撰文=徐三刀
—壹—
关于公摊问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实际上已经影响了楼市价格，公摊已经成为行业秘而不宣的涨价手段，公摊上调，纯利上涨！
新华社曾发表评论《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？
于是，“公摊”这个词突然火了起来，很多人在后台问，成都公摊维权都要成功了，西安能否给补个差价？为了统一回复，简单的整理一篇，梳理一下很多人没有提及的内容。
—贰—
自1995年《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》中规定“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积”以来，对于公摊面积的争议始终存在，对于取消公摊计价的呼声一直存在。
然而多年来未有实质性改变，甚至舆论场上动辄上演“30%”“40%”公摊比例的奇闻，这某种程度上也是房地产卖方市场相对强势、购房者话语权极为单薄的一个缩影。
公摊算是一个基础知识，那究竟什么是公摊？
公摊即谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，属于一片空白，新华社人民日报齐发声：全世界只有中国房子有公摊面积！
根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
那么公摊面积有什么猫腻？因为实测报告虽然能够比较清晰的反应建筑面积、套内面积、公摊面积，但开发商想要实现利润最大，可以轻而易举的调高。
笔者在收房的时候，也遭到这种勒索，开发商给你一张补充单据，说明公摊有误、实测面积比原来大了三平米，必须立即补交，否则无法收房，于是，再交一万多。
但实际上不管测绘报告能否说明问题，这一部分都会变成开发商纯利润，如果社区交房一千户，也就是净赚一千万，基本没有成本。
—叁—
因为城市土地节约化管理，土地容积率越来越高，建筑规划越来越严格，原本很多偷面积的方法不能再用，实际市场上得房率越来越低，在这种情况按照建筑面积计算房价上涨，明显并不能说明使用面积房价上涨。
这里面造成双重的错觉，因为公摊是具有弹性的，可调高也可调低，因此，如果买一套三房套内面积120㎡，当前售价是1.4万/㎡，公摊是18%，建筑面积146㎡。
如果总房款不变，使用面积不变，将公摊系数放大到25%，建筑面积必须净增14㎡，也就变成了，套内单价也从平均1.4万/㎡下跌到了1.27万/㎡！
清清楚楚，明明白白，很多人看到了房价降了，实际上却是一个障眼法。过去西安房屋公摊普遍较高，但有大量赠送，比如高新某盘的某项目赠送超过25%，买九十多平，送二十多平米，把公摊冲抵了。
一些开发商为了吸引购房者，甚至打出了“零公摊”的广告语，实质上零公摊只是一个噱头，零公摊并不意味公摊面积为零，而是一些开发商会将赠送面积与公摊面积相抵消。赠送的面积很多情况下都是限高，还有地下空间，在后续使用中，会出现部分问题。
换而言之，如果按照使用面积计算房价，西安房价还得再抬高20-25%，比如西安主城区住宅均价1.3万/㎡，揭过公摊之后，房价变成1.6万/㎡。
但因为公摊属于“奶牛”，就和漫游费是一个道理，但公摊面积可以说，又非常有利于官方、地产、物业，因此，对于公摊问题业主也只能自己消化。公摊越多，费用越多，公摊电费、公摊养护、公摊暖气费等等，这些都是长期项目，动辄一年数百，多则一年数千。
但只要稍有常识就知道，所有公摊加在一起必然大于实际公摊。这已经成为一个常态化。
—肆—
而且根据各方信息收集，发现每个城市公摊都有不同程度的差异！
从市场实际情况来说，北方城市公摊普遍大于南方城市，一、二线城市普遍大于三、四线城市。造成这种差异有以下几个原因：其一，北方城市冬天供暖，墙体要加厚防冻，因此，阳台要封闭，公摊面积较大；其二，南方城市偷面积更普遍，墙体薄也有一定影响；其三，一二线城市管控较严，公摊面积控制在15-25%，三四线管控松，有些达到了30%以上。
同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的，其公摊面积是不一样的；公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。
但在现行面积统计方法之下，公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。比如公寓类产品梯户比较高，有些房企会在奇偶层做空中花园，或者在景观面比较好的楼层做空中游泳池，这些也是公摊。但如果没有公摊，整体品质会降低很多。
—伍—
国外街区制房屋，没有“公摊”这个说法，都卖套内面积，而且还是精装房，比如泰国。而国内都是小区制，公共平台依赖开发商，开发商只能羊毛出在羊身上。
当然也不能一概而论，国内也有特例，比如重庆，2002年重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定“以套内建筑面积作为计价依据 ”，取消了公摊。还有广州，2007年以后广州实行按建筑面积卖房、销售合同中也同时要求标明套内建筑面积的“双轨制”的做法。
“公摊”的模糊概念，实在是对市场经济原则中“明码标价”这一基础常识的悖离。将“公摊”这一模糊不清的概念梳理清楚，让使用面积成为交易依据，挤压开发商的操作空间，就是在更大程度上复原、彰显房子的居住属性。
但“公摊”这个概念，积弊已久，按照目前《商品房买卖合同》标明按照套内面积计算价格，但大多数开发商申请操作还是捎带“公摊”，这导致了公摊一直是一个灰色地带。
房价上涨之后，公摊界定的矛盾逐渐凸显，“公摊维权”已经在成都、长沙等地爆发，维权已经从局部开始了蔓延，西安购房者需要重点关注。
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