寂寞沙洲冷，烂尾、流拍消息不断。西安市产业较弱，对土拍依赖度相对较高。在房价启动后，某以激进著称全国房企16年突然以极高溢价摘得城东一块地王，点燃了西安土拍市场热情。随后西安开始地王不断，甚至流拍地块两年后翻身成地王，甚至西咸不毛之地突然出地王···2017年当之无愧为西安地王年，其实卖地无罪，但地王现象给了市场极高的涨价预期，在最高层三令五申“房住不炒”时，如此卖力卖地，塑造地王，政治成本巨大，为何地方管理者却要冒这般风险，顶过17年全年后，18年眼看过半，前两天才传出被约谈消息。而释放消息方式耐人寻味（披露太原、成都时顺便提及）。而针对约谈解释口径为（治污减霾停工导致）解决方法增加供应和规范市场（将4月应推未推补齐和处罚个别二手房机构）
综上不难看出，地方管理者目的明确，意志坚定，房价上涨并非其高度关注事务之一，且为了解决其关注的事务，房价上涨带来的（政治、民怨）风险是其意料中的，也是可以承受的。之所以西安一轮复一轮的调控极其严苛，也向最高层摆清楚了姿态，但如此严格的限购之下，房价连番上涨直逼翻倍，又是为何？在本轮上涨中的已经被按住了势头的郑州、合肥、苏杭等地政策也并未出其右。综合审视下来后，发现落户这个后门已经实际架空所有限购政策。并且今年更加强了旧城改造货币化安置，增加了无限的购买人口还有大把的全款买房城中村土豪。所以地方管理者对上是为了宽心，对下是并不关心，所以可以看到面对约谈的解决方法，是平息事件的，结果并不重要。更何况最高层本次只是提醒并未问责，那么加快阶段性审批推货并对二手房机构进行下处罚表表态。潜台词（推货少因为要降霾，现在就教训下不听话的地产中介，都是他们捣鬼）
图片来源头条：住在西安
或许大家认为我这番言论充满了阴谋论色彩，那么咱们就细细展开。任泽平先生曾经说房价：短期看金融，中期看供需，长期看人口。
金融：
本轮房地产暴涨始作俑者无疑是货币放水，15年提出了去库存和货币化安置并降低存款准备金率后，一线城市房价开始大幅上涨，紧接着合肥、南京、苏杭等地加入上涨行列，成都、武汉、郑州第三阵营，第四波终于烧到西安。轮动层次和节奏极其清晰。即使在17年全国收紧货币，各大行调高利率水平，CPI降到2%，M2降到10以下，甚至9以下，依然抵挡不住这一波房价上涨带来的预期和量能。
那么未来几年，金融有没有可能重启宽松？就目前来看金融紧缩将持续很长一段时间。多久呢？最起码在美元完成加息周期前不太可能，那么美元加息周期还将持续多久？根据市场预期或许会2020年之后。
也许不懂经济的人会对此不以为然，那么现在可以看到阿根廷比索已经爆掉，港元也出现了严重问题。之所以我国高层如此收紧货币，不断喊降杠杆，降金融风险就是为了备战“货币之战”。金融必须降低杠杆率，必须降低地方负债、企业负债。
但负债不会消失，只会转移，风险没有消失，而是将大的、集中地风险分散到了无数个分散的个人身上。（可我们面对历史时会发现，金融危机爆发也正是个人风险分散爆发，愈演愈烈后反馈到企业和金融）时间换空间的运动战策略运用到了这场金融战争，最高层正在争取空间和时间腾挪，力求不败。
所以，就金融来说，最近几年房价展望负面。
来源网络
供需：
其实大家都清楚，供需之手捏在地方手中，地方和中央的博弈也在这个层面。
地方政府是没有让房价下跌的动力的，一方面，土地出让收入在西安地方财政收入中占比非常高，另一方面大西安要大发展，基础设施建设和招商引资优惠等政策都需要钱，当今天我们痛斥地方管理者罔顾民意、鱼肉人民、草菅民命时，其实他们也会一腹怨气，满腔牢骚。要干的事太多，能花的钱太少。（西安地铁三期方案流产就是因为地方债务规模）不得不说地方管理者壮志可嘉，但也得衡量能力是否足够（财政、基础配套、舆情民意···）
