国庆长假前一天上午，房叔想肯定没有开发商会跟自己过不去，非要在9月30号拿预售证在国庆节登记的吧，毕竟这样的话，理财的钱、股市里的钱是拿不出来做登记冻结资金的。于是就给自己狠狠安排了7天假期，补补血。

看来还是too young too simple了，30号萧山科技城俩兄弟，齐齐领证，宣布国庆节登记。

房叔只能默默祝你们幸福。

事实证明，俩楼盘就是难兄难弟，登记结果出来，前湾国际社区流摇，融创江南壹号院中签率92.8%，怨谁嘞？

前湾国际社区共254套房子，登记了247套，说实话难道开发商凑不出8+的登记人数去注水么？显然，流摇，一方面反映购房者确实接受乏力，另一方面也可以看出是开发商有意为之。

8号回杭，房叔直奔前湾国际社区和融创江南壹号院俩兄弟的售楼处。

在残酷的市场面前，俩兄弟完全不care彼此同母异父的关系，销售员之间互怼得厉害，争相证明自己楼盘比对方好。

站在江南壹号院二期的水系边，就能看到北面的前湾国际社区（绿色脚手架建筑）

这两块地，都是2016年12月26日的时候，传化以几乎无溢价的价格，分别斥资10.7亿元和9.86亿元一口气拿下的27号地块和28号地块，楼面价分别为3506元/㎡和3041元/㎡。

27号地块（融创江南壹号院），传化和融创合作开发，各占股60%和40%.

28号地块（前湾国际社区），传化和仁恒、香港置地合作开发商，各占股40%、30%、30%。

本是同根生，相煎何太急呢。

摇号信息

前湾国际社区

摇号房源：1#、6#高层，7#、9#、10#洋房，共254套

户型：高层中间套99㎡、边套107㎡、129㎡，

洋房145㎡，底楼158、165㎡，顶楼跃层187㎡

房源均价：30145元/㎡（含精装修4000元/㎡）

验资门槛：60万元

登记时间：10.4-10.6

登记已结束，共247户登记，无需摇号。

融创江南壹号院

摇号房源：6#、7#、8#楼，322套

主力户型：中间套94㎡、边套126㎡、132㎡

房源均价：28300元/平方米

验资门槛：60万元

登记时间：10.4-10.6

登记已结束，共347户，中签率92.8%

区域前景

萧山科技城规划范围为东至空港经济区，南至杭甬高速，西与北至钱塘江，总规划用地面积约41.8平方公里，其中核心区为3.3平方公里。与九堡、下沙隔钱塘江相望，核心区就是前湾国际社区和融创江南壹号院所处的位置。

杭州的“拥江发展”战略中，萧山科技城就属于萧山范围的“拥江发展区域”，规划目标为：科技新城。应该说还是蛮有想象空间的。

坊间甚至有拿浦东来比喻萧山科技城，房叔只想说江对岸每个版块都想当浦东，浦东都不够用了。

图片来源于网络，其中国际化社区不代表房叔观点

目前前湾国际社区和融创江南壹号院周边都是都是以待开发地块为主，杭甬高速南侧目前为桥南工业区，厂房林立

核心区的规划大致分为三部分，最上部为沿江区，规划有住宅和医疗产业集中区，中部规划为科技产业区以及前湾国际社区，下部为物流产业区和融创江南壹号院。

配套情况

1

交通

整个版块交通还算便利。通过彭埠大桥与市中心相连，通城高架路直达九堡，下沙大桥与下沙相接。

目前去萧山科技城多走江南大道和机场高速。

西南被沪昆高速、杭甬高速围合，中间有通城高架路横穿。

2022年前杭甬高速将被抬升，高架上面是杭甬高速，地面道路则是城市主干道路。

机场快线

对于萧山科技城来说意义最大的莫过于轨道交通的建设。

机场快线作为杭州地铁规划三期修编(追加) 内容上报国家发改委的，目前还没有得到正式批复。据说获批复的希望还是比较大的，有望在年底之前获批并且开工。相关的前期筹备工作已经开展了。

