日前，记者以购房人身份在北京多个城区部分小区调查了解到，调控一周年，北京二手房成交量腰斩，成交均价降幅超15%，部分房价降幅超过20%；春节后看房客户较节前有所增多，房价总体平稳，部分热门小区挂牌价微涨。
不过，业内专家指出，3月份二手房市场带看量增加、成交活跃有季节性因素，热门小区价格波动也有特殊性，从目前的月均成交量来看，市场仍处在偏冷区间，预计今年全年月均成交量仍将维持在1万套左右，成交均价在前期降幅的基础上总体保持稳定。
部分二手房降价超20%
过去一年北京陆续出台了30余项楼市调控措施，政策密度创全国记录，二手房市场从去年3月的异常火爆逐渐降温。至今，不仅成交量腰斩，房价也连续9个月环比下跌，其中有7个月领跌全国大中城市。
目前北京多个小区的部分二手房价已经较去年“3·17”新政前下跌了超过20%。东城区某热门小区一个不到60平方米的两居室，去年4月挂牌时报价760万元，现在挂牌价已经降到595万元，降幅达到22%。一位房产中介告诉证券时报记者，该房子挂牌时有客户出价700万元业主没卖，随后挂牌价一路下调。
记者梳理多个小区在售及成交记录发现，东城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价高达14.96万元/平方米，而今年1月底成交的某两居室单价则为10.6万元/平方米，降幅达29%。西城区某热门小区，去年3月中旬成交的某两居室单价14.7万元/平方米，而今年1月底成交的同户型单价11.4万元/平方米，降幅近23%。
从非热门小区的价格来看，东城区某小区，去年3月初成交的某一居室总价498万元、单价10.2万元/平方米，而目前在售同户型房源挂牌总价449万元、单价9.4万元/平方米，降幅近10%。西城区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价788万元、单价9.9元万/平方米，而目前在售同户型挂牌总价592万元、单价7.5万元/平方米，降幅近25%。通州区某小区，去年3月中旬成交的某两居室总价368万元、单价4.2万元/平方米，而目前在售同户型挂牌总价290万、单价2.3万，降幅为21%。海淀区某小区，去年3月初成交的某居室总价608万元、单价8.6万元/平方米，而今年1月底成交的同户型总价520万元、单价7.3万元/平方米，降幅超过14%。
多个区域的房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。
从北京市二手房成交均价来看，据伟业我爱我家集团统计，当前价格水平较2017年4月的最高点已累计下降了16.4%。链家研究院的最新统计也显示，对比去年“3·17”调控前，目前北京二手房市场成交量为高峰水平的一半，全市成交均价5.8万元/平方米，价格累计下跌15%。链家研究院首席市场分析师许小乐称，跌幅较大的多是“老破小”或受政策影响大的房子，那些配套和基础设施较好的有区位价值的房子，跌幅相对没那么大。
今年总体将保持平稳
春节后北京二手房市场发生了新的变化，看房客户明显增加，热门小区部分挂牌价微涨，这些看似市场回温的迹象也引发了部分购房人对未来房价趋势性上涨的担心。接受证券时报记者采访的多位业内人士给了购房人一颗“定心丸”。
中原地产首席分析师张大伟对记者表示，热门小区具有特殊性，每年最紧张的成交时点就是3月份，因为要赶上5月1日信息采集前落户，因此即使市场最差的时候也有刚需。非热点小区看房客户增加、成交量回升也属于季节性波动，因为2月有春节假期因素，成交较少，每年3月都会这样，谈不上市场回温，而且对于北京来说，成交量月均不到1.5万套的市场都是低迷的，预计今年上半年北京二手房成交量将维持在1.1万套左右，但也不会再跌到1万套以下。
“从先行指标看，目前链家带看量有小幅上升，但仍处较低水平，只有去年同期的60%左右。”链家研究院首席市场分析师许小乐接受采访时说，预计今年3月北京二手房成交量环比会有所增长，但是增长力度会明显弱于前两年同期水平。因为“认房认贷”环境下换房需求面临的首付比例较高，难以大幅释放，而换房需求是北京二手房市场的主力需求。
北京房协秘书长陈志也认为，尽管目前带看量、挂牌量等先行指标有小幅回温的迹象，但预计一季度二手房成交量仍在月均1万套以内，市场依然相对偏冷。他预计，今年月均成交量将在1万套左右，全年成交量在12万套以上，市场处在相对平稳偏冷的区间。
对于今年北京二手房市场量、价走势，许小乐预计，在现有政策延续不变的情况下，2018年二手房成交量将和2017年接近，原因在于，2017年调控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度开始小幅修复，加上价格的下跌使得部分需求开始补位。但是受制于行政调控和信贷政策，市场修复的力度有限。另外，今年预计会有不少限价房和共有产权房入市，在一定程度上会分流二手房市场的需求。综合来看，预计2018年价格总体将保持平稳。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，今年北京二手房市场成交量将介于2016年和2017年之间，大概在15万套左右，价格已经有一定回落，今年仍将稳中有降，降幅会比2017年缩小，且调控政策不会放松。
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“过去一年，北京楼市密集发布调控政策，密集度创下全国及北京的历史纪录，一年内发布了超过30条调控措施。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，随着政策进入平稳周期，楼市也进入低谷徘徊期，预计后续市场将继续在低位运行。
政策高压之下，调控效果显著。在二手住宅方面，房价已经连续下跌9个月，成交量下调了一半以上；在新房市场方面，新建商品房住宅类合计调控后一年签约23388套，同比下调幅度达到了48.7%，刷新了历史最低纪录。
从具体成交物业业态来看，在“3·17新政”之后，别墅类物业成交签约4137套，跌幅达到了52.7%；豪宅（单价10万元+）市场成交量出现了明显的下调，1000万元以上住宅成交量下调了16.7%；跌幅最大的是商住类物业。调控一年来，商住类物业实际签约只有5895套，而且基本都集中在2017年“3·17新政”与“326新政”之间，在商办调控新政发布之后，市场签约只有3000套左右，同比跌幅达91%。
我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从数据来看，北京新房市场可以说是已经来到了历史最低谷，供应减少、政策严控、淡季延续等因素共同促成了这一低谷的出现。事实上，新房交易量走低是房地产市场逐步成熟的表现，尤其是纯商品住宅，在市场步入存量时代后，土地供应的减少使其供应量大幅减少，交易量自然不会太多。
不过，在二手房价较高的情况下，新房市场仍是解决中低收入人群置业需求的重要途经。因此，2017年以来，北京重新大力提升了新房的土地供应力度，尤其是共有产权房用地。虽然当前北京新房市场正值最冷的时刻，但2017年的大批新增宅地供应在今年逐步转化为项目入市，市场也将有所回温。
张大伟预计， 从2018年3月下半月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地会增加。
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