昨天，董小姐在《財經》雜誌產業組內部做了一個業務分享，主要聊了聊近期思考的一些問題。
我總結了房地產圈的八大謎題，而第九個謎題放在文末，算一個彩蛋，也算這麼多年大家對董小姐關心加好奇的一個回應吧。
畢竟，在地產圈闖蕩這些年，能分享的東西還是蠻多的。是時候亮出我隱形話嘮的身份了。
這九個問題，關注度非常高，很多是你們平日裡不假思索就反應的問題。但是，時間變量變了，新的答案也可能南轅北轍。
董小姐先談談自己的答案，更期待和你的互動啦。
本文有幾個獨特的標籤：
1，註定不會有標準答案
2，需要你高度互動
3，檢驗你的思考獨立性
4，驗證你是不是真粉。
一，為什麼人們更願意買房子，而不是買地產股票?
「不買房不是中國人」。
你肯定被這個金句地毯式轟炸過無數遍，不然，你肯定不是一個合格的中國樓市聽眾。
這句話背後有一個特別強大的心理底層邏輯：「風險厭惡」。
這個心理邏輯，從1998年中國房地產市場出現以後，在之後的20年時間裡，風雨無阻，滲透進超級多樓市參與者的內心。
也是在這20年時間裡，一個非常吵鬧、繁榮、一批人先富起來的樓市慢慢成型。買房永遠賺錢的認知，製造出一種世紀大錯覺，讓你覺得買房是與生俱來、植入血液裡的慣性動作。
這中間，每一個買房成功案例，都在強化這種認知。
「買房不會虧，我為什麼不上車？沒有車票我擠也要擠上去。」
可是，真的不是這樣哦，如果我們細細拆解一下的話。
和購買地產股票相比，買房有三大特徵：
第一，買房的一次性資本支出明明更多，這意味著你的交易風險敞口更大。買股票50萬就夠了，但是在一線城市買房，沒有150萬以上的首付起步，你就洗洗睡吧。
第二，從交易成本和流動性上看，地產股票是高流動性，交易成本只有萬分之三到五，還沒有資本所得稅。但是，房子大不一樣，不僅交易成本高，而且動輒三五年後才能交易，中間的持有成本非常大。
在等待交易的漫長歲月裡，你永遠不知道明天會發生什麼。它受到的市場不確定性影響會更嚴重，敞口風險自然也比你投入股市的資金更大。
你不是風險厭惡型麼，那風險敞口、流動性與交易成本，這三大原則你怎麼解釋呢？
挺矛盾的是不是。
辯論這個問題，估計三天三夜都不夠。
我有不少開發商朋友都說，他們最喜歡的就是市場上活躍著的那些所謂房價解讀專家，給你解釋買房的重要性以及市場趨勢。此處求很多人的心理陰影面積。
「哪怕我們都知道這些人說得很可笑毫無道理，我們還是會積極轉發點贊哦。這群人發動大家來買房，對我們有什麼壞處呢？」
慾望永無止境。
祝大家在買房的路上少摔跤，多思考。買房雖好，切勿貪杯。對所有的蜂擁而上，保持一點獨立精神。
這樣的精神一點點就行，不至於讓你上癮。
畢竟，站在今天的節點上，房地產市場大起大落的政策變化你們也看到了。誰也不敢保證房價這趟綠皮老火車，能一直像復興號一樣繼續高速跑起來。
這趟老式火車燒的是煤，還需要人時刻揮鏟加料。現在煤是什麼價，人又是什麼價？而且連司機也開始覺得自己費力不討好，未來可能需要每一位乘客多交一些車票錢。
前路漫漫，且行且珍惜。
二，為什麼外界對特定房地產公司的死亡時間表推測，大部分時刻都失靈了？
到底什麼樣的公司是安全的公司？判斷指標有一大把，平時也沒少看到同行寫文章質疑各類公司的財務安全性。
更有甚者，直接就喊出來，某家公司資金鍊出問題了，好慘啊，大家快跑。
此處，董小姐提供一個關鍵的觀念認知。在本質上，討論一個公司死亡與否，不過是在討論一個「價格問題」。
安全的公司，具備兩個特徵：
