看點：“租房貸”並無原罪
“租房貸”的模式是，租戶與長租公寓企業簽訂合同，長租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯網金融平臺申請房租分期貸款，第三方平臺會一次性給長租公寓支付合同期的全部租金，租戶名義上是按月交租金，但實際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。
如何把“租金貸”搞好？有專家認為，租金備案制很關鍵，其既可防止房東虛抬房租造成租房市場不穩，同時還可防止同一套房產多次貸款；租房貸資金不應經過租客，而是根據租賃情況直接劃轉給房東或開發商；針對挪用租房貸資金的行為，應設立黑名單制度等。
根據鏈家研究院發佈的《租賃崛起》報告，當前，我國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，2030年將超過4萬億元。CNSPHOTO提供
原以為自己籤的是一份租賃合同，可結果卻是一份網貸分期付款合同——最近一段時間，“租房貸”屢屢見諸報端，一些租客選擇長租公寓並簽訂合同後才發現，原本是為了租房，結果卻背上了一筆貸款。在“租房貸”模式下，租戶名義上是按月交納租金，但實際上是在向第三方金融平臺歸還房租分期貸款的月供。
“租房貸”，原是指銀行針對長租客戶提供的無抵押、無擔保的個人住房租賃貸款，是金融助推住房租賃市場的一大創新，廣東省是創新試驗區。在國家“租購併舉”政策提出來之後，各地政府對培育租房市場的態度積極，降低了租房市場的風險。金融機構大舉進入，可謂正當其時。
然而，這個初衷為了多方共贏的“租房貸”，在獲得了資本的青睞之後，卻使得行業內出現了惡性競爭——欺瞞客戶、哄抬租金、搶佔房源、將貸款金挪作他用……硬生生地將一本好“經”給念歪了。
針對違規“租房貸”，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等地相繼發佈了相關管控政策。據悉，北京市住建委等部門日前已約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業，並明確表示將會同相關部門嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。
看點
01
租客莫名背上“租房貸”
“你知道‘租房貸’嗎？好悲催，我竟然也被房產中介給‘套路’了，就像杭州鼎家長租公寓的那些租客一樣！”最近，張璐（化名）變得像祥林嫂一樣，一見到朋友就訴說自己被中介“套路”的遭遇。
原來，在北京工作的張璐於某長租公寓平臺租了一套房子，在付款環節，中介跟她在第三方租賃分期平臺簽約，綁定銀行卡，通過該平臺進行自動扣款，因中介強調這是“押一付一”的必要條件，張璐雖有疑惑，但還是簽訂了相關合同。直至看到杭州鼎家長租公寓“爆倉”的消息後，張璐才意識到自己也同樣被“套路”了。
位於杭州的鼎家長租公寓因經營不善導致資金斷裂，8月20日已停止運營。長租公寓破產後，不得不搬出公寓的約4000名租客卻發現，不僅先行支付的押金拿不回來，還得按月支付租金，因為當初在簽訂租賃合同時已經不自知地使用了房租分期貸款。
租客顧先生說，自己在毫不知情之下通過銀行卡綁定了一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的APP，看似是在APP上交房租，其實是使用了網絡貸款。“愛上街”作為貸款方已將一年的租金一次性支付給了鼎家公寓，因此，儘管現在公寓破產了，辦公場所也是人去樓空，但顧先生還得繼續在APP上交房租，也就是向“愛上街”還款。
據媒體報道，鼎家公司利用6家網貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下使用網絡貸款。租客通過銀行卡綁定網貸平臺，每月返還給貸款APP相應的金額交納房租；鼎家公司拿到金融機構貸款後，並不是一次性結算給房東，而是利用截留的租金盤下更多的房子。
