“城市更新”的概念起源於19世紀中葉，興起於第二次世界大戰之後。曾經繁榮的各大城市中心城區開始衰落，基礎設施及房屋年久失修，社會治安及生活環境趨於惡化，面對這種整體性的城市問題，西方許多國家紛紛興起了一場城市更新運動。
反觀當今國內，雖然城鎮化進程在快速有力地持續推進，然而各大一二線城市當中，都或多或少地出現了上世紀發達國家大城市發展階段後期所面臨的一系列問題。
目前有大量的老舊住宅需要進行改造，特別是上世紀六七十年代建造的住宅，由於建設時的經濟水平和生活水平所限，住宅的功能已經滿足不了現代人生活的需要。
伴隨著城鎮化不斷深入，中國進入了以滿足人們“美好生活”為目標的新階段，城市發展進入快行軌道，其中一線城市開啟存量煥新、內涵增值為特徵的的城市更新4.0時代。面對這個萬億級的市場，各企業積極拓展市場機會，掀起城市更新熱潮。
城市更新是城市升級和企業轉型的主要途徑
城市的發展伴隨著新區擴張和舊區更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經濟發展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經濟的發展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業態優化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業升級”並存時代，城市更新對現有建築的升級改造與創新利用，成為下一輪城市發展的新增長點，成為企業轉型升級持續性發展的主要動因。
城市發展模式與城市更新發展歷程
城市更新的發展總體經歷了六個階段，從初創期消費型城市，到賦予生產、生活、生態三生及美好生活內涵的可持續高質量發展城市。
第一階段（初建期-1977年）：城市向滿足自己大部分需求的生產型城市轉變，城市資金用於發展生產和挖掘改造。
第二階段（1978-2000年）：城市進入改革開放期，城市擴張成為城市建設的主流，新的政策導向、更新類型和更新模式開始湧現。
第三階段（2001-2008年）：城市的發展戰略和格局發生重大變化，如《上海市城市總體規劃（1999-2020）》2001年被批覆，深圳2004年頒佈《深圳城中村（舊村）改造暫行規定》，城市序幕拉開；2008年發佈《關於推進深圳市工業區升級改造試點項目的意見》探索舊工業區改造路徑，現代城市更新漸現雛形。
第四階段（2009-2014年），城市更新規模和方式發生轉變，由大規模改造向注重細節的微改造轉變。如深圳2009年出臺《深圳市城市更新辦法》、上海2013年出臺《關於增設研發總部類用地相關工作的試點意見》來規範工業用地改造為商務辦公或商業服務用途的“非正式更新”。
第五階段（2015-2016年），城市更新制度化，各地紛紛成立城市更新局等專門機構，城市更新規劃實施更有保障，如深圳城市更新局2015年9月掛牌成立，廣州城市更新局2016年2月掛牌成立，濟南城市更新局2016年6月掛牌成立。
第六階段（2017-至今），城市可持續高質量更新，賦予美好生活服務產業升級新內涵，城市群和城市圈層的發展，對城市提出更高的要求，城鎮化要求城市地位向更高的品質升級，如上海定位全球城市，深圳定位國際化現代城市。
城市更新包含各個功能區塊的系統性更新迭代。經濟發展、政治社會定位的變化，帶來城市更新系統不斷向更高的層次演繹迭代。
部分城市更新政策
城市更新系統由政府引導的制度更新、規劃更新、環境更新、交通更新、機構更新和市場企業主導的建築更新、人文更新、產業更新、場景更新、其他更新等不斷髮展演進，伴隨著城市更新的始終。
如上海由小漁村小城鎮到1843年開埠逐漸演變為對標美國紐約的國際化大都市；深圳從小漁村演變為對標香港的國際現代城市；雄安新區從幾個小縣城或將發展成為國際綠色智慧城市。
城市更新系統內容解析
城市更新變化與企業應對機制
“減量建設”時代，城市更新獲得政策紅利機會，房企參與數量與深度均加大。隨著城市的不斷升級，城市更新已成為萬億級別市場，這個市場最大的產業機會是“通過傳統業態提升坪效，提升資產價值”和“通過服務升級獲得線下持續流量，獲得平臺型價值”成為最多人認可的產業機會。城市更新從內容、模式、領域及涉及城市和參與企業不斷髮展變化，不斷成為企業持續保值增效的手段。
具體來看，城市更新主要區域為北上廣深等一線和熱點二線城市，更新對象為舊村、舊廠和舊城更新，更新模式為城中村改造、工改工、工改商住、工改居等，更新領域主要是商業改造、住房租賃、內容更新、產業園區、辦公升級、公益項目等。
企業參與城市更新方式解析
近兩年來中國已有不少龍頭房企開始積極謀劃轉型升級並進入城市更新市場。
萬科在今年3月份提出要全面轉型為城鄉建設與生活服務商，側重營造美好生活的場景、鄉村振興的場景；不僅提供服務的場所，也要直接提供服務內容。
碧桂園也在產品品質上頻頻發力，大力發展產業地產和特色小鎮，實施產城融合戰略。
萬科目前在售的城市花園項目、碧桂園帕克諾雅、碧桂園城央壹品等等，均為三舊改造項目。其餘眾多房企也都相繼成立了城市更新公司，發力三舊改造市場。目前已有大量城市更新項目在進行之中。
不止龍頭房企，也有許多企業正在掀起城市更新的浪潮，譬如築福建科院。築福建科院在多年既有建築改造研究和實踐中，不斷調整產品和服務結構，一方面滿足居民日益增長的對居住條件的要求，另一方面積極引導、協助政府以市場化思維對城市和社區實現長效管理，逐步形成從個人生活服務到城市安全管理的產品服務體系。
從微觀到宏觀，實現美好城市生活
城市更新存在問題與趨勢探討
城市更新項目一般就有體量大、人口多、多方利益糾葛、持續時間長、搬遷成本高等難點，但在當前地王頻出的大背景下，城市更新的項目成本還是遠低於新推地塊的。
在舊改項目中，政府往往能夠更多聆聽企業的項目規劃，賦予企業更大的發揮空間，一定程度上能讓此類房企打造出標杆產品；與此同時，為了彌補此類舊改項目的盈虧風險，政府往往會給與其他區域的拿地便利。
在資源環境約束成為常態的時代，城市如何利用存量空間升級完善城市功能，企業如何獲取政策資金支持，搭建適宜平臺、科學導入產業以及安全獲利退出，成為提升城市生活品質和城市魅力的重要課題。
城市更新主要面臨問題
可持續發展、生態宜居、綠色智慧、產業適配和特色鮮明將是未來城市更新發展的主要趨勢。
其一，中國仍處於加速城鎮化的進程中，不同城市的產業迭代、文化更替更加的頻繁，可持續發展將成為城市更新的核心競爭力；
其二，生態文明已經成為“美好生活”的應有之義；
其三，產業適配是城市與產業的協調，構成了城市發展的經濟基礎；
其四，科技與人工智能的發展為智慧城市創造了可能，提升現代城市生活的品質；
其五，只有特色鮮明的城市才更具有吸引力，贏得更大的發展空間。
城市更新發展趨勢
伴隨著人們對美好生活的不斷追求，城市更新迎來了由量變到質變持續發展的良機。城市更新作為城市生長的新力量，在變與不變之間挖掘、創造城市更高層次的價值，推動城市人口、產業、文化、生產要素的更高階的演進。企業應加大與專業設計、基金、運營的等機構的合作，創造城市美好生活的“點睛之筆”，為建設高品質城市生活貢獻力量。（綜合整理自：中指數研究院、億翰智庫）
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