桂林

大环境分析：

桂林是我国第四大旅游目的地城市，仅次于京沪镐，2017年桂林人口500.9万，GDP2045亿元，请注意这里的500万人口是常住人口，桂林的户籍人口是533万。桂林人口逆差为33万。

2018年6月桂林房价中位数是5862元。

衡阳

衡阳是湖南省域副中心城市，同时也是我国十大最具发展潜力的地级市，和中国排名前三的新兴城市，第一名是贵阳，第二名是襄阳。2017年衡阳人口为720万，GDP为3132亿元，衡阳的户籍人偶为800万，等于说衡阳有80万的人口逆差！

2018年6月衡阳房价中位数是5857元。

总结：

衡阳拥有800万户籍人口，却只有720万常住人口，衡阳是一个人口输出巨大的城市，所以衡阳的房地产市场有两个需求，一个是本地人的刚需，另一个是返乡置业人群的投资行为，衡阳的房价从2016年开始大幅上涨，每年上涨幅度超过30%，原因取决于长沙限购，返乡置业人群和投资客将房产投资转向衡阳，衡阳的高铁、航空优势明显，所以近几年衡阳的房价出现了大幅上涨，目前与桂林的房价中位数差距越来越小，预测，今年7月份，衡阳房价中位数将超过桂林，这是市场因素，非人力可以改变！

深圳观察

桂林GDP不不及衡阳，为什么房价比衡阳高？

下面我就来说说情况

从下图中可以看出，桂林2017年gdp为2045亿，衡阳为3132亿，整整比桂林多了1000多亿。

下面我们来看看两个城市的房价对比。

桂林房价均价在6300左右，衡阳房价均价在5100左右，桂林平均房价整整衡阳平均房价多了1000多，

是由什么原因造成的呢？我们就来分析一下原因。

一，需求

需求影响价格，很简单，桂林房子需求量大，而衡阳房子需求量较小。桂林适合养老，很多人都在桂林定居。

二，供求

供求影响价格，供过于求房价自然下降，供大于求，房价就会上升。

三，人为因素

人为因素那就是炒房团，炒房团的运做往往会使得房价不断上升。

这只是我的一些了解，如有不对，多多指正。

来一盘超辣的大嘴巴子

我们来看下2017年两市的GDP总量和现时房均价：

桂林 2045.18亿元，增长3.9%

房均价 6000多

衡阳 3132.48亿元，增长8.5%

房均价 5000多

从以上数据可以看出，桂林的GDP总量比衡阳少1000多亿，但房价差不多要贵1000。

衡阳以农林牧渔业，有色金属冶炼业，电气机械，化学制品等行业为主要经济增长点。

而桂林大家都很清楚，旅游业是绝对支柱产业。

中国发展到现在，人民生活富裕了。富裕了的人民有空闲时间，第一想到的就是出去玩。所以现时除了些高新产业，最热的可能就是旅游业了。

桂林是中国热点城市，每年有大量游客到来。另外，桂林山甲天下，一个地方环境好，更吸引人气。人气旺，房价就自然高了。

所以桂林房价高于衡阳，也很正常呵。

午后海风

这样说吧，在桂林市区有超过十万的大学生，估计有近十万的东北人，几十万的湖南人，光邵阳人都有超过二十万，每年还有上千万的游客，隔壁的贺州近几年也有在桂林团购房子的热潮，倒是本地读书厉害的都读出去不回来了，所以房价高一点挺正常。还好物价一直没上去

记记不住

因为桂林市区奇峰异立，为了不遮挡山峰，限制建高层建筑物，一般的楼房不允使超过七层，这样势毕增加用地成本，单从这一点来说，房价肯定要高；其次，桂林是世界闻名的山水风光绮丽的旅游城市，吸引了国内外的人士前来观光旅游，刺激了酒店业的兴旺，在一定程度上也拉高了房价；再者，桂林以旅游业为主，工商业为次，由于国内旅游业尚未完善旅游秩序，所以旅游业的经济产值目前还比不上工商业的经济产值，因此桂林的gdq肯定比不了工业比较发达的衡阳！