昨天的超強颱風山竹肆虐粵港澳各城，
澳門賭城首次停業，香港迪士尼也關門。
停業只是小事，殊不知香港早有人提議把迪士尼拆了。
在珠三角開闢“飛地”，把無人小島填成CBD，拆掉迪士尼建新城......
再瘋狂的想法，背後都是被缺地逼出來的香港現實。
前幾天，港區人大代表鄭耀棠提議，香港應在惠州、珠海、中山等大灣區城市中，租地建設以公屋為主的“港式新市鎮”，來容納50-60萬香港人口，甚至可以允許租地中的原居民獲得香港身份。
其實，為了解決制度性的土地短缺問題，被逼無奈的香港人拿出過許多靠譜和不靠譜的提議。與其他瘋狂或浪漫的計劃相比，這個提議完全不算勁爆，甚至只是老調重彈。
除了在內地建設“飛地”，香港政府還在計劃，通過填海將一座彈丸小島擴大近50倍，甚至將其發展成未來香港的中心。
更有人提出，香港應該拆掉通過“不平等條約”艱難引進的迪士尼樂園，用樂園佔據的巨大土地建設公屋。
沒錯，這些提議看似瘋狂，甚至實際也很瘋狂，但瘋狂的背後卻都有合理性。未來的某一天，假如香港真的要拆掉迪士尼樂園蓋保障房，請不要過度驚訝。
香港製度性的缺地現狀，必然造就“制度性”的瘋狂。反正不論這些瘋狂的計劃需要犧牲什麼人或物，都不如他們佔據的土地值錢。
飛地，又見飛地
早在2013年，廣州南沙剛剛被劃定為國家級新區不久，香港政府就曾經研究在南沙建設“香港園”，計劃安置科技產業和回收業，甚至骨灰墳場，當然也會建設公屋和養老院。此後數年中，類似的提議還曾經多次見諸媒體。
只是這一次，鄭耀棠身上香港區域全國人大代表的標籤，為其提議平添了一絲莫須有的“欽定”意味。
鄭耀棠（圖左）在人民大會堂前被中新社記者拍下的“人大代表進場標準照”。（圖片來源：中新網）
而且，鄭耀棠有著長達50多年的左翼背景（1964年加入華潤，後長期任左翼組織香港工會聯合會會長），並屢屢對香港媒體明示暗示中央精神的過往舉動。
有人產生疑惑，鄭氏的言論，會不會已經獲得更高層授意，或者是一次中國式的“輿論測試”？
說到提議者的身份，上一位提出在內地租地的香港人，身份更加特殊。
現任港鐵主席馬時亨，在今年上半年香港“土地大辯論”期間，提出可以結合高鐵等軌道交通，在廣州南沙或佛山的高鐵站附近建設“香港城”。
馬上將要貫通運行的廣深港高鐵，恰好在南沙慶盛設有一站，由此地乘高鐵35分鐘即可到達位於香港市中心的西九龍站，通勤時間顯然小於鄭耀棠設想中的“珠海、中山、惠州、東莞”方案。
位於廣州南沙的廣深港高鐵慶盛站，已經形成高鐵-地鐵換乘的交通樞紐，但其周邊區域的大規模開發還未開始，港鐵的購地想法尚存可行性。（圖片來源：新華社，2017年12月14日攝）
假如港鐵、國鐵公司與地方政府三方合作，協商購買南沙高鐵站附近土地，建設具有香港級別公共配套的“香港城”，顯然是一個更加符合香港人需求的“飛地”方案。
作為港鐵主席，馬時亨若能夠直接推動該方案的實行，既可為香港解決土地問題，還幫自家人抬了轎子。
今年7月，廣東省住建廳的一份文件中，提到澳門租用珠海橫琴部分土地的例子時，將其稱為“一國兩制下的偉大革新”。
有香港立法會的議員，從這句話中解讀出，廣東省對橫琴租地的認可，也是對香港租地的鼓勵。
澳門在珠海橫琴新區租地，是為了建設澳門大學橫琴校區。內地的地方政府可以為引進高等教育付出大量土地，但是否甘願為解決香港平民的住房問題付出同等代價？（圖片來源：澳門大學網站）