這正是業內人士介紹的“租房貸”模式：租戶與長租公寓企業簽訂合同，長租公寓用這份合同以租客的名義向第三方互聯網金融平臺申請房租分期貸款，第三方平臺會一次性給長租公寓支付合同期的全部租金，租戶名義上是按月交租金，但實際上是在歸還這份房租分期貸款的月供。
據介紹，目前住房租賃市場有三大痛點，一是租房市場長期不規範，存在“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、被迫搬家、不退還押金等亂象；二是租房無法享受到與買房一樣的公共服務，如租房人群很難落戶，也就很難享有與戶籍掛鉤的社會保障；三是租賃的准入門檻越來越高，導致租金不斷上漲，合租成為普遍現象，同時也衍生出了更多的問題。
針對這些痛點，加之政策導向支持租賃房市場，2017年底，建設銀行攜手招商、華潤、萬科等11家房地產開發商在深圳率先推出了租房貸款產品——按居貸，面向有長租需求的個人發放，用於一次性支付租金，信用貸款100萬元封頂，貸款期限最長可達10年。繼建行之後，中信銀行、中國銀行也先後宣佈進入住房租賃市場，開始在長租房市場佈局。
“租房貸”最初的願景是美好的：對於租客來說，以月付的方式享受長租的待遇，還可以藉助一次性付款方式從房東那裡獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來較長時間內的租金水平。對於房東而言，不僅可一次性收取長期租賃合同的租金，避免每月催繳租金和更換租客的麻煩；另一方面，銀行將審核租客的資信情況以及居住和職業的穩定性情況，可為房東篩選優質的租客，防範租客欠租、逃租現象。而且，為獲得規模收益、降低運營成本，銀行會與大型租賃企業合作，這是一個良性循環，為機構開展專業化、規模化的租賃經營提供了基礎，也為租賃下游衍生產業創造出了商機。
然而，模式和願景都美好的“租房貸”，卻在野蠻生長了沒幾個月之後屢屢“爆雷”，一方面，租客往往是在不知情的情況下揹負了“租房貸”，更惡劣的是有中介甚至強迫租房人使用貸款支付租金。
本來在公平透明的原則下，“租房貸”的出現對於租客來說並非壞事。中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤在接受記者採訪時表示，“租房貸”作為一種分期業務，如果租房人明確知道租金會通過貸款的方式加以解決，也是符合商業邏輯的，這時候需要做的是考慮利率是否符合法律規定、分期還款是否符合租戶的實際情況等。但如果在實際操作中，住房租賃企業或者強制將租金變成貸款，或者偷偷將租金變成貸款，導致租戶在被迫或者不知道的情況下向金融機構分期還款，這其實是一種欺詐行為，是一種違法行為，必須要嚴懲。
有評論認為“租房貸”本身並無原罪，當前輿論指責的焦點主要涉及到兩方面問題，一是存在高度的信息不對稱，中介機構以信用租賃的名義，在租客不知情的情況下使用了“租房貸”。二是成為中介或者長租公寓的一種盈利模式，其利潤已遠遠超過房租，異化成為了一種類金融盈利模式，假如這種模式不及時監管的話將會帶來局灶性金融風險。
看點
02
哄抬租金搶佔房源
近來各地房租暴漲，我愛我家前副總裁胡景暉認為，其背後的推手之一就是長租市場。他認為，長租市場租賃運營商近期的不合理抬價，在房租上漲過程中至少起到了2/3的推波助瀾作用。
在業內人士看來，長租市場租賃運營商的不合理抬價，其根源在於資本的介入。根據鏈家研究院發佈的《租賃崛起》報告，當前，我國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，2030年將超過4萬億元。或許正是因為租賃市場前景廣闊，“租房貸”這種模式得到認可，由此引來了大量資本的介入，結果是新興住房租賃企業不斷湧現、老牌住房租賃企業加速擴張。據邁點研究院監測，金融機構一直在為長租公寓的品牌建設、擴張、運營提供強有力的支持。根據公開報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成了超過1億美元的融資。