1，你的資產能夠快速變現，流動性好，具備高抵押價值；
2，你的資產流動性雖然不一定很高，但是，你的財務成本讓你很抗造，耐得住時間的殺傷。
在時間的河流裡面，對外部觀察者來說，下死亡診斷書之前，凡事要慎重，深入公司內部搞清楚事情的真相，至為重要。
我們對房地產公司死亡時間表的外部推測，經常被打臉，很多都與第一點有關。
房地產公司的資產大部分是土地，土地是高流動性資產，遇到流動性危機，賣股權=賣土地，無非就是買賣價格問題。
另外一些外部推測失靈，則與第二點有關係。
幾年前，我看過寶能地產陷入急速擴張，各地爛尾樓賣不出去的消息。市場叫衰蛙聲一片。結果到了去年下半年，我發現，這家公司竟然悄悄準備上市了。董小姐 | 獨家：姚振華許了一個5000億元的心願。
而且，人家頗以自己的資產為榮。覺得當年拿的大多都是二三線城市的地，當初賣不出去，等了幾年，資產升值很快，現在可以去講故事了呀。
當然，這個反差極大的故事背後，站著不差錢的老闆。沒有扛得住時間的資金，就沒有絕地重生的公司。
北京的黃金地段也有不少這樣的案例。比如霄雲路8號。老闆一直捨不得賣，最後，奇蹟出現了，越賣，待售的貨值越大。
這些公司走得這種龜速發展模式，正好是對高週轉模式的叫板。
當然了，採取什麼模式對雙方都是有利有弊的，後面我會展開講。
大型房地產公司的倒掉，成本相當高，發生幾率也低。這幾年，大家質疑恆大永續債，質疑萬達資金風險，然後又迅速被打臉，再上交新的質疑。
質疑精神很可貴，但是，我們一定要確保質疑更精準，更到位，不要廉價。
市面上的質疑有時候是很輕易的，門檻並不高，很多時候，只是折射情緒的一面鏡子。
我們還是要做門檻更高的事情。
三，為何碧桂園輿論滔天，卻依然我行我素繼續「高週轉」？
碧桂園項目上喝雞血的圖大家也看到了，後來雖有技術性闢謠，但是我覺得，也掩蓋不了這事的奇葩程度。
在碧桂園的故事裡，高週轉是被吐槽的靶心。
高週轉是萬惡之源嗎？答案當然是否定的，此刻，越來越多的房地產公司開始把高週轉奉為至理名言。
如果它錯了，豈不是整個地產行業的價值觀都走偏了，這個可能性很低。
我看到的普遍心態是，下半年資金有多緊張，現金流有多重要，不加強高週轉，大家等著喝西北風嗎？
所以，一定另有原因。
高週轉模式的背後，站著一個「自行車理論」。
一輛自行車騎得快，反而更穩當。當然，騎得太快了，傷害與後果也會很嚴重。
和高週轉模式相反的，就是一類以港資地產企業為代表的龜速模式。這類企業更看重利潤，希望吃時間的紅利。
不過，龜速企業最大的可能性是得到了利潤與數字，卻失去了未來。
房地產行業的基因，還是非常看重規模。你規模越大，吸附、動員外部資源朝你集中的話語權就越大，同時，規模越大，吸引頂級人才的能力也會顯著提高。
資源+人才，是一個企業安全的重要保證。而你要得到它，規模就是必然選項。
四，為什麼罵房價罵開發商罵中介永遠不過時？
我覺得這是一個社會學問題。很多時候，大家都需要一個洩憤的出口。
可是，鳴不平的界限越來越大，簡單的歸因有時候並不能說明問題。
無論什麼時候，我們都要對屁股決定腦袋的事，保持警惕。
房價高是因為需求多，願意買單的人多。這是經濟學最簡單的理論。人人都懂的道理，在現實面前，就帶有迷惑性，就會讓你對答案產生遲疑。
媒體在這個過程中，也發揮相當的作用。
就好像，街角發生暴力事件，一直拿著喇叭批判作惡者，引來眾人唾罵。這個場景特別熱鬧，也很熱血。可是，並不夠啊。
