PART 1
杭州楼市到底冷没冷？房价到底会不会跌？
时至今日，对这个看似再清楚不过的问题，仍有多种不同声音。比如，每次《层楼》发布二手实探报告，后台粉丝照样争论得不可开交。
看跌派认为，二手房价下跌，才刚刚开始，现在降价卖，总比明后年低价甩卖好。
他们给出的理由是：因为G20、亚运会效应，加上大规模货币化拆迁刺激，才导致房价暴涨。如今，拆迁高峰已过，等大量新房和次新房集中入市，投资客抛盘形成互相踩踏，将是楼市大灾难的开始。
看涨派则认为，杭州要开亚运会，建那么多地铁，钱从哪里来？最快就是卖地。房产衰了，土地还怎么卖。调整一波就是自救，然后又是大涨，现在是上车最好时机。
附和者还不少。“身在股市低迷、物价飞涨的年代，除了房子，还有什么可以守住口袋里的钱？”一位名下三套房的粉丝表示，若房价降了，借钱也要再买一套。
说到看涨派，当然不能少了“任大炮”。不久前，他再度发声：出于抗通胀需求，3个月后房价还得涨。
看起来，每一方说的都有道理，该信谁？其实，我更相信香港地产教父施永青，从实践中总结出来的模型。
施永青有香港地产教父之称
施永青创办的香港中原，已有40年历史，见证了香港楼市最疯狂和最低迷的时期。数十年经验中，施永青最看重成交量这一指标。
“任何一个阶段，总有人需要卖房子套现。当成交量开始下降，意味着这些人的套现难度加大。”
“1个月、2个月没问题，到第3个月的时候，如果成交量还没回上来，那么，这些想套现的人就会降价，市场就会出现低价抛盘。”
施永青认为，对任何一个市场来说，低价抛盘常常是多米诺倒下的第一块骨牌。
PART 2
当下的杭州二手房市场，几乎就是施永青“量价论”的完美验证。
杭州透明售房网数据显示，9月杭州市区（含富阳、临安）二手房，仅成交3330套。这是什么概念？
首先，以今年来看，只高于春节所在的2月（2842套），同时也是近三年剔除春节所在月后，成交最少的一个月。
今年春节后，此前已经历数轮暴涨的二手房，依旧高歌猛击。从3月的7494套，到4月的10498套，再到5月巅峰时期的10952套。
但从6月开始，成交量开始走下坡。6月9227套、7月6809套、8月4829套，以及9月3330套。
到9月为止，成交量已连续四个月下滑。对比5月，更是暴跌69.6%。
上一次连续数个月成交下滑，还得追溯到2015年4月-9月——从7060套一路跌至4842套。但那时，楼市还处于阴跌期，最大跌幅也只有31%。
其次，在历年同期对比中，同样惨不忍睹。
数据显示，今年9月成交量，在近5年内同期倒数第一，比2014年9月（上一轮楼市降价潮，发生在2014年）的3354套，还少了24套。
其他年份的9月，基本不虚“金九”美名。尤其2016年9月，位居目前杭州史上二手月度成交第二名，成交高达15032套。
2017年9月同样破万，成交10242套。即便楼市相对低迷的2015年9月，仍有近5000套成交。
按照历史大数据，每年9月的确是中介公司、开发商最风光鼎盛的时期之一。暴涨时期，中介或销售，房子卖到手软，月入数万，甚至数十万都不是梦。
但今年，中介门店接连关闭，长期不开单的中介，甚至不少已另谋出路。
PART 3
成交四连跌的杭州二手房，“降价回调”更是愈演愈烈。
“当初如果不是太贪心，设了个底价，也不会到现在也没卖掉。”挂牌半年还没出手的房东小芳，最近懊悔不已。
小芳手上有一套位于城西的金都花园，一室一厅一厨一卫户型，建筑面积42.25㎡。孩子小的时候，挤挤住着也没什么。
眼看着，再过3年小孩就要上小学了，手头资金也宽裕些。今年初，小芳动起了卖房置换的念头。
3月初挂牌时，恰好行情走高，小芳挂了230万，折合单价54438元/㎡。这倒不是小芳“心太凶”才挂这么高，而是中介建议，190万肯定能卖掉，先挂高再让价，到时买家也开心。
5月初，好不容易碰到一个客户，愿意出170多万。但想着比190万少了十几万，过不了心里这道坎的小芳，当时没舍得卖。
