原創： 中國指數研究院 產城瞭望 8月23日
摘 要
長租公寓與產業園相結合預計可以產生較好的協同效應，一方面產業園為長租公寓帶來了需求多樣的穩定客源，另一方面有長租公寓也可以大幅提升產業園內人群的生活質量，提高產業園的整體吸引力。
今年以來，住房租賃市場快速發展，國內知名企業紛紛推出長租公寓品牌，致力於解決城市青年群體在租房需求方面的痛點。在人口流動性大、個性鮮明的北上廣深等城市，長租公寓已遍地開花，成為青年白領的城市夢想“充電站”。廣州有一項調查發現，以市面上需求量比較大的部分公寓為例，考慮青年群體多集中就業於產業創意園，廣州有65%（13家）位於產業園中或周邊。
01
產業集聚需要保障人才安居
產業園是產業聚集區，在這裡會有很多的企業、公司入駐，隨之而來的是員工。員工是企業維持正常經營不可或缺的元素，而“住”是員工最基本的生活需求。除了這些企業的員工，還有一些人為企業員工、為企業、為整個產業園提供各類服務，他們的住房問題也是必須解決的。
02
長租公寓完善產業園住房配套
前些年，一線城市和部分熱點二線城市出現房價過快上漲現象，房價收入比越來越高。對部分中低收入群體尤其是新市民而言，高房價難以企及，購房的夢想越來越難實現。在房住不炒的嚴控背景下，多地實行限購限貸政策。這將產業園區的新居民擋在置業門檻之外，使其被迫加入租房大軍。在非長租公寓市場，租賃關係不穩定，市場秩序不規範，缺乏成熟的契約精神和法律規則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍。由於上述諸多原因，長租公寓將成為產業園企業員工最理想的選擇。相較於購房，租房價格較低，企業員工尤其是新工作者經濟壓力較小。長租公寓由運營商規範管理，統一裝修、配套完善、可長期租賃，承租者居住體驗好。
03
政策利好推動長租公寓進入快車道
十九大報告中指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”從2016年以來，中央及地方在供給、金融、財政、法律等方面新政頻發。
04
人才公寓類保障房政策
2018年上半年各地出臺政策爭搶各類人才。2018年全國範圍有吉林、遼寧、山東、海南、四川、浙江6省，25城市和4區（縣）出臺約40條人才引進政策。為了解決各類人才的住房問題，3省18城市降低落戶門檻，1省21城市提供住房保障。
05
產業園長租公寓典型項目
◆ 龍湖 - 閔行中心冠寓
➤ 項目規劃：閔行中心項目將包含辦公、商業、長租公寓、文化中心等多業態融合的綜合體，將成為海南部科創中心服務的平臺、科創產業綜合體。
➤ 地理位置：該項目在上海閔行區劍川商務區產業園內，緊鄰軌交地鐵5號線劍川路站。
➤ 公寓規劃：龍湖將引入自身的長租公寓品牌——冠寓，用租賃的形式解決住房問題，由於龍湖將自持閔行中心約80%的物業，所以預計將採取重資產的方式來經營可能性較大。根據產業園區域內工作人員性質，冠寓將會呈現多元化的租住業態，形成三大產品線“核桃”、“松果”、“豆豆”。
◆ 創業公社“37度公寓”
➤ 目標群體：以在產業園區創業、在科技型企業就業的大學畢業生為主。
➤ 發展模式：對集中式存量物業進行合理改造升級，為創業者、創新創業企業提供‘職住平衡’的整體服務。
➤ 地理位置：一般在距離園區三四公里的半徑範圍內，最長不超過五公里，且兩者之間有班車接送。
◆ 深圳新派公寓
➤ 項目定位：新派公寓今年2月份與深圳“特區1980國家數字產業園”正式簽約達成合作，將在園區的中心打造一棟適合海內外高新技術人才居住的新型智能環保公寓。
➤ 地理位置：位於深圳市龍華新區民治最密集的商業中心，地處深圳和香港銜接要點，且與深圳北站相鄰，周邊地鐵站、高速公路、快速幹道匯聚，交通十分便利。
➤ 產業園規劃：位於深圳市龍華新區民治最密集的商業中心，地處深圳和香港銜接要點，且與深圳北站相鄰，周邊地鐵站、高速公路、快速幹道匯聚，交通十分便利。
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