机场快线自西向东穿杭州城的城市中轴块钱（规划中），西起未来科技城，东至空港新城，（沿杭甬高速设于香樟路东侧），规划有一个“萧山科技城站”，设计时速约120公里，比普通地铁快50%，是目前杭州规划最快的轨道交通。

2

医疗

萧山科技城走了国际化路线，引进了英国高端医疗机构IHG旗下英慈医疗。

3

学校

萧山科技城版块因为每年学费20万+的惠灵顿公学入驻引来了很多关注。位于江南壹号院西侧的英国百年名校、一流贵族名校之一的惠灵顿公学，已于今年开学。

左边为融创江南壹号院，右边就是惠灵顿公学

位于前湾国际社区西侧的杭师大附小、幼儿园也在建设中。

4

商业娱乐

前湾国际社区西面规划有邻里中心及约8万㎡的购物中心

景观休闲方面，滨江区的最美“樱花慢跑道”，也将从二桥向东继续延伸21公里，成为“超级江堤”

周边房价

二手房价格

最近的二手商品房在东面6公里左右的通城高架路一带：

德信泊林春天，挂牌单价：2.9-4万元，5月成交单价2.5万元

瑞博林之语，挂牌单价：1.9-2.5万元，6月成交单价2.6万元

众安景海湾，挂牌单价：1.8-2.8万元，7月成交单价2.9万元

科尔世纪外滩：挂牌单价：2.6-4万元，4月成交单价2.5万元

一手房价格

作为萧山科技城版块唯二在售的楼盘，价格也是非常美丽的，每平方米将近3万元的单价与西湖区之江板块、未来科技城核心区的一手房相近，几乎秒杀整个余杭区。毕竟同样是被高架、高速包围的，有西湖大学、云谷加持，周围已相对成熟的三墩北板块，一手房房价才2.5万左右呀。

房叔认为，这个房价已经透支了今后的大部分空间，毕竟这里还是不毛之地。

规划很美好，未来很遥远。

当然，萝卜青菜各有所爱，那房叔就替大家分析下这两个楼盘优劣。

整体PK

表格内有重点，仔细看！

选前湾还是选江南壹号院？

前面已经分析了，江南壹号院受高速路的影响较大，但离地铁口较近（700米），平时依赖地铁出行较多的可选择江南壹号院。

前湾国际社区整体环境较好，美中不足的是离地铁口较远（1.5公里）。

这两个楼盘的价格已经到了一定的高位，远期若还能继续上涨的话，更多还是依赖周边配套的落地。两个楼盘定位都比较高端，整个区域的定位目前来看也比较高端，后期二手房市场接盘的可能是相对高端的刚需和初改人群，这部分人群对居住品质的要求是较高的，对高速公路的抗性是比较大的。

