国土局的一纸土地挂牌公告，把南京城心的铁管巷地块重新拉回人们的视野。地王、土地收回、几度易手、沦为停车场……铁管巷的标签很多，且多为负面。不过种种迹象显示，2018年初的这次拍卖，是铁管巷“凤凰涅槃”的时刻。
除了美好的前景，我们还关心的是，过去十几年中，潜行在铁管巷地下的谜团解开了吗？龙和凤，谁是赢家？或者还有他人？
回顾：铁管巷的官方履历
南京新街口商圈，以其商业布局的高密度，而被冠以“中华第一商圈”，商圈里的铁管巷地块，与国金中心、大洋百货紧密咬合，金鹰商城、金陵饭店、德基广场、新百、中央环伺——如果说“吃土”算是一种人生艰难，那铁管巷的土，一般人还真吃不起。
看看铁管巷地块的“官方履历”，你会相信，土地也有“红颜薄命”或者“大热必死”的说法：
1、2004年1月，铁管巷A、C地块出让，上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元天价竞得。
2、2005年，两家公司无力缴纳剩余土地出让金，地块被南京政府收回。
3、2005年9月二度出让，上海泰龙房地产发展有限公司（简称“上海泰龙”）5.2亿元底价竞得。
4、2008年，官方文件显示，铁管巷地块的实际控制人变成重庆国投。
5、2010年8月，凤凰置业通过收购股权，实际控制铁管巷A、C地块。
6、2015年2月，南京市规划局调整了铁管巷地块的规划，之前的5个相邻小地块，整合成3个大地块，铁管巷的道路也有所调整。这意味着铁管巷地块需要全部推倒再来。
7、2017年12月15日，重新调整后的铁管巷地块，被命名为G84挂牌。这个地上2.5万、地下6000多平方米的小地块，综合容积率高达9.25，起拍价达到了47.5亿元。
2005年，上海泰龙拿下的地块面积1.8万平方米，总价5.2亿元；12年后，土地面积略有增加，但价格已是天上人间。
补偿：凤凰置业接盘7年赚2倍多
从2015年规划调整，到2017年再次挂牌，南京国土部门并没有公布地块收回的消息。很多人关心的是，铁管巷地块，政府是如何从凤凰置业手中重新拿走的？
来自于可靠途径的消息显示，决定将铁管巷A、C地块收回国土部门的，是南京市政府办公厅会议纪要【2017年93号】和市长办公会议纪要【2017年47号】，原因是铁管巷整体建设规划的需要。
替政府部门保管了这么多年，凤凰置业获得了怎样的补偿？
先看看当初介入铁管巷地块时，凤凰置业内部是如何评价这桩收购的：（铁管巷地块）具备极高的商业价值，该项目的取得会对本公司的项目储备和市场形象有较大的提升，并且会带来较丰厚的收益。
（图为规划局2015年的规划调整示意）
凤凰置业成为铁管巷地主后，这宗地块就一直是个露天停车场。南京人都知道，新街口的停车费贵到发指，但凤凰置业所指的“丰厚收益”显然不仅是停车费。
南京市秦淮区政府给出的补偿方案，可以让凤凰置业满意：
铁管巷A、C地块的补偿标准是，地块收回后重新出让时同用途的楼面成交价×地块原出让的建筑容量（约11.43万㎡）。因此，具体补偿金额，需要看土地重新上市交易成功后才能确定。
再来看看此次G84挂牌的数据：底价是47.5亿元，出让面积地上是2.5万㎡，容积率9.25，那么粗略测算楼面地价大约是2.054万元/㎡。
如果底价成交，那么11.43×2.054=23.47722亿元。
2010年7月，凤凰置业通过增资，拥有南京龙凤投资置业有限公司（简称“龙凤置业”）77.3067%股权，从而控制铁管巷地块，当时的代价是6.5亿元。按照这个股权比例份额，此次底价成交将给公司带来2倍多的盈利。
暗线：竞争铁管巷的重重枷锁
G84会以底价成交吗？很多人对此深信不疑。
2017南京金洽会秦淮区专场会上，香港置地高调宣称将接手铁管巷地块，并与秦淮区意向签约。香港置地称，将宣布投资130亿元，建26万平方米国际化金融商业城，其中一栋318米摩天楼，会成为新街口新地标。