除了銀行貸款、保險資金、股權融資外，越來越多的長租公寓運營方希望通過住房租賃資產證券化(ABS)盤活住房租賃存量資產。租金收益權被轉化為債權，租房搖身一變成了金融產品。業內人士表示，支持規模化、專業化、機構化住房租賃企業發展，是培育和發展住房租賃市場的一項重要內容，但租賃企業是營利性企業，在越來越多的資本參與其中後，其逐利的本性愈發明顯。
當槓桿開始撬動房租，一切似乎變成了一場跑馬圈地的快速擴張盛宴：房產中介一手撮合房東和租客，另一手用租客的信用向銀行貸款，轉手再用從銀行貸得的資金批量高價圈佔更多的房源。隨著大量社會資本的湧入，租賃企業急於擴大規模，不惜打起 “價格戰”，通過抬高租金爭奪房源。
胡景暉日前在接受媒體採訪時就直言，現在長租公寓的做法是典型的“跑馬圈地”，都是2VC(面向風投）而不是2C（面向消費者），也就是說所有的產品、所有的模式不是服務於終端的租客，而是為下一輪找到“傻錢”去作秀。一旦沒有下一輪資金進來，這一邊又不掙錢，怎麼可能不爆倉呢？
長租公寓運營企業一次性拿到了大量資金，有的把資金用來擴大規模，有的把資金用於其他高收益同時又是高風險的投資項目。一旦在規模擴張中出現了資金斷裂或者投資出現了風險，長租公寓企業很有可能會無力向房屋業主支付租金，而房屋業主就會驅趕租客。
縱 深：
嚴懲違規行為 提高違法成本
當前，熱點城市中的很大一部分群體都是通過租賃市場解決住房問題。“實際上，各地加快建立租購併舉的住房制度，對住房租賃企業融資一直是持鼓勵和支持的態度。”一位金融監管部門的負責人對記者說，但在資本的推動下，部分租賃企業不斷做大，出現了惡性競爭，這是把好“經”給念歪了。
“資本一半是天使，一半是魔鬼。” 我愛我家前副總裁胡景暉總結道。而要解決資本帶來的進步以及其背後貪婪性之間的矛盾，胡景暉給出的方案是，建議國家控股涉入房產中介和租賃行業，立法、建立監管機制，有效管控資本。
而在中國社會科學院金融研究所法與金融研究室副主任尹振濤看來,對於資本進入住房租賃市場,尤其是資本不計成本這種方式,監管部門需要密切關注資金途徑、銀行貸款方式等，防止違規行為的發生。同時，也不需要直接禁止風險投資的進入，畢竟在依法監管的框架下，經過了冷靜期之後，資本會逐漸退出。
相關主管部門的負責人表示，在支持專業化、機構化住房租賃企業發展的同時，要加快推進住房租賃立法。金融監管等部門應加強對資本進入長租公寓領域的監管。同時，還應發揮國企的引領作用，鼓勵他們進入房屋租賃市場。
業內專家建議，對於中介機構聯合網貸平臺欺詐租戶“變租為貸”的行為應嚴厲懲治，增加其違法成本。同時，在現有金融法律框架內，允許合規的金融機構以合規的業務流程、合規的利率標準開展房屋租賃市場的分期業務。
專家指出，如果住房租賃企業通過欺詐或者強制方式讓租戶簽訂“租房貸”協議，一方面需要給租戶一個合理的退出渠道，同時也要對住房租賃企業的違規行為進行嚴懲，讓其承擔相應的責任，提高其違法成本。
專家還建議，對於租房分期業務，在現有的金融監管框架下，可以允許金融機構依法經營，並對這項業務加強監管，包括業務流程、利率標準等；同時明確規定相關企業的告知義務，告知租戶清晰的法律後果，讓租戶決定是否選擇。
胡景暉呼籲，應儘快進行頂層制度設計和頂層立法，對租賃市場進行規制。他指出，到今天國內還沒有出臺房屋租賃法、房產交易法和房產資本管理辦法。而沒有這些頂層設計，基層部門的運作就難以進行。
校對：韓湘子
尚法新聞 ID:zgsbfzzk
崇德 尚法
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