融创江南壹号院南面正对高速，西侧紧邻红十五线，对后期楼盘的增值会有一定影响，尽管有较近的地铁口加持，目前有比前湾国际社区低2000元/平方米的差价。

但从远期增值、保值以及自住来看，房叔建议首选前湾国际社区的99方。

前湾国际社区

选房指南

前湾国际社区

摇号房源：1#、6#高层，7#、9#、10#洋房，共254套

户型：高层中间套99㎡、边套107㎡、129㎡，

洋房145㎡，底楼158、165㎡，顶楼跃层187㎡

房源均价：30145元/㎡（含精装修4000元/㎡）

验资门槛：60万元

登记时间：10.4-10.6

登记已结束，共247户登记，无需摇号。

剩余房源：高层：2#、3#、5#，洋房：8#

楼幢分析

项目南面距离杭甬高速850米，北面距离钱塘江、超级江堤1000米

东侧为红十五路，有噪音影响

西侧200米规划有公交车站，或有噪音影响

高层楼幢：

1#楼

南面、西面即为小区外部道路

南面地面有非机动车停车位

西面底楼有社区养老用房，东面底楼有物业管理用房

北面有地下室风井

西侧为小区行人出入口

6#楼

东面、西面有地下室风井

北面为小区外部道路

东侧为外部河流

洋房：

7#、9#、10#

东面、西面均有地下室风井

东侧为外部河流

10号楼南面为小区外部马路、东侧有红十五线。

小区南面后期规划有住宅，可能对后期1#楼和10#楼的采光会有较大影响。

整体9>7>6>10>1

户型点评

前湾国际社区的户型图很规范，在户型所处的楼幢图中，清晰地标明了户型所处的位置，仅凭这一点，房叔就觉得这个开发商值得信任。

99方中间套三房两厅两卫

优点：

三开间朝南、南向大阳台

主卧带飘窗、收纳空间较足

缺点：

北面为过道或天井采光，欠通透

厨房、餐厅面积较小

107方边套三房两厅两卫

优点

南北通透、南面大阳台

主卧收纳空间充足

缺点

只有两开间朝南

厨房离入户门较远，厨房、客卫较小

阳台对主卧有干扰

129方边套四房两厅两卫

优点

南北通透、两房朝南、客厅朝东

东面大阳台

客卫干湿分区

主卧收纳空间充足

缺点

南向缺少阳台

厨房略小

145方三房两厅两卫

优点：

三开间朝南，朝南面宽达15.3米

主卧双台盆、大浴缸设计

厨房客厅双入户门设计

客厅、餐厅一体，大尺度功能区

缺点：

卧室较少，145方仅3房

次卧较小

客卫较小

186方顶楼跃层东边套

下部户型与145方相同

上部增加主卧套房

增加北向大露台

选房指南

房叔提醒

因为前湾国际社区不用摇号，自行确定开盘时间进行选房，目前还不知道开发商会以何种方式确定选房顺序。

300万以内预算，只有99方中间套可选。

22-23楼为总价最高楼层

高层6号楼的位置明显优于1号楼，总价方面同楼层6号比1号楼高30万元左右。

鉴于采光、景观、噪音等影响，建议首选6号楼。

在二手房方面，会对小区南面马路的路面噪音等问题表现得更为敏感，是否沿马路会较大地影响二手房的房价。当然如果预算不足，也可选1号楼相对高处楼层。

关注公众号，回复：前湾，可下载前湾国际社区一房一价表

选择顺序

楼层

1

6号楼5-10楼

2

6号楼11-24楼

3

6号楼顶楼

4

1号楼11-24楼

5

1号楼顶楼

6

1号楼5-10楼

7

6号楼2-4楼

8

1号楼3、4楼

9

1号楼2楼

10

6号楼1楼

107方虽为边套但西边没有采光口，并无边套优势。中间套99方没有好的楼层，而预算又相对宽裕的情况下可选择该户型。

在大户型方面，房叔遭遇了前湾国际社区让人崩溃的定价策略。

高层大户型为129方边套，洋房均为145方的中间套和边套。

洋房7#、9#楼均为不临街、东侧沿河，位置较优。

高层6号楼东侧沿河，但北面沿街，位置相对较优。

洋房10号楼东侧沿河、南侧沿街，位置较差。

高层1号楼不沿河，南侧西侧沿街，位置最差。

房叔建议，实在要买，就

原因如下：

129方边套的位置比较尴尬，1号楼西边套南面、西面，东边套南面均临小区外部马路；10号楼也一样，南面临街，虽然有绿化带退让，但终归是沿马路。

改善型户型，却还沿马路，简直难以想象。后期转手都转不出去。你说你自住不在意转手，拜托，这个价格选哪里不好呢？！

位置较好的6号楼的东边套总价却高达400万+，最贵的一套单价已达3.3万元。再加上东边有红十五线这条主干道，高楼层吸收噪音的能力是一流的，因为房叔建议，有400万+的预算又实在喜欢这里，楼层选低一些，或者干脆考虑洋房。位置较好的7号楼145方洋房中间套的总价和6号楼129方东边套总价是相当的

