中國房地產業協會副會長、秘書長 馮俊
中國的房地產到底還行不行？我們的錢到底該不該進入房地產行業？這是很多中國民眾普遍關注的問題。中國房地產業協會副會長、秘書長馮俊對以上問題進行了全面解讀。
中國房產面臨整體不足局部過剩的狀態
一、主流的聲音是，現在已經處於供大與求的狀態。但房子真多了嗎？我們來看看這張圖，到2012年，中國城鎮的套數比是0.81：1，發達國際在上世紀末期都超過了1。如果套比達到1：1的話，至少還需要十幾年的努力。我們說到需求的時候，當然是有效的需求。從全面實現小康的目標，讓老百姓住房健康文明的目標來說。現在的住房總體上處於總量不足，局部過剩的狀態。
到六五人口普查的數據，中國城鎮有5000萬個家庭居住在需要改善的住房，每年改造500萬套。農村人口向城鎮轉移每年是1200萬人，至少為他們提供700萬套住房，加起來是1200萬套，目前城鎮住房是900萬套，缺口是300萬套。可以預見，城鎮住房的短缺，在相當時間內存在，有部分是就近轉移。現在庫存的增加，原因是什麼，我認為是處於相對過剩的階段，而不是絕對過剩的階段，根源在於支付能力不足。決定住房支付的能力包括兩個因素，一個是房價，一個是收入。如果深圳有100輛法拉利，我保證也賣不出去，因為不是所有人都需要法拉利的。但是法拉利的價格決定了多數人是支付不起的。
最近大家認為存量住房多剩，這是將平均每套的住房當做一套住房的面積，現在平均每戶是80多平方米，大概是將近88平方米。現在供應的住房是怎樣的數據，大規模建設保障房後，平均每戶住房的面積是106平方米，大規模建保障房之前是118平方米，跟88平方米相差20多平方米。如果將平均每戶的住房面積當做一套住房的面積，我們的套數比永遠是1：1。如果每個人平均住房是20平方米的話，永遠是1：1。因此套戶比爭論，說1：1的專家犯了致命的錯誤。
當年縣域住房是非常緊張的，城鎮戶籍的住房基本上解決。能夠住得下，住得比較符合健康文明的標準。新移民成為當前城鎮矛盾主要的方面，特別是新移民在遷徙的過程中有典型的特點。中國的新移民是舉家遷徙只佔11%左右，一般是一、二個人到其他的地方打工，打工的過程中，不能將家裡的住房賣掉或者是出租。城鎮人口轉移的過程中，不僅僅是每年2200萬的人口，農村人口轉移也有2200萬人，他們對住房都提出了新的要求。
房市正處於修復性的下行的階段
二、當前關於房地產下行的看法。
總體上承認，房地產各項指標都屬於增速降低的過程。實際上我們可以看得到，現在的增幅並不是這幾年來最低的。而處於相對中位的水平，今年的增幅降低和去年年初的大規模上升是有關係的。2013年出現大幅度的上升，現在出現同比的增幅下降，我認為是非常正常的事情。任何人不能希望始終處於擰緊螺絲的階段，劉翔跑一次是12秒可以的，天天跑12秒是不行的，我們對市場是修復性的下行的階段。從目前的形勢來看，從今年上半年逐漸的發展到下半年新開工面積和土地購置面積一直處於負增長，特徵是先跌後揚。從8月份開始，逐漸的處於回升，降幅逐漸收窄，土地購置面積10月份出現了正增長，預示著投資者的信心已經在恢復。
今年以來，土地的購置情況出現了異常。從歷史上看，土地的價格跟土地的購置量處於同向變動。購置量下降，地價下降。今年3月份以來，反差現象。購置量下降，地價上漲。是不是有一些開發商投資慾望下降，為什麼投資下降了，土地的價格上漲了，應該是下跌的。但是3月份以來，一直處於缺口大的態勢，價格不斷的上漲，遠遠高於土地購置面積同比增長的比例。我個人判斷，實際上開發商對房價上漲的預期始終是保持的。
