今天來仔細探討一下，興義的房價，到底未來走勢會如何？
這個問題的另一層含義是：興義的房地產開發商會持續提價，還是降價銷售？
這個問題看似專業，其實分析起來很容易，假設你是開發公司老闆，那麼你會在什麼樣的情況下選擇提價，什麼樣的情況下選擇降價？
可能有很多種情況，大致分為兩種：如果你的項目不愁賣，資金壓力不大，那麼為了追求更高利潤空間，你會提價；反之，如果你的資金壓力非常大，銷售不太好，急於回籠資金，那就可能低價沖銷量。如果銷售不溫不火，資金運轉基本持平，那就佛性銷售，不用降，也不敢漲。這就是理性分析的結果，是本質。有人說價格是看供求關係，話是沒錯，經濟學專家、政府統計部門可以看這個，但是作為普通購房者，你根本不會知道這個市場上真實的供求關係是什麼狀態。
沒有哪個地產開發公司會無緣無故為社會做貢獻，為城市做配套，資本運作從來都是以營利為目的，不以營利為目的的企業是不道德的。因此，不要再人云亦云地抱怨和吐槽，畢竟除了社會最底層的屌絲們，沒有人真正在意那些看似有理實際無用的廢話。唯一有用的，是理性分析後獲得的正確決策。
那麼一個城市的房價如何做預判呢？很多情況下是不同項目各不相同，但是整體都有個均價變化的趨勢，而整體房價趨勢跟這個城市的發展潛力密切相關。
一個城市的房價到底高不高，我覺得主要分析兩個因素：一是同級別城市同時期房價的橫向對比，二是這個城市是否擁有某些特別的核心資源。
很多人對標所在城市本身漲幅和漲速，其實意義不大，比如重慶，2017年以前，重慶房價遠遠低於很多同級別城市，但是2017年下半年飛速上漲，短期內漲幅超過五六成，雖然是受到炒作，但是因為對標成都、武漢、西安都低很多，因此價值依然較高，甚至依然持續處於同級別城市中房價最低位置。
其實，相比討論興義的房價，我更願意討論興義的未來。
和其他城市不同，興義有其真正稱得上獨一無二的優勢，看幾個信息你就知道：全國空氣質量最好的省份是貴州，貴州空氣質量最好的城市是興義；興義是全國舒適期最長的城市，從3月中旬到11上旬都較舒適，時間長達230天，其餘時間屬次舒適期，大部分地區年均氣溫在15º～18º之間，一月平均氣溫7.1℃，七月平均氣溫22.2℃。
興義本地人感受並不明顯，但是外地人，尤其是北京、上海、杭州、武漢、重慶等一二線城市人到了這裡，真是大呼舒服，說感覺空氣都是甜的一點都不過分。興義早幾年完全沒有知名度，但是山地旅發大會興起這幾年，引來了不少一二線城市遊客，甚至不少外國人也慕名而來。有人說山地旅遊大會對興義沒有實質性的意義，個人覺得這是短視的看法。不要老希望一個名不見經傳的城市通過一件事情就能能立刻火起來，如果有，那多半也是壞事，比如當年長春的城市推廣語“一座叫春的城市”，火了之後廣受詬病，這種火沒有實質意義。興義的營銷戰略是先吸納人進來，先讓你體驗、感受，你真正感受到這座城市的氣候、環境、人文魅力後，自然會自發宣傳。山地旅發大會就是一個這個邏輯，先邀約全國、全世界的各種人群到這裡玩，讓你感受這裡的空氣、環境、氣候、山水、美食、百花和少數名族風情，一次不行兩次三次，只有身臨其境的體會才最記憶深刻。不論你承不承認，最近幾年，興義旅遊人數大幅攀升，興義機場最早修建的時候估計也未必想到會有這麼大的需求，舊機場的接待能力實在難以承載飛速上漲旅客運量後，興義修建了現在的新航站樓；此外在興義購房的外地人更是高速增長，尤其是興義幾個代表地產項目，外地客群佔比在一年以內翻了七八倍，2018年7-9月更是呈現井噴態勢，一次性買七八套、十幾套成了普遍現象。
早些年，一線城市投資者到海南、雲南等地投資。因為三亞是風景優美的熱帶城市，因此成了最炙手可熱的過冬聖地，幾年時間就把三亞從三千炒到三萬。但是三亞有三個最大的弊端，一是夏天太熱，完全沒法居住，二是外地人大量湧入，每到冬季人山人海，原來想象的海灘靜坐、街巷漫步，都成了比肩繼踵看人海，居住環境急劇惡化，且物價飛速上漲，毫無舒適度可言；三是靠海城市，風大、潮溼，對關節和心臟不好，很不適合養老。雲南麗江、大理因其獨有的旅遊資源，被他們熱炒，也是短短几年時間房價翻三四番，而目前這些投資者在賺到錢的同時，也練就了發掘潛力城市的本事，交通、經濟、氣候、房價等因素一看，心裡會有大致判斷。很多投資人都在尋找，有沒有一個地方，環境優美，交通便捷，物價不高，不太擁擠，關鍵要冬暖夏涼，既可以過冬天，也可以過夏天？
