如若某人初來廣州投資房產，他或者會開門見山地問你，哪裡才是廣州最繁榮的地段？
你心裡默默說了一句，土鱉。
無疑珠江新城嘛。
他可能會不依不饒，繼續追問，那哪裡是次繁榮的地段呢？
你心裡恨不得對他豎中指，二逼。
這可說不準，有琶洲，有金融城，有萬博，有濱江東，有北京路，有天河北。
他一臉認真，拿著小本本一筆一劃記錄了下來，然後眼鏡外側射出凌光，一字一頓地問下一個問題：
那麼廣州現在的城鄉結合部是哪裡？
哇塞，你一口悶血噴出。
這丫別看人畜無害的，原來是行家。
我們都清楚，城市的發展源自城市化，而城市化帶動的增長，空間最大的無疑是即將成為城市的區域，換言之就是城鄉結合部。
可廣州區域太大，七千多平方公里，有太多的郊區，很多外來人廣州都沒逛過兩回，只會揪著那核心小圈子逛逛吃吃，就認為看到廣州全貌了。然後上網一看廣州的房價驚訝了，哎喲真便宜啊，拜託，除了高價房雙合同拉低之外，那是多得了郊區天量放盤託福啊。
郊區那麼多一萬+二萬出頭的房子，比如南沙、比如花都、比如增城、比如從化，甚至還是單合同，吃驚不吃驚，這可是大名鼎鼎的廣州城。
但當你興致勃勃跑過去打算淘金的時候，只會唾一口老痰，麻蛋這算什麼鳥不拉屎的地方？
可銷售們會滿臉嚴肅地告訴你，現在雖然是有點不堪，但買房不就是買未來嗎？這片區規劃潛力很好，有地鐵啥啥啥規劃，有學位啥啥啥進駐，有山有水，升值好，養老也好。見你還在糾結，他立馬聲調提高，城郊變成城區的時候，價格就不是現在這樣個價了！
你看早年的珠江新城還不是一片農田，現在是什麼價格！？
你一下懵逼，如同當頭一棒，立馬下定趕緊買買買。
不錯！恭喜你入坑了！
廣州郊區那麼多，能成為城區的卻是寥寥無幾。你跨了幾大步走了個遠征，以為找到城郊之際，還奢望尋覓到下一個珠江新城？
白日夢做多了。
讓我告訴你，廣州真正的城鄉結合部，目前而言有且只有：
東部老黃埔三溪到文衝-臨江一帶。
跑得越遠，等得越久。
這時候一定有人跳出來質問了，新塘在哪裡，南沙在哪裡，花都在哪裡？
莫急。
我半年前寫過《你們都忽視了，這才是廣州最可能爆發的地段》，從宏觀上多維度闡述了為何老黃埔潛力無窮，也呼籲各位只管去買就行。
你們如果能接受，那也就基本理解我所說的廣州城市發展論了。
東部發展的勢能是要遠大於其他方向的。
為什麼不選新塘，你們就應該能夠想到，既然是城鄉結合部，那必然城跟鄉之間只有一線之隔，新塘跟天河主城的鄉村距離，中間還差著十個老黃埔呢。
至於蘿崗，更像是城鄉結合部吧，抱歉，可惜一整塊科學城硬生生把城市生活帶割離了。
當然，新塘蘿崗都是郊區，廣州城市化之路一路往東，只是若論最接近城區，而又恰恰商業舊改最可期待的就僅有老黃埔了。你從新塘回頭一路往西，其實都是農村即視感，一直到老黃埔，跨入了中山大道，那煥然一新的城區景象就來了。這才是廣州東進之旅真正的城鄉結合部。多一分又嫌遠，少一分又太鬧。
如果參考廣州2035年規劃，那屆時東部真正的城鄉結合部自然是新塘了。只是我們掐指一算，當年的珠江新城經歷了十多年形成如今這城市面貌，老黃埔才有幸從遠郊成為最佳結合部，而那時候的新塘，還是鄉下中的鄉下。
因此城市化必須一步一腳印。
下面我們來重點看看老黃埔，之前（前文鏈接）已經說了很多，這次我們談些微觀的，比如從地鐵線路窺探一斑。
重溫下地鐵小規律：
- 並不是地鐵線的盡頭延伸到哪裡，哪裡就是城鄉結合部。你不能揪著個末站點就乾等，當然，未來可能也是有接駁的，但是時間太長咱們耗不起；
