文章來源：天強工程設計諮詢行業研究中心
城市更新是一個永恆的課題。對城市舊建築進行必要的改造，是城市更新的具體方式之一。世界城市發展的歷史表明，任何國家城市建設大體都經歷3個發展階段，即大規模和新建階段、新建與維修改造並重階段以及主要對舊建築更新改造再利用階段。對舊建築的改造與再利用，既實現了其經濟價值的轉換，又體現了其文化價值的延續，是節約成本和城市更新不可或缺的基本手段。而且，更具現實意義的是，在不破壞城市文脈和城市肌理的條件下，可以有效地完善城市服務機能，增強城市發展歷史的厚重感，這正是可持續發展主流思想的重要體現。
在我國，對舊建築的改造性再利用在節約造價、縮短工期以及保存城市肌理方面的益處已逐漸受到建築界的重視，突出表現在利用廢廠房（庫房）和學校公寓改建方面，湧現了一些優秀的工程實例。
既有建築改造工作將成為我國一項重要的經濟轉型支撐點和關乎民心民生的國家戰略工程。我國的既有建築改造一般可以分為公共建築的安全節能改造、居住建築單項或綜合改造兩大類。
公共建築方面，以前建造的大型公共建築，多為不節能的普通玻璃幕牆結構，普遍存在能耗高、安全隱患大等問題，公共建築改造主要集中在這類建築。
居住建築改造方面，近年來，我國一些城市陸續進行了居住功能、建築安全性能、圍護結構節能、設備設施、環境性能等改造，但囿於經費等各種原因，很多改造效果並不理想。而且，這些居住建築改造主要是在北京、天津、上海等一些大中城市開展，目前還沒有形成全國性的大規模推廣。尤其是舊有住宅包括加梯加層在內的綜合改造，還處於探索階段。
值得注意的是，早前成立的上海既有建築更新研究設計中心將既有建築改造研究重點分為了四類：城市更新、既有公共建築改造、老舊小區更新、古鎮村落更新。
相關案例
建築功能改造項目
◆賓館改建項目◆
△ 原西亞賓館
城市更新可以完善地區功能，徐彙區的西亞賓館就是一例。在上海市知名商圈徐家彙的核心地帶，一棟以“綠色生態”為設計主題的嶄新辦公樓結構日前封頂，這是該市“城市更新”的首批案例之一——西亞賓館改造項目。
△ 隨著舊樓拆除，一幢全新的5A級辦公大樓正在拔地而起
房齡近30年的西亞賓館，其功能已不能滿足社會需求，加之樓體傾斜與人車混流造成交通混亂，改造呼聲日益高漲。在土地資源稀缺與城市設計要求日益提高的矛盾中，如何改造才能助力區域發展、惠及市民生活？上海市徐彙區規劃和土地管理局副局長朱婷表示，從區域角度來講，僅改造一棟建築的意義並不大，徐家彙未來的整體提升一定是整個地區功能和形象的全面提升。因此，將西亞賓館改造與同一地塊上的美羅城、太平洋數碼進行了整體設計。通過重新調整徐家彙地區城市設計方案，徐彙區規劃和土地管理局確定了西亞賓館所在地的功能定位。
在建築結構方面，西亞賓館改造方案充分體現了公共利益的要求。新建築規劃設計方案將底層完全架空，將地面空間還給市民，解決了這一區域人車混行、步行空間不足的問題。由於滿足了公共交通組織與公共空間的需求，該項目在“改擴建項目體量不能變、面積不能超、高度不能增”的原有法律法規條件下得到了創新突破的機會，建築高度由原來的31米拔高至70米。但是，從建築面積來看，增加的部分全部為公共空間，企業用作經營的面積並沒有增加。《上海市城市更新實施辦法》於今年年初頒佈，其中一些內容吸收了西亞賓館改造項目的成功經驗。在規劃政策方面，辦法規定“為地區提供公共性設施或公共開放空間的，在原有地塊建築總量的基礎上，可獲得獎勵，適當增加經營性建築面積。”同時，在土地政策方面，該辦法創新提出了“土地全生命週期管理”的概念，其中明確了“現有物業權利人或者聯合體為主進行更新增加建築量和改變使用性質的，可以採取存量補地價的方式”，以激發業主的改建意願。
△ 屋頂花園效果圖