130亿元的投资额是什么概念呢？内行人看得比较清楚：项目的投资额主要包括土地款、工程、相关规费、融资费用。其中土地款是重要支出，大约占30%-40%。如果铁管巷地块以47.5亿元底价成交，那么大约占据130亿元投资额的36.5%，在合理区间内。
从另一个角度看，即使半路杀出个程咬金，也很难撼动香港置地的志在必得，毕竟有区政府的高调签约在先。
14年的荒芜，到了毕其功于一役的时候了，秦淮区政府一定是这么想的。所以，为了给G84保驾护航，区政府给土地拍卖设置了条条暗线。
表面上看，G84的土地拍卖只设置了“世界500强”以及项目具体细节的门槛，但是拿地房企需要与秦淮区政府签订《开发建设协议》。
我拿到的这份协议，可以清晰地感受到，区政府对铁管巷地块寄予的厚望：拿地企业在与国土局签订土地出让合同之前，要先向区政府缴纳4亿元的履约保证金。而如果开发商不按照国土部门的约定建设，要支付的赔偿金高达20亿元。
这个高大上的商办项目，区政府也一定希望能尽快收获成果：土地交付后12个月内必须开工建设，开工后5年内完成工程建设，达到竣工备案条件——否则，每延迟一天，开发商就要赔偿区政府500万！
此路是我开，此树是我栽。在秦淮区的地盘上建地标，当然要为区里多纳税。协议中还要求，拿地企业的注册资本不少于6个亿，还得在秦淮区纳税。未来商业部分不少于50%的品牌也要在秦淮区纳税，项目竣工后的三年内，入驻企业的纳税贡献不得少于5000万、1亿元、2亿元。
各位围观开发企业朋友，看到这些条款，还是散了吧，这地就算抢到手也只能啃骨头。
赢家：龙？凤？或者都不是？
按照合理的推断，铁管巷地块的再次拍卖，秦淮区、凤凰置业将成为大赢家。但是，如果把当前的地主抽丝剥茧，可能会发现问题没这么简单。
按照官方口径，铁管巷A、C地块目前装在龙凤置业名下。工商部门的资料显示，凤凰置业虽然是龙凤置业的实际控制人，但也只享有77.3067%的股权，另外的22.6933%股权依然属于上海泰龙。
这是什么情况？早在2008年，南京市政府公布的一份材料显示了这一地块的转让信息：铁管巷地块由南京市建委牵头，项目责任单位为重庆国投。有消息称，2008年，上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆润源基础设施投资有限公司，该公司是重庆国投的子公司。
通过知情人之口，铁管巷地块的股权变戏法，渐渐清晰：自从2005年拿地之后，上海泰龙并没有从工商注册中退出过。
2005年，铁管巷地块二度出让，上海泰龙底价摘得。不过，真正拿地的公司却是龙凤置业。龙凤置业注册于2005年10月28日，其中上海泰龙出资9000万元，凤凰置业出资100万元。
龙凤置业的名字耐人寻味。两位股东的名称，恰好一个有“龙”一个有“凤”。而上海泰龙的法人代表叫沈介祥，似乎暗合“龙凤呈祥”。
凤凰置业的母公司凤凰股份，2010年在《第五届董事会第七次会议决议公告》中，透露了这样的股权变化：
2007年2月12日，龙凤置业增加重庆润源为股东，变更后的股权结构为：重庆润源出资74.81%，上海泰龙出资22.69%，凤凰置业出资2.5%。但就在这个变化的次日，上海泰龙就将持有的所有股权，全部转让给重庆国投。
然而，重庆国投似乎只是一位接盘不留名的好同志，在工商部门对龙凤置业的记录里，始终没有出现过重庆国投和重庆润源的踪影。
资料显示，上海泰龙一直到2012年11月16日，才把认缴金额交齐。在此之前，无论是凤凰置业还是重庆国投，都对上海泰龙保持了足够的耐心。
没有任何迹象显示，上海泰龙曾经开发过有名有姓的楼盘。是什么原因，让堂堂的省属国企，去与这样一家籍籍无名的企业，去联手拿下铁管巷地块呢？
更神奇的是，铁管巷地块的目前持有者龙凤置业，办公注册地是太平南路69号——秦淮区政府所在地。一家企业为什么能把公司注册地，放在这里？
历史滚滚向前，那一切谜团，都将随着铁管巷地块的再次拍卖而烟消云散。
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