- 也不是跨區的首個地鐵節點就是城鄉結合部，有實力的區跟區跨界節點才有價值。如天河跟白雲交匯的燕塘站就明顯弱於天河跟黃埔交匯的魚珠；
- 最後貫通長線的地鐵交匯點，郊區一帶要比市區的潛力大。特別要留意7號線、13號線、14號線、18號線、21號線、22號線等貫通郊區的地鐵線。
地鐵十三號線貫通新塘跟市區，另外七號線二期也南北穿透黃埔蘿崗，跟五號線在魚珠、大沙東，甚至是裕豐圍三站之間，編製成3x2的地鐵小閉環。
原來曾有過建議規劃七號線於魚珠與五號線、13號線交匯，形成三線合一的換乘樞紐，但這不便於均衡老黃埔的區域發展，而且魚珠周邊的用地規劃受限，腹地不及天河公園，不足以承擔三線合一的人流，另外，七號線接駁裕豐圍，跟魚珠形成雙翼之勢，有利於黃埔老港搬遷後的用地開發。
那為什麼不挑夏園呢？五號線東延不是經過夏園嗎？
首先，夏園跟裕豐圍、文衝之間，實際的距離是蠻大的，遠離了河港腹地，中間還有太多舊改沒落實，甚至還不如夏園之後的南崗站。
其次，夏園沒貨啊。嚴格來說沒好貨，滿眼盡是村落。倒有一個寶夏花園，本地小開發商做的唯一一個樓盤，倒騰了多年，以後有機會或許可以再看看。
那究竟為什麼要截止到文衝呢？
這裡就涉及整體的舊改規劃了。
很多夥伴看了我的文章就去老黃埔深度踩盤了，然後跑回來大吐苦水：
除了三溪一帶尚好之外，往後的站點雖然比起夏園，能挑的小區不少，但更多的是一大堆老房子，臣妾實在愛不起啊。
那是自然的，因為這整個片區都是廣州重點的舊改區域。
你們站在魚珠站，出外一看，有如魚珠小區的老房子。
抑或跑到去大沙東，琳琅滿目這樣的？
若你們是年輕的小夫妻，怎麼看也覺得不太對路，對於大部分對房子有著嚴重潔癖之人，往往是會嗤之以鼻，避而遠之。
是的，我也覺得有點小尷尬。
只是，我沒建議你們買太老的房子啊，二十多年的房子你們大可以不碰。
花園小區你們放著不挑，偏偏就糾結著這些老產品房子，何必呢？
我們在老黃埔投資需要踩著舊改的進程才行。
要理解老黃埔板塊的舊改規劃，必先理解魚珠港的建設，這引導了整個老黃埔的發展趨勢。
它包括魚珠國際木材市場+魚珠物流基地。如下圖：
目前只有保利在建的魚珠港，周邊大量的吉地，這些都是非常容易開發利用的臨江地塊。但若真的要追究起來，這魚珠板塊的規劃可以追溯到2010年的時候，當時保利集團還就魚珠木材市場、魚珠物流基地做了整體規劃，而直到當下，其實也還沒完全落實。
因此你們可以理解，一個新的規劃從來都不是空降而來的，更不會一下子就顯山露水的，而真正落實耗時甚多，整個時間段，我們都是有機會進入的。魚珠一帶在2010後直到2015年的收益，還不夠15年或者16年後入手的多，至於在17年樓市調控以來，魚珠成為熱點，是源於人們終於發現了地緣上的魚珠價值，已經觸手可得了。整個商業規劃以保利魚珠港這一棟標誌建築的落地為始，打響了老黃埔第二CBD商業的禮炮，這也是當年保利規劃的寫字樓板塊。
當年保利對魚珠港的規劃，商業與住宅大概是7:3的比例。你沒看錯，按照早年規劃，魚珠港這寶地是有住宅規劃的。木材市場為大，物流中心為小。目前基本落實的就是木材市場的寫字樓地段，其他都還沒啟動。簡單點說，現在的保利魚珠港旁一路之隔的地方，將會有住宅大樓供應，佔地面積保守估計超一萬平方。而物流中心地塊基本以商業酒店公寓+部分住宅為主打（僅供參考）。