然而，針對上述高人殫精竭慮提出的“飛地”建議，香港輿論中領情的聲音不太多。
香港媒體“香港01”的評論說，馬時亨的提議是要“輸出弱勢市民”，聽起來與北京前不久乾的事情差不多。
同時，這些把解決香港土地困局的出路寄望於內地的建議，也是“不肯直面土地資源分配中的種種難題”，名為提議實則推脫。
況且，一國兩制之下，在內地建設專供香港人居住的“香港城”，勢必還將設立邊境和關口檢查站，相當於在內地城市區域內，挖出一個體制迥異、交通隔絕的“獨立王國”。如此突兀的“夾心地”，廣州人或中山人會怎麼看？真的會促進大灣區內城市的互相融合嗎？恐怕所在城市也未必樂見其成。
拋開可行性，假如此類提議成真，香港真的在廣州南沙購地，就算內地方面只開出大約5000元/平米、不計容積率的土地“友情價”，以30平方公里的面積計算，也將是上千億級別的土地交易，足以把所有“總價地王”遠遠甩在身後。
可是，香港西九龍高鐵站上蓋，那副區區30萬平米建面的商務用地，估值也在千億左右，與此十分接近。
用香港市中心的一塊地，換廣州郊區一座城，這筆買賣划算嗎？
給我一座無人島，還你一個CBD
不去遠方賣地，就在家裡造地。
交椅洲原本只是一座面積23公頃的無人小島，但它恰好生在香港島和大嶼山之間的咽喉位置。
交椅洲實景圖，圖片左側堅尼地城是港島最西端，下方標註為竹篙灣的區域，是迪士尼樂園及為其預留的二期發展用地。（圖片來源：《東大嶼都會——初步概念》）
如用地產軟文的風格描述，交椅洲可近抵亞洲樞紐機場——香港機場，距世界金融中心——香港中環只有5分鐘車程（公路隧道開通後），並將接入國家級策略項目——港珠澳大橋。
交椅洲及大嶼山共同組成的東大嶼都會，最終將成為“香港的第三個核心商業區”，以及“大珠三角的’匯流處’及香港的’雙門戶’”。
後面這句套路感最強也最肉麻的話不是我編的，而是來自香港政府發佈的《東大嶼都會——初步概念》。
在香港政府的方案中，交椅洲和附近的喜靈洲，以及大嶼山東部的梅窩，將通過大規模填海和開發，形成一個全新的“東大嶼都會”，可提供約1000公頃具發展潛力的土地，容納40-70萬人居住，提供至少20萬個工作崗位。
其中，距離港島最近的交椅洲，將是這個新都會的發展核心。圍繞交椅洲，香港將興建兩條新的軌道交通線路，分別連接港島、西九龍和大嶼山，以及大量由隧道和橋樑構成的公路走廊。
圖中的交椅洲伸出四條箭頭，一道左勾拳揮向香港機場和港珠澳大橋香港端，北部通過屯門連接深圳灣大橋，東側連接港島和九龍西與新界，展示其教科書般的區位優勢。點擊查看大圖。（圖片來源：“香港2030+”網站）
對香港來說，交椅洲及東大嶼都會，讓香港的核心商業區跳出固守100多年的維港這個“小灣區”，走向更廣闊的、由大嶼山、港島、九龍包圍的“大灣區”。
放在粵港澳大灣區的背景下，這個新興的“大灣區”，又是香港接住內地伸出的橄欖枝，因勢利導而成的一個“小灣區”，其規劃不可謂不巧妙。
東大嶼都會建成後的體量與空間概念。（圖片來源：香港01）
到目前為止，交椅洲填海工程還是一個寫在“香港2030”遠景規劃中的美麗幻想。
香港政府要想讓夢想照進現實，還要解決數不清的難題。