上海市規劃和國土資源管理局總工程師俞斯佳表示：“西亞賓館改造項目憑藉規劃引領進行有序推進，注重建築品質，公共利益優先，對於上海市大量存量土地的升級具有引領和示範意義，未來有望吸引更多企業參與到城市更新中來。
◆舊廠房改建◆
創意地產是指通過商業地產範疇內商鋪（商廈、商業街等）辦公樓和其他商業設施的改建、新建等方式，營造適合創意產業運作的建築空間，並把這些建築空間以租賃或銷售的方式，提供給從事創意產業的機構乃至個人，使有限的建築空間成為無限的創意場所。上海市創意產業發展，雖有不平衡但有差異化發展趨勢。從租金來看，即使在市中心地區，各創意園區租金價格也相差懸殊。究其原因，與各個不同創意園區的產業定位、門類、硬件設施和軟件服務有關係。
首先與規劃設計理念有關，高租金園區一般都有前瞻、明確的整體改建方案。其次與開發商綜合素質和實力有關，創意地產門檻較低，投資數額較大，如片面強調保持原貌而忽略了創新，租金就難以上升。 業內人士認為，創意地產的人性化因素是一大特點，很多老廠房都具有優秀的歷史文化價值，還要加入人文和文化因素，才能創造特色。
△北京798工廠——老廠轉文創的標誌
馳名海外的北京798便是在原國營798廠等電子工業的老廠區所在地改建而成。在上海，也有不少這樣的創意街區，如田子坊、M50、1933老廠房、8號橋、紅坊等，這裡容納的工作室不計其數。
以文化藝術設計類企業為主，主要包含創作展示和交流類、設計類兩大類，此外，還有傳播發行和書店及餐飲酒吧一類的跟藝術創作沾邊的一些小門類。這類地產項目，在滿足新型辦公樓需求的同時，也具有各類個性鮮明的商鋪。不僅可以製造經濟效應，同時也被冠上了文化名片的含義，從而更加彰顯其個性、潮流元素。
原為七星華電集團名下的798、718等幾個工廠的廠區，面積約22萬平方米。項目由上世紀50年代前東德援建，世界上22個大廠提供技術支持，並由55位德國專家採用當時世界最先進的建築工藝和設計理念設計建造。這種建築風格的廠房目前僅在中、德、美等國家有極少量存留，是世界上僅存不多的，帶有包豪斯建築理念的廠房建築群，堪稱工業發展史上的文物。這種風格建築的再度興起源於美國人羅伯特在京城藝術圈內的推薦。目前該區域聚居了大量的畫廊、工作室、文化中心等藝術機構。廠房、煙囪、標語和各種現代藝術形式混雜在一起，構成了強烈的視覺和文化的衝突。但在這片區域今後的發展和規劃上，藝術家們和七星集團之間同樣存在著直接的利害衝突，並引起了官方對該區域發展規劃的高度重視。
綠色節能改造項目
生態化綠色化成上海舊建築改造方向。對應案例是張江生態樓群，該項目涉及2萬多平方米的辦公區，定位於生態型綠色建築，將達到國家綠色建築二星級標準。這個項目的一大亮點是使用了“零消耗”的概念。另一個亮點是採用了智能化的外遮陽，遮擋陽光的效率高達90%，遠遠高於效率只有17%的內遮陽。第三個亮點，是採用了人工溼地技術，這是一種新的生態技術，把建築和生活汙水交給微生物處理，產生能循環使用的生活用水，它們中的一部分將成為綠化用水，而另一部分則變成建築物的衝廁用水。整個項目就是把生態技術和建築有機結合在一起，從而達到使用上的和諧。這一項目既要最大可能地降低能耗，又要更多地從設計角度來考慮，屬於“實用型的低能耗樓群”。
歷史建築保護項目
升州路是南京城南的一條重要街道，為東西走向，全長約 1.5公里。該路在南唐時期業已形成，由民國政府於1936年 在原有街道的基礎上拓寬並命名，全程鋪設柏油，同時在兩側 種植了大量法國梧桐。自明清以來，升州路一帶就雲集了大 片的傳統民居、古寺廟和老字號；到民國時期，這裡成為老城 區較繁華的街道之一，拓寬後的馬路兩側興建了大批店鋪和 商行。這些建於解放前的沿街店鋪多為一至兩層的傳統磚木 結構建築，也有數棟三至五層的磚混洋樓，採用了當時較摩登的設計手法。