现在好了，挂价168万都没人要，甚至连个看房的人都很少。
小芳并不是个例。比如，有位三里家园的房东，手里有一套118㎡老破大，东边套。去年挂价450万，有人出430万没卖，最近360万才卖掉。
一年不到，70万真金白银，就这样没了。
还有粉丝，最近以340多万总价，入手了一套175㎡观澜时代，折合单价不到2万。据了解，有一套相同面积的户型，最开始挂价400多万，后来调到380万，最后不到360万成交。
据《层楼》近2个月观察，无论郊区二手房，还是市区老破小，甚至名校学区房，几乎所有类型二手房，都已逐步沦陷。
现在，对于二手房，大多数人的心态是：只看不买。
PART 4
今年最后一季度，新房的井喷供应，则将加速推动二手房价的回调。
据《层楼》统计，今年10月计划上市楼盘超过40个，其中纯新盘14个以上。而此前两个月的总开盘量，不过30个左右。
业内人士预计，随着限价政策的长期化和业绩指标的压力，年底之前的推盘量，大概率将维持高供应模式。
虽然众多“地王盘”将是供应主力，但多数新盘的限价，与周边二手房相比，仍存在一定优势。
像“断供”已久的艮北新城，国庆期间，两大新盘公园1872和天悦江湾，先后启动登记，精装备案价4万出头。
另外，直线距武林广场不到4公里的天城府·天著，也将于本月底入市。项目总房源量超千套，且大部分是小户型，销售均价大概率4万内。
这些新盘的入市，势必会对周边二手市场，形成进一步冲击。
要知道，今年年中前后，板块二手房成交价，基本4万左右。尤其杨柳郡，今年8月，更出现过达49858元/㎡的实际成交。
但现在呢，一套挂价650万的135㎡杨柳郡，中介明确告知，若有意向，600万以内肯定可以拿下，单价44444元/㎡。
更夸张的是招商雍和府，有中介在朋友圈发布消息，“89㎡精装总价300万，有兴趣私聊。”这是什么概念？折合单价仅33708元/㎡。数据显示，此前雍和府的实际成交价，大多在4万上下。
类似的冲击，还将发生在多个区域。
比如，城西申花板块，地价三四万，但高层限价大概率5万内，跟板块二手房类似。冲着地段、开发商品牌、户型优势等，相信多数人会优先考虑新房。
况且，现在二手行情跌势难挡，一手新房摇号也变得更容易，购房者没理由不先考虑新房。
PART 5
按施永青的模型，杭州二手房调整可能才刚开始。
“金九”的惨淡收场，更强化了这一事实。要知道成交量差不多的2014年9月，可是上一轮市场周期中，降价最凶猛的一年。
10月开始的新盘井喷，显然将以价格优势，进一步挤压之前涨疯了的二手房。
与此同时，随着今年第4季度起，大量2016年售出的投资盘交付入市，二手市场的踩踏效应，或许比想象中还要猛烈。
甚至有人预测，明年此时，义桥几百米范围内，可能会出现1000多套次新房同时挂牌出售的奇景。
那怎样才算调整到位？
首先第一个标志，二手房价低于同板块新房。毕竟，随着新房中签率开始无限接近100%，限价之后的新房，多数也可视为正常的市场价了。
在任何大城市的正常市场，二手房低于新房，是普遍规律。
第二个关注的重要指标，还是成交量。
如果10月杭州二手房的成交量进一步下跌，那么，不是非买不可的千万不要再下手了。
参照历史规律，
当成交量稳定一段时间，并开始明显放量，那多半意味着，二手房市场，或已接近触底反弹。按我的判断，接下来，杭州二手房首先会慢慢向限价一手房靠拢，最终持平，甚至反转。事实上，部分板块已有此趋势。
相比之下，由于限价，加上高地价的成本底线，目前购买新房仍较安全。
总之，虽然短期之内更宜看空，但刚需也不能太患得患失，没有几个人能真正“抄底”，遇上自己特别满意的新房，该出手还要出手。
不是说买了就不会跌，而是说，作为刚需你根本没有赌注，也赌不起。
当然，另一方面要勤奋跑盘，如果二手市场真出现一些明显低于新房的“笋盘”，也不妨当机立断拿下。
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