10月3日，恆大首席經濟學家任澤平研究團隊發表《本輪房地產調控的回顧、反思和展望 (2014-2018)》，核心觀點是：“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾，應宣告去庫存政策基本結束，並分析了未來調控政策應該怎麼走。
關於任澤平的經典論斷大家耳熟能詳：比如"新5％比舊8％好"，5000點不是夢！改革牛，經濟L型！比如一線城市的房價要翻一番，比如說新週期；而最近他又大膽地提出了對接下來經濟、政策的走勢，明確表示：“中長期來看對中國經濟我是樂觀的。”
1、“限購”等行政措施短期效果直接，但不解決根本矛盾
以“限購”為代表的行政措施於2010年引入中國，發展至今，已經從單一限購演化到“限購、限售、限貸、限價、限土拍、限商改住”等多種措施為一體的需求控制政策。
從效果來看，短期行政手段對房地產成交量和價格影響顯著，例如16年930各地收緊限購、實行限價限售以來，商品房成交量和價格漲幅都獲得有效控制，但是行政限價帶來的一二手房價倒掛也導致很多城市出現新盤開盤即售罄的火熱市場狀態，誤導消費者預期。需求壓制是暫時的，剛性需求、投機需求的存在將使消費者在政策鬆綁時再投入購房大軍中。
因此，行政措施只是將需求強制性延後，不恰當的行政措施還會干擾預期、引發市場亂象，不能真正解決房價上漲的內在矛盾。這些政策對投機客有一定的限制，但也給剛需購房者帶來了經濟負擔。
2、應宣告去庫存政策基本結束
15年來“去庫存”作為調控基調已持續近三年,可以分為三個階段:（1）第一階段是全面去庫存。14年12月全國發展與改革工作會議提出“有序化解商品房庫存”,15年11月提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。全國去庫存是14-15年調控的主要任務;（2）第二階段是因城施策去庫存。隨著熱點城市16年起復蘇，全面去庫存轉向因城施策去庫存。16年3月兩會政府工作報告、16年12月中央經濟工作會議均堅持這一定調，提出“要重點解決三四線城市房地產庫存過多的問題”；（3）第三階段是欠發達區域去庫存,17年以來三四線城市快速復甦，去庫存成效顯著，但欠發達區域庫存仍然較高。17年12月住房城鄉建設會議提出“部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”，仍維持房地產“去庫存”的論調。
3、未來調控展望：構建新時代住房制度
調控影響短期波動，住房制度才是決定一國房地產市場平穩健康的根本。
未來從供給著手，從短期行政政策過渡到長效機制建設、從行政手段過渡到經濟手段、從商品屬性為主過渡到構建強調居住屬性的住房制度主非常重要。在“房子是用來住的，不是用來炒的”旗幟指引下，建立“多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度”將是住房制度改革的新方向。
按照“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，建議根據人口流動情況分配建設用地指標，根據庫存去化週期調節土地供應，優化城市工業用地、住宅用地和商業用地結構；金融政策鼓勵支持剛需和改善性需求，抑制投機性需求。
4、任澤平的“新週期”理論
任澤平在2017年2月首提新週期（《新常態新週期新牛市》），4月系統論證（《站在新週期的起點上——來自產能週期的多維證據》），6月以來加碼推薦（《新週期宣言》）。再次強調，供給出清新週期是產能週期的第三個階段，描述的是供給出清進入尾聲、行業集中度提升、剩者為王、企業盈利改善、資產負債表修復、為新一輪產能擴張蓄積能量的狀況。經過長達六年的去產能、通縮和資產負債表調整，我們正站在新週期的起點上。當前我們處在低庫存的再度弱補庫週期、產能出清尾聲的新週期起點、房地產庫存去化後的補庫週期階段。
任澤平2017年12月18日再次提出他的“新週期”立場，他認為隨著新的一輪產能週期的啟動，隨著新的一輪庫存週期的疊加，以及房地產調控對經濟的影響接近尾聲，2019年中國經濟可能會突破L型的一橫向上，這就意味著所有空頭必須在明年下半年翻多，否則將沒有機會。
這是任澤平加入恆大以後的新觀點，之所以新，就是跟之前的觀點還是有一定出入的。任澤平進駐房地產之前，他是這樣預判房價的：因為我是一名宏觀分析師，我的長處是做大類資產配置。比如說17、18年炒股票，19、20年買房。然後炒股票，17、18年炒有基本面的股票。19、20年買人口流入地方的房子。
5、任澤平：“對房地產研究真正做得好的，我算一個！”
“對房地產研究真正做得好的，我算一個！” 2018企投會年中論壇上任澤平風趣地說道。任澤平表示，最近股市在調整，房地產也在調控，大家看到的新聞基本負能量居多，甚至有一些經濟學家開始批評我們政策。但是，對於中長期我是比較樂觀的。我覺得很多問題要全面看，任何事物都是兩面的，比如我們去槓桿，哪有去槓桿沒有陣痛的呢？不去槓桿說放水，有的人好像很開心，但短痛長痛總要選擇一個，歷史上沒有哪個經濟體在去槓桿過程中沒有陣痛，大家都希望貨幣放水，但長期來說貨幣放水就是貶值，積累金融和債務風險，一定是這樣的。
6、判斷房地產：長期看人口、中期看土地、短期看金融
2018企投會年中論壇上，任澤平表示，判斷房地產就是一句話，這是我們過去十多年房地產研究的一個基本精華，叫長期看人口、中期看土地、短期看金融。這個核心框架是我在業內最早提出來的，現在已經成為房地產一個非常標準流行的分析框架。我在去年講的比較多的是中國的產能出清已經非常充分了。我們正在站在新的一個產能週期的起點上，我們可以看到我們原來很多傳統行業盈利其實非常不錯，只不過現在因為種種的原因，他沒有進行擴張新的產能。
我傾向於在2019年以後，大家都會看到新的的產能擴張。所以中長期來看我對中國經濟我是樂觀的。
為什麼樂觀？第一個我認為我們的政策找到了發力點。第二個，我們解決了很多政策不落地問題。第三個中國的潛力還非常大。你比如說現在很多人悲觀，好像又是什麼大的拐點，哪有這麼多拐點？中國的潛力，我們就以城鎮化為例， 1978年中國城鎮化率17.92％，我們現在多少？我們現在是58.5％，發達國家全部是絕大部分是80％以上，中國怎麼也做到70％。中國城鎮化至少還有十年以上。更何況我們還有3億的農民工，他們還沒有在城市有穩定的居所和穩定工作，還要解決這些人的這個農民工市民化的問題，對中國的潛力其實是非常巨大的。關鍵是什麼？關鍵是自己不要折騰。堅定不移的進行改革開放。過去，我覺得這是我們對中國經濟的一個基本觀點，短期有下行壓力。那這經過經濟下行，從2018年2018年下半年可能現在壓力會更大一點，應該會在2019年上半年大家看到新的底部，然後整個金融我認為總體還是偏緊，但是定向結構性和寬鬆，下半年的基建有所發力，然後我們的城鎮化，我們的房地產會出現比較明顯的需求，然後棚改這個政策紅利已經基本形成，它會對我們房地產的市場會產生比較重要的影響。
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