地方管理者其实很清楚现状，所以要增加收入就只能在土地上想辙。而且在财政不能达到预期目标时要保持房价相对较快上涨刺激开发商激进拿地。
通过房价上涨带动开发商拿地热情，通过开发商拿地热情带动地价上涨，塑造全国品牌房企拿地王事件标杆，带动其他房企竞标拿地王，通过地王效应抬升整体地价（沣西新城已经产生地王），再此期间需要不断刺激房价保持较高上涨速度，那么就需要从两方面出手：一、供给端：增加房屋供应但需保持一定程度供小于求，保持房源相对稀缺（通过预售证审批、环保检查调节）二、通过落户释放更大需求，让参与开发商保持乐观市场预期和充足需求人群。
据不完全统计，目前西安落户超50万人，将释放至少10万套以上的房屋需求，根据2018年推货计划全年西安将推售22.5万套房源，2017年市场销售17万套商品住宅，那么2018年保守估计市场需求为27万套，市场缺口4.5万套，五分之一购房者将无房可买。也就是说如果最高层不施压，如果继续现在的落户政策和继续保持这样的落户速度，西安房价中期展望正面。
人口：
人口其实大家已经清楚，西安现在处于人口持续流入期，目前距离主城区人口1070万，全域人口1500万还有很大缺口，落户政策暂无退出可能。但长期来说西安人口必将呈现较强的双向流动效应，一方面落户人口涌入（35岁以下，有本地工作）另一方面，就业岗位不足，高端岗位竞争激烈导致中高端人才溢出。（最新数据显示，西安5498家“五上”单位中，一季度有2297家单位从业人员因各种原因同比呈减少趋势，占相同单位总数的41.8%，共减少10.03万人。在用人减少的这2297家单位中，人员减少在100人以上的单位有156家，200人以上的有78家，300人以上的48家，500人以上的有25家，700人以上的有21家，其中，中交二公局铁路工程有限公司、西安庆港洁能科技有限公司、西安重工装备制造集团有限公司、中铁十五局集团第一工程有限公司、陕西西铁保安服务有限公司等13家单位从业人员同比减少在1000人以上，13家单位共减少近3.17万人。数据来源——调查清样）但在2020年前，毫无疑问西安将始终保持人口净流入状态（落户政策或有升级可能）所以中长期（2年）西安房价依然展望正面。在西安房价问题上，指望地方管理者降房价是纯粹的虚幻梦想。
时至今日，很多人已经看清楚了这盘棋，也清楚了后市的走势。只是精准预测很难，变量太多，其实现在左右西安房价的并非实际需求，只是所有人对楼市的情绪罢了，从各个层面来说，对于入市的人，对于参与这个游戏的人，游戏外玩家是不关心的，就像你走在马路边看到一个商贩卖西瓜，说200块一个，一个人去了买了，还开开心心买了好几个，对于旁观的看客，除了当成趣闻和好奇外还有其他感情么？
但落户这记猛药对大西安来说或许将是一场涸泽而渔
1、抢的并不是人才，西安市场人才环境将会继续恶化。
2、城市配套拥挤不堪，满意度和社会情绪更加负面，新西安人稳定性降低。
3、人才供求不平衡导致西安人才市场价格持续处于低位，高端人才流失。
4、高端企业落户后高端人才较少导致高端企业空心化（业务重心转移）
5、流失人口房产转让导致市场形成抛压，房价承压。
一念之差或许天壤之别，失之毫厘或将谬误千里，对城市的情绪氛围如果选择漠视，那激进运动后留给古城的也只是一地鸡毛。慎之慎之，勿以恶小而为之！
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