《香港經濟日報》估算，圍繞交椅洲的填海工程和其他基建成本，高達25000港元/平米左右，粗略推算，東大嶼都會的發展成本就超過2000億元。
但這個問題其實最容易解決，只要把造出來的土地，以至少50000港元/平米的樓面地價賣出去就好了。
如此大手筆，是香港實力的體現。就算內地平地造城的魄力多大，總也要有塊實在的土地吧。香港可以不需要，他們只要有幾（億）捧黃土就行，撒到海里去，便借來一坑金礦。
真正難辦的是其他問題。島嶼附近的珊瑚礁要不要遷移，珍惜的鳥類和爬行類野生動物如何保護，大規模填海會不會對水質、水流和海洋生態造成負面影響，會不會阻塞繁忙的航道？
一個新的中心商業區，又會觸動哪些利益集團的蛋糕？
動輒挑眉瞪眼的反對派，會如何指責港府主動迎合大灣區規劃的低姿態？
前任董特首創立的智庫團結香港基金則更為激進，批評香港政府的方案太保守，建議將填海面積擴大一倍至2200公頃，容納最多110萬人居住。
當初建迪士尼樂園前簽下的協議，規定了大嶼山東北部的土地用途、建築高度等，也讓這座新都會的建設更加不易。
環保問題和蛋糕問題暫且不論，單是迪士尼協議中的規定，就夠讓港府頭疼一陣了。
但是，假如，只是假如，香港迪士尼不復存在了呢？
大不了拆掉迪士尼
香港迪士尼樂園，不屬於美國迪士尼公司。上海迪士尼也不是。
從所有制來講，這兩家樂園都屬於“國資控股的混合所有制企業”。
香港迪士尼樂園的大股東是香港政府，或者說香港納稅人。
因此，如果迪士尼樂園經營不善，賠錢的首先是香港人民。
1999年，為了簽下迪士尼樂園這個“洲際級”項目，香港政府拿出了最大的誠意。
最終簽署的協議中規定，佔股57%的香港政府雖是控股股東，但具體營運要聽迪士尼的。畢竟要依仗別人的專業嘛，可以理解。
除此之外，香港政府還要為承擔樂園相關的基建開銷，如填海工程和地鐵等交通設施，為此還要投入250億港元。
這筆錢是“招商引資”的成本，成果完全為樂園所用，但無法為港府換來一分股份。
除了鉅額投資之外，香港政府還接受了迪士尼提出的嚴苛條件，主要涉及對樂園收入的分配。
雖然具體細節從未公開，但據香港媒體報道，迪士尼首先將抽取一成門票收入，再獲得樂園商品銷售的5%，還能賺到稅前淨收益的6.5%，並且還要收取各種專利費。
因此，無論樂園本身盈虧情況如何，迪士尼都能穩賺不賠。
然而，自2005年開園起，香港迪士尼樂園只在2013年和2014年取得盈利，其他十幾年全部虧損，去年也虧損3.45億港元，歷年總虧損據估計已經超過20億港元。
做了虧本生意的米奇
就算這樣，按照協議，迪士尼還是可以從樂園約50億港元的營收中抽取大約2.5億港元，絕對旱澇保收，留下香港政府在一旁，獨甘風雨、冷暖自知。
得知虧本的不是自己，米奇心情又好了起來
長期虧損之下，樂園的一期工程還沒有結束，建成區總共才35公頃，原本計劃中的樂園二期工程自然遙遙無期。
為其預留的60公頃填海土地，至今已閒置近10年，甚至還沒有完成土地出讓的程序。
除非樂園經營狀況出現大逆轉，按照協議，迪士尼還可以讓這塊地“合法”拋荒十多年。
香港迪士尼樂園衛星圖，左側已建成區是現有的迪士尼樂園一期，以及酒店區和交通樞紐，右側空地為二期發展用地。由圖可見，二期用地幾乎與已建成的全部功能區加起來差不多大。（圖片來源：Google Earth）