為什麼現在沿江一帶遲遲不出住宅地，一切只是為了推進舊改，若一旦先出住宅，這舊改壓力陡增。目前以魚珠港的建設而論，必須先建商業，再搞住宅。商業配套搞起來了，後面直接就是送錢的土地了。都別幻想了，一旦出現，必定天價，歇歇吧。
誠然，僅僅這樣少的住宅供應是完全滿足不了整個廣州東移市場的，因此周邊存量的花園小區，就顯得非常珍貴了，我們能做的，就是在這些小區裡覓到合適的房子，價格自然也是會隨著水漲船高的。而優先考慮的自然是魚珠港的東向延線，以三溪-魚珠-裕豐圍為代表的地鐵站臨江輻射範圍。它存在的意義等同於金融城東延的東圃一帶，都是作為第二CBD外延人口流向的安置地段。而為什麼節選到裕豐圍一帶，一方面因為雙地鐵交匯（13號線+7號線）這個節點利好之外，另外一方面其實也不過是分步走的節奏而已。
魚珠港的東向延線其實應該一直延伸到黃埔大橋為止，實質上黃埔老港+中外運黃埔倉碼+文衝船廠舊改搬遷的過程，主要分兩部分。第一部分從蟹山公園起算，可到豐樂南路，但一般也加上中外運黃埔倉碼，直到石化路，這算是黃埔老港的改造片區，而石化路北延，就是文衝地鐵站了。這就是我所說的三溪到文衝地鐵節點的由來。而第二部分則是文衝船廠的改造片區，直到黃埔大橋。包括魚珠港，由茅崗路、石化路兩條主幹路把這二分為三。
而這文衝船廠部分，暫時還是可以先擱置的。
為什麼？
那是因為，這完全是遵循著舊改的節奏而來。
在可見的兩三年前景裡，我們有希望能看到的舊改就是以上表格所列了。而目前正緊鑼密鼓進行當中的就是如下圖所標：
特別是三大片區茅崗、文衝、橫沙，規劃將新增約200公頃的建設用地面積，目前動土的也只是小巫見大巫。珠江片區的改造恰恰牽動著黃埔港的搬遷進程。可惜文衝船廠一帶，除了雙崗地鐵站圍邊，沿江並沒有太大動作。
我們看看黃埔2020年重點建設項目用地的佈局截圖：
三溪到文衝-臨江一帶，全是色塊，盡是三舊改造、土地儲備、服務業、科教文衛用地，除了石化廠這重大工業的老頑瘤之外，其他已然往三產方向發力狂奔了。
雙崗一帶的文衝船廠卻仍是清淨之地。
由此我們也能夠推斷，黃埔老港的搬遷和老城改造就是一個步步為營的艱苦工作，在黃埔老港的港口功能沒完全轉移之前，後續的文衝船廠大概是不會有明顯動作的。而夾在中間的中外運碼頭倒還能沾上黃埔老港改造的快捷班次。
以後整個老黃埔按照規劃，在橫沙文衝茅崗等的改造下，將會成為廣州城東又一個宜居之地，配合上第二CBD的外延，那是商業住宅比翼齊飛。
你若仍堅持說這不是一塊寶地，請你晚上託夢再來。若你放棄這樣一塊值得期待的城鄉結合部，就等於放棄整個廣州最具投資價值的地段，我看著都替你感到惋惜。
好了，支吾了那麼多，我們都知道老黃埔的好了。但是面對雜亂的老黃埔市場，星佬你倒是告訴我們究竟該買哪些盤啊？
哈，其實，也沒什麼盤了，花園小區也不多嘛。
我在國慶前做了一個知識星球作業，請各位夥伴投票心底最想投資的樓盤，結果如下：
掀桌，這是啥玩意？
至於該怎麼買這些盤，我就只公佈在知識星球裡了，每週一篇。沒法，總該留點金主福利。
嗯，慢著，敏捷的小夥伴應該一眼能看出彩蛋了。廣州南部的城鄉結合部是哪裡？
絕非南沙，卻是番禺。
番禺南郊番禺廣場-輻射一帶。
自古有道是：
曾經番禺難為水，除卻廣場不是雲。欲知後事如何，且聽下回分解。
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