房價並沒有出現大幅度下降的趨勢
三、從目前來看，房價並沒有出現大幅度下降的趨勢。房價總體上說，同比增長是在下行。但是同比增長下行的幅度是極其危險的。即使在下行，跟以前的價格指數相比，兩年前的價格指數相比有相當快的增長，右邊的圖描述了這些年來價格增長的幅度。
3年來北京、上海、深圳房價環比處於波動上漲的態勢上。從目前來看，我們的房價沒有任何理由意味著房價下降。人為的因素導致房價不情願的下跌，作為地方政府來說，房地產市場沒有以前紅火的時候，採取了飢餓式攻擊的方式，將土地供應量的脖子累緊。減少了土地的供應量，房價必然下不來。因為財政制度的特徵，各城市，尤其是一線城市土地對財政的依賴度越來越高。地方經濟對土地的依賴實際上是對住房市場的依賴，在土地的供應當中，以招拍掛出讓的土地和住宅價格最高。土地價格增長的過程中，住宅用地價格增長最快。
四、資金到位沒有那麼悲觀。大家都好喊，現在資金短缺。實際上從這張圖上看得到，今年以來，房地產資金開發到位的情況，不比往年差。當然跟去年年底相比，資金似乎未到位。總體上不處於歷史上最低的狀況。事實上我們看，歷史最低的是2011年12月份，沒有房地產商喊資金短缺。到了現在不是歷史最近的時候，有人喊資金最低。有的企業資金鍊斷裂，這是在任何時候都會發生的，不代表整體資金供應的情況，資金供給的結構發生了很大的變化。
我們看這張圖，到位資金和投資的比例。綠線表示到位資金的比例，在每年年初的時候，到位資金比較高，投資完成比較高。綠線所表現的到自衛資金的佔比，一直是跟往年是相類似的，曲線也是類似的，沒有發現太大的異常。
五、去庫存的壓力現在還是存在的。這幾個月庫存確實是不斷的增加，我同時要說的，去庫存壓力，並沒有2012年的時候大。實際上雖然庫存增加，也不是歷史上壓力最大的時候。當然需求的激發和價格的上漲是關聯的，前面說到了，真正覺得支付能力的是價格和收入兩個因素。
取消限購恐難提振長期需求
六、房地產增長乏力。
增長乏力跟經濟整體上呈修正性下行是有關的。經濟到底好不好，我認為是比較正常的。雖然沒有往年高速的增長，並不等於說經濟一定就不行了。我們從三個指標來看：1、就業，實際上從2009年以後，就業狀況是比較好的。今年的前10個月的就業情況也是比較好的；2、物價，大家知道CPI的增幅降到比較低；3、財政收入增幅確實沒有前幾年高，總體處於可以接受的增長狀況。出現經濟下行，問題產生在哪些方面。我們在結構調整當中，新興產業形成生產規模是有實質的，不可能指望一個新興產業幾天就產生貢獻，未來會產生積極的效應。只要堅持結構調整的目標，經濟降低增長速度是必然的，也是我們必須要承受的結構。
增量的經濟增長，必須有增量的投資和消費支撐。目前的經濟增長總體上是投資沒有方向，消費沒有對象。要形成新的增量投資，新的增量消費，確實看不到有什麼新的消費熱點。在相當長的時間內，中國經濟處於比原來速度低一點的增長區間。
大家都希望通過房地產拉動經濟的增長，其實我要說的話是，特別是一些地方政府，都希望房地產拉動經濟增長。其實真正的背景是，我們有些同志，拉動經濟缺乏辦法，還是回到搞房地產的原思路來。這種方法能不能改變房地產市場的需求狀況，以前大家將房地產的低迷歸咎於限購，這張圖描述了四個城市限購前後購置量發展的變化。