作為世界上最見不得空地的群體之一，香港各界人士早就開始出謀劃策了。
立法會議員尹兆堅提出，可不可以用該地建設過渡性房屋，緩解當前公屋輪候時間太長的問題。
港府回應說，這是旅遊文化用地，不能建住宅，而且限高20米，根本建不了幾層。
恰好，香港輿論正在爭議，是否應拆掉位於粉嶺的高爾夫球場改建公屋。於是坊間有不少人提議，利用迪士尼二期替代現有高爾夫球場。港府回應，這倒是沒毛病，“有關人士”可以來申請。
還有浪漫人士提議，可以在此處建設鮮花主題公園，吸引更多遊客，還跟荷蘭一家花卉公司簽了協議。港府表示，這個靠譜啊，速來速來。但是主辦方到現在還沒有提交短期租地申請。
而香港媒體對目前最靠譜的“鮮花公園”提議也不甚感冒，認為還是蓋樓比較實在。（圖片來源：香港01）
不過，在一些人眼裡，迪士尼樂園就是個賠錢貨，需要被好好利用的遠不止是拋荒的二期土地。
工程師出身的香港公共專業聯盟創始人黎廣德，在一篇文章中提出，按照迪士尼樂園十幾年來的經營狀態，正常情況下應該已經倒閉了。
他提出的終極解決方案，是讓港府與迪士尼重新談判，要求未來的擴建資金全部由迪士尼方面以貸款方式提供，既不影響港府的控股地位，也不需要投入財政資金。旱澇保收的位子，我們也要坐一坐了！
如果迪士尼不同意，就乾脆一拍兩散，樂園倒閉，雙方撤資，土地剷平。
黎廣德認為，迪士尼樂園真倒閉了也無所謂，因為“沒有迪士尼香港不會死，旅遊業不會死”。
一位藝術家筆下的“美式文化入侵”。麥當勞艦隊裡的米奇、唐老鴨和高飛，扔下可口可樂炸彈，在他國領土上豎起Windows大旗。
他在文章裡提出，為樂園預留髮展和受發展限制的土地共280公頃，假設用四成來蓋樓，就可以建12萬個單位供30萬人居住。
而且，迪士尼所在位置已經有地鐵連通，地形又平坦，是發展新市鎮的“夢幻地段”。以地價60000港元/平米計算，土地價值已達3000億港元。
毫無疑問，這是個瘋狂的提議。不論對香港，還是對迪士尼，香港迪士尼樂園都是一個“too big too fail”的超級項目，其失敗的代價難以估計。
但是，假如沒有了迪士尼樂園，限制東大嶼都會發展的限高和土地用途條件也都不復存在了。
甚至，假如徹底轉變思路，圍繞這塊土地繼續開發的話，大量需要安置的人口和產業都有了棲身之地，大規模填海建設東大嶼都會的必要性都要受到挑戰。
結語
去珠三角買地造“香港城”，生生把無人小島填成CBD，或者徹底清算帝國主義的代言人迪士尼樂園，其實所有的爭論都回到了困擾香港的那個終極問題。
高昂的地價，確實是一把雙刃劍。
一方面，無論是填海造城，還是修高鐵地鐵，或是任何大型公共項目，不管投資多麼巨大，只要搭著賣塊地都能回本。這是香港造“飛地”或建設東大嶼都會的底氣，可謂“真·視金錢如黃土”。
另一方面，不管其他產業能夠帶來多大的收益，在賣地面前都不值一提。這是香港在迪士尼面前的底氣——你再牛X，不也得佔我一塊地，而我的地，比你的產業值錢多了。
這一切的反面，是香港從官方到民間的土地依賴和迷信症——以為只要有了土地，便什麼事情都可以解決，順便造就了這座懸在地價和房價上的城市。
假如地價和房價跌了可怎麼得了，城市發展就斷了糧，佔50.3%的有房階層（2017年數據）就可能資不抵債。
誰又不是這樣呢。
閱讀更多 南方樓事 的文章