我不想做那個只是舉著喇叭的人。因為，可以做的事情太多了。
那些事情才是我眼中的媒體價值。
五、為什麼地產商都流行說自己不是地產商？
這個現象真的很有意思，因為持續了太多年。我都見怪不怪了。
在我心裡，我覺得開發商給自己加什麼標籤都是有可能的，你不知道哪一天他們就宣佈他們要上天了。
我會在路邊給他們鼓掌的。
在資本市場，房地產開發故事真的太不性感了，這個行業有天花板，政策敏感點多，不確定性又大。有時候市場真的很難做，有時候又忽然火爆起來。
開發商把多元化當作一個帽子，戴在頭上。一來能讓資本市場看出點新意，二來也想探索下轉型的可能性。
雖然結果是，大部分人一直在轉型，始終在路上。
地產不做好，哪裡有錢多元化呢？
對於很多地產公司哭喊著要轉型，我的標準就是：不能看他們表面上說什麼，要看他們在做什麼，他們的薪酬與考核體系，究竟有沒有對應發生變化。
誰私下說地產不重要，就是跟錢過不去。
六、為什麼老闆寧願高薪聘請外來者，也不提拔自己人？
這真是一個天問，很多房地產公司的人天天都在問這個問題。
這段時間，地產圈人心湧動。正在裁員的公司不少，或明或暗，花樣百出，哀嚎一片，人心碎了一地。萬科在「起立坐下」，泰禾是直接考試不及格就走人。
除此之外，還有一批人看到外來者高薪加持，而自己在公司打拼多年，晉升無望，於是默默離開了自己的崗位。
這本來應該屬於人力資源的問題，但現實裡，這被昇華為一個老闆風格的問題，一個企業價值觀的問題。
很多開發商在大勢不妙時，把希望寄託在外來者身上，覺得問題根本出在人身上，換一撥人就好了。
這個想法有點天真，行業已經很難有逆勢出英雄的可能。個人英雄主義基本讓位給了形勢，讓給了資源大整合的重要性。
外來者並不總是拯救者，在磨合上時間成本更高，在評價他的能力時，不能剔除他過去的平臺土壤。要小心那些能力結構已經基本定型的人。
董小姐認為，不要給那些混日子的人任何機會，但是，也別忽略了默默努力的每一個老員工。
七、為什麼洗腦力度大的公司會導致員工不接地氣？
這是一個關乎房地產公司企業文化凝聚力的問題。
在這一點上，吳亞軍真的做的挺好的。
董小姐對龍湖很瞭解，很多龍湖的朋友，尤其是一畢業就去了龍湖的，這群人裡有一個很明晰的特徵。就是覺得我好牛，我是全行業最牛的人，龍湖是全行業最牛的公司。
那種對你所在公司的深深歸屬感和認同感，在我觀察視野裡的開發商中，龍湖是做得最好的其中一個。
像碧桂園、恆大那種公司，你洗個澡都要把手機帶到浴室裡去，以防領導來電。否則，你知道後果會是什麼。
這種風格其實是讓人害怕，而不是讓人認同。
龍湖是各種軟性的薰陶，從你加入開始，全公司都倡導一種特別美好的情懷，給你灌輸一種與眾不同的獨特氣質。
不過，說的多了，也會導致一個問題。就是龍湖很多嫡系員工價值觀過於單一，表現出沒看過外面世界的狹隘，卻又有一種莫名其妙的優越感。
在這個行業裡，很多自我感覺良好是不值得推敲的。業績是第一證明，當你遭遇市場下行時，當你和同行交流時，你所看到的市場和別人看到的完全不同。然後，你的結論是，他們都錯了。
接下來，可能很多的動作都會把你帶偏，讓你越來越跟不上外界的步伐。之前幾年龍湖的慢節奏就是如此。當然了，我也看到了他們正在積極改變。
懷疑一切還是有必要的，包括懷疑你曾經認同的公司以及其他任何事物。
八，為什麼萬科不怕「監督性報道」？
一家公司的相對透明才是有力量的。不透明的公司，諱莫如深的公司，看似剛性，其實脆弱。
