悲剧的昆明地王:他居然被“退货”了……

撰文:《昆明楼市》首席购房顾问 文锋

9月16日,《文锋会客厅》开播,首期的主题是--从“地王”说起。在60分钟的内容分享里,围绕着昆明百亿“地王”开始,从全国的土拍到昆明历届地王,从“地王”威力再到房价支撑,最后判断此次土拍要么土拍会低调进行,要么交易终止地王消失。

在原本交易的前两天,也就是10月9日,昆明国土资源局发布公告称“昆明草海片区23宗1291亩土地因故中止交易”,堪称昆明“史诗级”的土拍最终以流拍告终。

说好的货到付款,结果货还没到呢,就被退货了。

“地王”未能如约出现,地产圈刷屏了,很多人开始有了背脊“凉凉的”感觉了。

在我看来:“地王”流拍,一方面说明房企更聪明了,学会算账,合适就买,不合适就算了。另一方面,说明调控加剧下,地方政府更低调,更企稳。

基于前面《降准,昆明房价又要涨?》文章,我再把全国的地产形势,再简单梳理一下:

今年以来,在“房住不炒”政策的实施之下,房地产调控不放松甚至趋严。据不完全统计,全国各地已经出台了多达380次以上的调控政策,限购,限贷,限价,限售,限商、限离,能限的行政手段几乎都用上了,目前而言,房地产市场已经得到基本控制。一线城市房价阴跌,成交量收缩,部分二三线城市房地产市场开始回落。

房地产的严控之下,但昆明的新房房价上涨的热度依旧未减,根据国家统计局公布的《全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》监测来看,昆明新房价格从2016年6月份开始,环比上涨连续27个月,同比上涨26个月。为此在今年4月份,昆明、西安等10个城市相继被住建部约谈,在7月份昆明就出台了调控,而且该调控政策立竿见影,9月份昆明的新房价格已经明显趋稳,部分楼盘还做了价格的回调备受关注。

比房价更为明显的是,土地市场的交易热度在降温。根据中指院数据,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平。

而一组统计数据显示,今年1至7月份,整个市场的流拍地块已经达到800宗,其中一线城市13宗,二线城市154宗,三四线城市629宗。

流拍数量之多,这是过去多少年很难见到的。

但更奇怪的是,财政部相关数据显示,今年上半年,地方政府土地出让收入更是高达26941亿元,同比增43%,再创历史新高。

原因在于是二线、三四线对土地收入依赖度高,加上供给侧改革,所以,二线和三四线城市依旧在加大土地供应。反过来三四线城市卖地行情向好,支撑着全国土地出让收入的大涨。

昆明就是例子,根据昆明市国土资源局公布的数据统计,截止9月底,昆明2018年已经完成9205亩的土地成交,要知道,2017年昆明土地成交才8795亩,也就是说,昆明用9个月的时间卖地面积已超过去年全年,而流拍在昆明也有,但前8个月,昆明共计有283亩土地,流拍率仅3%左右,重点是流拍的土地除了龙泉街道的33亩商业用地外,其余都为工业用地,住宅用地可以说是百份百满拍。

而在今年10月份的土地供应土地数据里,扣除目前明确流拍的1291亩土地,也有1823亩的供应,按此节奏,平均每个月可达1000亩的土地成交数据,保守估计,今年昆明的土地成交同比去年会超过30%以上的涨幅,也算是历史新高了。

当然,土地供应和成交,地方政府显然都是有任何和指标的,这种推地的节奏和积极性显然是有动力的,但鉴于整个大形势严控的背景下,在全国都在“稳”字当头下,昆明的调控也有了阶段性的成果面前,至少目前房价已经企稳了,此时,昆明选择了低调,放弃“地王”显然是明智的。

显然,地方推地心有余而力不足,但站在开发商的角度,拿地补仓需要更聪明了,“拿得起也得放得下”的心态,算清楚账。

在融资监管越发严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧,公司债大幅萎缩,信托规模增速下滑……种种情况都加剧了房企的资金压力,他们不会像以前一样头脑发热拿地了,大房企还好,有融资优势。而中小房企融资普遍紧张,融资成本和去年相比多了2至2个百分点。

土地挂牌价格比周边楼盘价格都高,但是在受限价、还有限涨幅约束下,房企获利空间减少,拿地更加保守了,毕竟没有面粉贵了,面包便宜的道理。

资金链紧张是共识,但房企依旧是需要拿地,毕竟土地储备对于房地产开发商来说意味着未来的发展。根据中指院的数据,2018年上半年,拿地金额Top50房企拿地总面积24588万平米,同比上升28.5%,拿地总金额为10801.2亿元,同比增长17%。

在昆明,根据克而瑞的数据,2018年上半年昆明拿地面积榜,前十有7家为外来房企,其中,万科、碧桂园、海伦堡及龙湖在上半年拿地可建体量均超过100万方。

悲剧的昆明地王:他居然被“退货”了……

据统计口径为昆明主城四区+呈贡区拿地,针对合作拿地,企业双计,暂未按股权拆分(图片数据来源克而瑞)

在昆明拿地,绝对是个技术活,拿净地溢价率过高,参与城改,周期之长且复杂,要么就联合开发或者收购整合。在并购方面,克而瑞的数据显示,2018年上半年昆明收并购拿地top5中,均为外来房企,碧桂园和恒大收并购可建体量均超过130万方。

有人戏称说LH自从做了北教场地块一直不愿意再尝试做城改项目,从而在昆明被耽误了多年;JK做完了JHH,也基本进入了青黄不接阶段,传言在5月份就相中了黄土坡地块(也是城改地块)却迟迟未动。

回到流拍的草海“地王”,假设,该地块最终以地方政府给出的低价成交,再把同样都在草海边的前两个地王做对比,惊奇发现:

悲剧的昆明地王:他居然被“退货”了……

绿地在2013年拿下了草海首个地块,也就是目前的海珀澜庭,当时的土地价格达到818万/亩,这个价格接近流拍地王的土地价格,但相比去年的万达城,接近47%的涨幅,楼面地价最高接近12000元/平。

我们做个粗暴的演算,万达城的楼面地价在3459元/平,最便宜卖1.32万元/平,差不多有4倍的空间,假设流拍地王最终以底价成交,那么楼面地价10369-11988元/平,保守要做到2倍的价格才有盈利的可能,那么就是至少要卖2-2.4万元/平,而最快面市时间也要到明年下半年才能启动销售,相较而言,“地王”如期出现的话,对万达城是绝对的利好,万达城也可以妥妥坐享一波价值再现的红利了。

站在流拍“地王”地块上看,其土地成本显然是高企的,分摊到房价上也很难平息房价不高的现实。用金茂集团董事长宁高宁的话说“20年前地价只有楼价的20%,10年前地价是楼价的一半,而现在地价已经是楼价的90%。”

按此计算,流拍的“地王”的地价确实达到了万达城最低售价的90%,且不说合不合理,流拍至少说明,“地王”并不好当,尤其在热度高的市场下,容易激进,也容易悲催。

有业内人士说,“去年2月份以后拿的地,普遍比今年拿的高16%左右,去年最激进的,今年有苦说不出。”不信问问,去年西北新城和东白沙片区的两个地王,他们心里好受吗?


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