9号楼就进入500万+的楼幢，即是是中间套也要450万+。这楼与楼的差距怎么就那么大呢？

洋房间的定价差异也是巨大，10号楼因南面为小区马路，所以定价较低，最低的二楼仅需390万，单价在2.68万元左右。

9号楼的同楼层户型比7号楼的高出近30万，9号楼的东边套，单价已高达3.55万元/㎡，如果是顶跃的话4.13万元/㎡，底楼则为4.8万元/㎡。

房叔真没看出来这差价体现在哪里，论采光、论景观、论不利因素7#和9#两者几乎一致。

Are you 抢钱？

有关注这个楼盘或者参与了登记的购房者可以回复“咨询”，加房叔微信，咱聊聊这个风格清奇的盘哈。

融创江南壹号院

选房指南

融创江南壹号院

摇号房源：6#、7#、8#楼，322套

主力户型：中间套94㎡、边套126㎡、132㎡

房源均价：28300元/平方米

验资门槛：60万元

登记时间：10.4-10.6

登记已结束，共347户，中签率92.8%

剩余房源：1#、2#、3#、5#楼，4#楼为商业用地。

楼幢分析

6号楼

西边套的北面南面有机动车出入口，平时封闭，紧急时使用

西侧有行人、非机动车次出入口，西侧有小区外部马路。

东西两侧有地下室风井

6号楼中间套及1单元02、03户、2单元01、02户厨房外侧的防火挑檐为该户设备阳台，厨房、客卫、书房的采光会受到影响。

6号楼1单元03户、2单元01户，主卫外侧的防火挑檐为该户的设备阳台，书房、主卫的采光或受影响

7号楼

东侧有地下室风井

7号楼中间套及02、03户厨房外侧的防火挑檐为该户设备阳台，厨房、客卫、书房的采光会受到影响。

8号楼

东西侧均有地下室风井

8号楼中间套及02、03户厨房外侧的防火挑檐为该户设备阳台，厨房、客卫、书房的采光会受到影响。

东侧为红十五线。

整体7>6>8

户型点评

94方三房两厅两卫

优点：

三开间朝南

南向大阳台

主卧带飘窗

缺点：

南北不完全通透

餐厅较小

厨房、书房、客卫采光略有欠缺

94方三房两厅两卫

126方四房两厅两卫

优点：

南北通透、三面采光

客厅、书房带大阳台

餐客一体，空间大

缺点：

进门就是餐厅，缺少玄关

主卫较小

缺少收纳空间

阳台对书房干扰较大

缺少南向阳台

126方四房两厅两卫

选房建议

99方均为中间套，价格在250万上下，最高价为次顶楼。

鉴于南面高速及未来高架的影响，建议中低部楼层优先。

三幢楼之间定价差异不大，位置因素其实影响也不大。

考虑沿街等因素，可优先选择7号楼，其次6号楼最后8号楼。

因南面是排屋，三幢楼的采光都很好，建议从5楼开始往上选。在选择的时候楼层优先，兼顾7/6/8的顺序选择。

126方和132方的户型类似，南面为高速及高架，这类改善户型在自住和后期转手都会有问题。建议慎重购买。

如要购买，优先购买顺序为：

7号楼的东边套和西边套>8号楼西边套>6号楼东边套>6号楼西边套>8号楼东边套

喜欢记得来一个

白天跑盘，深夜码字

求打赏，求转发

往期回顾

选房指南

大江东 龙湖江与城首开156套洋房 |选房指南No.29

闲林 雅居乐国际花园能不能摇&海伦堡棠锦 |选房指南No.27

临平山北栢悦中心后，又一红盘迎来谢幕演出|选房指南No.28

奥体 翡翠之星首开2、3号楼74套 | 选房指南No.25

临平山北 栢悦中心最后72套清盘房源 | 选房指南No.26

融创金成江南府6号楼126套房源登记 |选房指南No.23

房叔问答

天选之子1号选手为什么弃选？ | 房叔问答NO.4

江湾城200号，放弃？20摇不中，200万摇哪里？ | 房叔问答NO.3

卖掉二手房去摇江湾城，是不是很不理智啊？ | 房叔问答NO.2

创世纪之后还有什么神盘可以摇？ | 房叔问答NO.1

摇号故事

互联网从业人猿 刚需（200万）摇号指南 | 中签购房者原创

我就是那个江湾城100+号弃选者 |真实购房故事No.04

惨！从“闭眼摇”到退房，小白购房者的10万学费

拆迁户20年纠结：从“凤起潮鸣”落至三墩西雅图。附杭州首付100万楼盘大全

八连败摇号刚需客：半辈子的赌局

政策解读

请“拐点论”者闭嘴——中央“遏制房价上涨”政策解读

閱讀更多 杭州房叔 的文章

關鍵字: 交通 钱江二桥 英国