實際上從限購後，北京、上海、呼和浩特、合肥，兩個一線城市，兩個三線城市，限購後銷售量沒有發生太大的變化。也就是說，限購併沒有導致銷售量急劇的下降。呼和浩特和合肥取消限購後銷售量沒有發生太大的變化，媒體上都說，少數幾個城市11月上旬銷售量環比增長。不要忘記，今年10月廠家，這幾個城市的開發商和銷售代理商放假了，休息了幾天，拿14天的成交量和7天的成交量相比當然是環比上漲的。杭州11月上旬環比上漲了多少，杭州環比上漲了，同比還是下降的。取消限購難以提升房地產市場的需求。當我們將限購工具放掉後，寄希望於限貸放開，限貸能解決房地產需求的問題嗎，實際上也是很難的。目前在東部地區，房地產貸款的槓桿率已經是非常高的。因此銀行不會是房地產市場的救星，民生銀行的劉總，限貸會刺激住房的需求，刺激的前提是房價持續上漲。
從這些年來，房價的上漲和銀行貸款的上漲是同向變化的。也就是說，房價漲得越快，銀行信貸放得越多，房價跌，銀行收緊。銀行的第一目標是防止風險，希望銀行做房地產市場的救星是不可能的，首先考慮自己的資金安全。
七、住房刺激政策效果如何。
住房刺激拉動經濟有怎樣的效果，第一是房價不漲，新建住房的投資量擴大，住房需求擴大，從而拉動經濟。第二，房價上漲了，經濟也上漲了。第一種結果下，經濟拉動了，社會總福利也增加了。第二，房價增長慢於經濟增長，社會總福利是改善的，如果房價增長快於經濟增長，社會總福利是減弱的。第三，房價上漲，住房需求並未擴大，經濟並不增長。第一種經過是理想的，第三種結果是努力避免的。前兩次利用住房經濟的效應，使經濟下滑減緩，住房對經濟作出了貢獻，當時的成功，並不等於今天也可以成功，因為客觀環境已經發生了變化。
八、我們刺激住房的時候，該鼓勵怎樣的住房需求，我這裡要提一個問題。我們很多老百姓說，我們的收入增長不快。實際上，這十幾年收入是翻番的，收入增長去了哪裡，我們從這張圖來描述，從2001年開始，城鎮商品住房的銷售額的新增量跟城鎮人口的總收入的增量比例關係。我們可以看得到，從2009年以後，這兩個比例關係缺口是很大的。2009年以後，社會總收入當中有一半是被房價增長給吞噬。大家覺得增長了100元，50元是房價給掩蓋了，使得老百姓覺得自己收入增長得不快，這是整個社會的分析。不是每個人每年都買房，這部分的人大概佔到城鎮人口的2%，對這2%的人說，他們的收入增長還不如房價的增長。也就是說房價的增長，使得老百姓的購買力，實際上在下降。在刺激住房需求的過程中，還是應該防止房價過於激烈的上漲。房價上漲被市場擠出群體的比例不斷擴大。
1999年的時候，高收入和中低收入家庭對住房支付的比例是比較平坦的，到了2012年的時候，這也比例非常高了。我們在房價增長過程中，越來越多的家庭被市場擠出，不能承受市場的價格。我們講住房市場化改革的目標是什麼，這是大宗市場，讓多數人能夠通過市場獲得住房。而不是小眾市場，現實的情況是，住房越來越向高端市場演變。
我們是將房地產的蛋糕作大做好，還是將蛋糕做貴。我個人認為，當前房地產市場的變化，不再可能出現風風火火鬧九州的局面，大家還在期望，降息會不會促動房地產市場這根神經，我斗膽語言一下，不會的！因為商業銀行把存款利率又上浮了，不會在房地產市場低迷的時候，繼續為房地產市場注入不該注入的新鮮血液，我的演講到此結束，謝謝。
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