興義，便在這樣的環境下被大家篩了出來。據統計，目前在興義買房的外地客戶中，佔比最大的是北京、上海、杭州、寧波、重慶和成都。而這些人買房的主要用途還是自己度假休養，同時帶投資需求。
按照他們的經驗，興義房價在兩到三年內至少會達到8000以上，而且前提還是不受到惡意炒作的情況下。為什麼這些地方的人最多？我分析有三個核心因素：第一，這些一線城市人群對氣候和環境的敏感度超過我們想象。霧霾，PM2.5，噪音，交通擁堵...這些都是我們完全感受不到的東西。第二，興義房價太低，北京上海買一套普通住宅，首付動輒幾百萬甚至上千萬，興義全款買一套房才幾十萬。第三，交通條件、城市配套設施條件不錯。目前，以上這些城市都能直飛興義，而且興義高鐵也在規劃實施中，城市星級酒店、體育館、大型購物中心，甚至高端教育配套都比較齊全。要知道，國內依然有不少氣候、環境舒適的小城鎮，但因為和一線城市不通航，無高鐵，城市配套落後，一線城市可能會有人去旅遊幾天，但絕對不會長住的。杭州、重慶、成都最看重的應該是氣候優勢，寧波人多，應該是源於與興義是對口幫扶城市，旅遊導入人流量較多，所以只要外地人來了，很容易被這座城市吸納進來。
中國當前對地產的主旋律是抑制房價上漲，而且確實在很多城市有明顯成效。如果國家再不強力治理這個問題，中國實體經濟衰退問題會非常嚴重。
那麼是不是所有城市房價都應該下跌呢？未必。在2017年到2018年這一波大漲行情中，有的城市從幾千漲到一兩萬，有的從幾萬漲到十幾萬，也有從3500漲到4200的，比如興義。
其實有問題的不是房價上漲，而是兩個問題：一是有些城市上漲的幅度太離譜，二是有些不該漲的城市也跟著上漲！這些城市下跌是理所應當的事情。但是如果這一年它漲了8000，最近倆月跌了2000，雖然是跌了，但是能說房價降了嗎？
當前遇到全國大調控，地產行業逐步迴歸理性。不論是開發商，還是城市。那些在好年頭矇混過關的城市和開發商，未來的路都不好走。相反，那些擁有較大潛力的城市，那些精耕細作的開發商，將會迎來新的機遇，所以說，中國房地產市場的兩級分化會逐步凸顯，你會看到很多完全相反的現象，有潛力的城市還會漲價，虛高的城市會下跌；有些開發商可能轟然倒塌，可能斷臂求生，有些開發商可能逆勢上行......
然後，再說說要如何選擇樓盤。個人有三個忠告：不只看當下，更要看長遠；搶佔稀缺資源；注重房子以外的大配套。
簡單做個闡述。
如何看長遠？要考慮未來可能發生的風險，未來地段的發展。很多開發商賣房都承諾各種配套，但是落地的文件一個沒有；一般交房是一兩年以後的事情，開發商那時候還在不在本地，或者是否存續；太偏的地段存在較大風險，像興義這樣的小城市，財政收入有限，不具備同時為多個區域做充裕市政配套的能力，往往最核心的文體、教育、醫院、政務等配套都集中在一個核心區域，這些都是本質問題。
如何搶佔稀缺資源？有江的城市搶江景房，有山的城市搶觀山房，有地鐵的城市搶地鐵上蓋，有公園的城市搶一線公園房。一句話，只要能找到最一個城市最難以複製的資源，未來升值空間必然最大。
至於大配套為什麼要提？還是要提醒大家樹立一個觀念：買房買房，你買的絕對不只是那套房子，你住進去後，要考慮的因素非常多，除了大家熟知的小區環境、道路交通、商場超市、學校、醫院外，還要注意幾個關鍵問題：開發商有沒有持續開發動力？以後會不會不斷為你做更多更好的配套？有沒有做大配套的能力？給你做的配套到底實用性強不強？會不會長期維護運營？所做配套的質量有沒有保障？
把時間軸拉長，你會發現，最初的豪宅，未必是豪宅，比如民航大道方向某樓盤，早期裡面規劃了溫泉會所，花園、泳池、噴泉、運動場一個不少，當年也是賣得非常好，但是現在看看，泳池、溫泉都成了廢墟，很多人把問題歸結於物業公司不好，其實那都是表象，本質問題還是開發商沒有持續運營的動力。就好比說流動擺攤的，不用考慮產品質量，而國美蘇寧就不得不考慮售後問題一個道理。歸根結底，你要看這個開發商的類型，是屬於城市持續運營型，還是短期收割型。
最後說一句，買房這事因人而異。有能力，貴點也要買好房子，買有潛力的社區；經濟能力有限，就想清楚自己最看重的是什麼，不用盡善盡美，且提前考慮好自己最不能承受的風險是什麼！
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