△ 南京升州路民國建築
本案例的對象即為其中兩棟相鄰的多層民國建築，位於南捕廳歷史風貌街區三期改造地塊的南端，南臨升州路，同時也在***文保單位甘熙故居的建設控制地帶範圍內。這兩棟建築既是歷史風貌街區的一部分，也是升州路沿街商業景觀的一部分。但由於並非文保單位且年久失修，在街區改造建設的過程中，對它們的去留也曾經一度引發爭議，最終還是決定在適當加固改造的基礎上原貌修復，作為街區民國文化的物質載體而保留下來。
從這些城市更新範例我們可以看到，城市更新都不再拘泥於物質空間層面上的美化、重建，而是與城市的總體定位和產業轉型升級聯結起來，進一步延伸城市功能更新，挖掘出城市的歷史和文化價值。
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
【會議時間】：2019年4月12-14日
【會議地點】：中國·廣州
【聯繫電話】：韋經理：17688842421
【適合對象】：政府機關、項目業主、開發商、建設單位、運營商、規劃設計機構、投融資企業及相關產業董事長、總經理等核心高管參加（大會200人規模）
【主辦單位】：土地資源網、地合雲圖、華遠地行集團、廣東興廣城科技有限公司
【峰會特色】：實操專家講解+案例分析+模塊總結+實地考察+項目推介（業主面對面）
本次會議解決的問題
如何抓住城市更新、三舊改造的政策機遇,實現企業轉型升級？
如何結合區域特點來做項目定位與功能提升，實現可持續運營？
如何精準選取融資渠道，ABS、CMBS、REITS在不同更新項目中可能性？
如何組建和培育更新項目的核心運營團隊？
如何識別和規避更新項目中的關鍵風險點？
如何解決拆遷談判、報批報審等問題，使項目快速落地？
面對產權、股權關係複雜的更新項目，有哪些合作方面的機制創新？
……
詳細議程介紹
第一板塊：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析
第二板塊：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析
第三板塊：歡迎晚宴+城市更新項目資源鏈接會
第四板塊：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析
第五板塊：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略
第六板塊：城市更新、棚改舊改圓桌對話
2019中國第九屆城市更新模式創新與項目實操高端總裁峰會
時間行程安排4月11日
晚上：《土地管理法修正案》下土地政策和精準項目獲取路徑解析
城市更新融資工改工商業模式構建研討
（貴賓席參加）4月12日上午：土地管理法修訂背景下，城市更新最新政策解讀與精準項目獲取路徑解析下午：城市更新拆遷談判、合作方案設計及拆遷實施要點難點解析晚上：城市更新項目資源鏈接會4月13日
上午：城市更新有效融資策略與資產管理成功運作模式精析下午：城市更新中政府審查要點、審批流程、難點問題突破與新政應對策略；城市更新、棚改舊改圓桌對話
晚上：城市更新項目路演、專家團問診及項目推介會（需要提前提報審核）貴賓席參加4月14日
貴賓席參加
考察項目：
1、廣州市聯合交易園改造項目；
2、廣州市黃埔古村保護性改造項目。
模式：實地考察、研討
主辦方電話：韋經理 17688842421（手機即微信號，微信諮詢請編輯“ 諮詢峰會”，否則不予通過）
短信報名：編輯短信“諮詢峰會+姓名+企業+職位”發送到17688842421
備註：本峰會針對參會學員有審核標準，會收取一定費用，請知悉。
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