透明的公司在內部可以形成良好的自我對沖機制，颱風來了，部分風力在公司內部都已經對沖掉了。有些公司卻沒有任何的可能去推翻上層意志，媒體報道一來，硬著陸，臉著地。
我一直覺得萬科是一家很值得關注的公司。上半年我寫過一篇《鬱亮新政300天》，裡面的每一個內容都是自己去突破的，和過去一樣，我沒有拜託萬科品牌部給我做任何支援。
我唯一要確保的是，突破的深度和真實。為此我做了非常多的工作，付出了很多的精力與時間，這並不容易。
如果這樣的報道出來後，被直接要求刪除或者做其他處理，你們一定有機會感覺到我的憤怒。
在這一點上，我要給萬科的品牌部點贊。入行以來寫過不少萬科，他們的反應都在我可接受的範圍內。
我過去還寫過許多家公司的報道。
其中有一家公司也是相當有意思，我客觀報道了他們的戰略調整。結果，這家公司的老闆一直對我耿耿於懷，有一次還在私人酒局上不斷點我的名字，抱怨這篇報道。
在座都是身價幾十億的大佬，你們想一想，那場面是不是很尷尬。
還有另一家公司，只要董小姐寫到它，就會有固定一小撮人來對我人身攻擊。嘖嘖嘖。
格局還是要大一些，公司裡哪裡有那麼多秘密呢。如果所有東西都諱莫如深，只准自己釋放信息，不允許記者有自我突破能力，這個行業該有多boring。
在公司裡，讓信息暢通，不管是自上而下，還是自下而上，一樣重要。
以前有一位大佬跟我說過一句超級牛逼的話，他說，能夠改變人的，不是時間，也不是機遇，而是資本。資本對人的異化才是最大的。
深以為然，所以才要警惕。
房地產報道行業被資本驅使的情況相當多。而我希望那些認真寫深度報道的記者，比誰都過得好，他們的付出要和收穫成正比。
我不希望看到優秀的同行離開行業，不希望劣幣驅逐良幣。
有時候，堅持不合時宜也是一種勇氣。
九，為什麼董小姐能夠持續突破爆料+深度大稿？
耿直如我，決定直面這個問題。
因為，每次董小姐出去見人，都會碰到用特別不解的眼神看著我，向我提出這個問題的人。
老實說，我覺得，能這麼問的你們也挺奇怪的。
聽到過好多坊間猜測，每一個都笑死我了。
有一天，有位讀者傳給我這張圖，說他在知乎上看到，有人提問我到底何許人也，為什麼有這麼多資源和內幕消息。
你說我驚訝不驚訝。
其實，很多方法論都特別簡單，但堅持的人比較少而已。我一直相信，你寫的每一個字，都會在半年或一年後對你的職業生涯產生價值。
怎麼做呢？
第一，保持好奇心，永遠不滅的好奇心。
第二，業務上，不要輕信任何人，有個道理是對的，就算是你媽媽說的話也要去驗證下。
第三，不要厭倦採訪。多思考，多辯論，多預測問題，然後求證。
第四，讓你過去的作品說話，用作品打消採訪對象的疑慮，你的作品才是最好的形象說明。
第五，尊重每一個人說話的權利，挖掘他們說話的動力，切忌想當然。
類似的道理我還可以列舉很多，所有笨方法的前提是，真的熱愛你所做的工作，相信它的價值。
這個行業會天生的要你關注讀者的反應，關注報道的反饋，變得過於在乎外界的看法。
其實，堅持自己的定力和原則，更重要。不要整天想著迎合外界，就做自己，堅持下去，你就能得到你應得的獎賞。
不好意思，小雞湯又來了一碗。
這就是我現階段的看法。分享給了《財經》的同事，也想分享給更多人。
希望未來能夠並肩戰鬥的人越來越多。
北京今天大雨，又是涼爽的一天。早安。
PS：對於這些問題，你的回答會是什麼，歡迎留言告訴董小姐~
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