2018年10月10日，法制晚报知名视频直播栏目《法律大讲堂》推出最新一期节目，本期嘉宾是来自北京市盈科律师事务所的知名房地产律师邬锦梅，邬律师受邀走进法制晚报直播间，就网友们比较关心的房屋买卖过程中的法律风险问题进行了深入而精彩的解读。
近年来，在房地产市场快速发展的大背景之下，房产交易也一直很活跃，买房卖房成为老百姓非常关注的一个重要民生主题，随之而来的房产买卖纠纷也呈爆发式增长。
房屋买卖中有哪些常见的法律风险？该如何进行风险防范？本期《法律大讲堂》直播节目，邬锦梅律师对此作了详细解读。
邬锦梅律师先是向广大网友详细介绍了买卖二手房的正规流程，她表示，从买方的角度来看，买卖二手房的流程首先应该是查询自己是否有购房资格、贷款资格以及了解公积金的贷款政策。
确定这些之后可通过一些知名的房产交易平台查询房源，寻找到合适的房源后与房主进行沟通，确定购买后，与卖方签署书面的买卖合同、缴纳定金、去房地产相关部门办理网签、向卖方支付首付款、去银行办理贷款，然后进行过户，一切办妥之后，再向卖方支付尾款，通过银行将贷款汇入卖方账户。
那么在二手房交易过程中，买方和卖方分别有哪些权利和义务呢？邬律师表示，买方主要拥有获得房屋的实际占有、获得房屋的产权权属证明的权利，以及按时足额支付购房款的义务。卖方主要拥有及时足额收到购房款的权利以及交付房屋、为买方办理过户登记的义务。
“在二手房交易过程中，经验丰富的房产中介业务员可以帮助买卖双方避免一定的法律风险，但对合同履行来讲，主要的法律风险还是得靠买卖双方自己来把控。”邬锦梅律师表示，房产中介与客户打交道最多的就是业务员，擅长销售，但对法律并不熟悉，因此不能完全听从中介人员对法律风险的判断和建议。
房产中介需要承担哪些义务呢？邬锦梅律师表示，这主要看《居间服务合同》中各方当事人如何约定，通常会约定中介负有通知义务、准备材料辅佐买卖双方办理网签、代办预约缴税、代买方向银行或者公积金中心申请贷款。
房屋交易过程中最常见的法律风险和纠纷有哪些呢？邬锦梅表示，亲戚间的房屋买卖容易产生纠纷，主要是由于没有签订正式的买卖合同，无法认定是买卖还是租赁，支付的是房款还是长期租赁的租金。
此外，常见的纠纷还包括这些情形：合同签了，首付款支付了，去网签时却发现没有购房资格；合同签了，首付款支付了，网签也完成了，到银行批不了贷款；在过户前被查封，导致无法过户；过户后交房时，发现房屋还有其他人居住，有租赁纠纷，导致无法交付；为了省税，签两份阴阳合同，最终到底依据哪份合同履行房屋价款发生纠纷等等。
对于房屋交易过程中可能出现的法律风险防范，邬锦梅律师建议最好是委托专业律师参与房屋买卖，对买卖合同、补充协议进行法律层面的把关。
“当您的房源需要中介机构提供的时候，要跟中介做好配合工作，提醒中介保留相关的通知证据，要签署规范合同，不要琢磨省税或者规避一些房贷的政策。和对方根据现行的政策，商量好交易流程，根据交易流程约定好付款流程和对房屋交付的流程，比如：付首付款，对方解抵押；付中期款后，房屋腾空；付第三笔款后过户，留10%押金物业交割完毕支付等。”邬律师表示，作为买方，通过控制付款节奏来防范风险；作为卖方，通过控制房屋交付流程来控制自己的风险。可以在合同中约定高额违约责任，约定赔偿差价损失，约定违约方承担因一方违约需要承担包含律师费在内的所有诉讼费用。
邬律师特别提醒，在买卖二手房时，要注意审查交易对方是否有不诚信的信息，比如是否上了诚信系统的黑名单、是否有重大诉讼等，可以上国家企业信用信息公示系统、中国裁判文书网等都可以查到；还需审查购房资格、审查贷款资格、到建委查询房屋的现状，是否存在抵押和查封；到现场看房子现状，是否有人租住，这样才可能尽量避免纠纷的产生。
网友互动
在直播中，有网友提问：“房屋交易过程中的网签价、指导价、成交价，分别指的是什么？”
邬锦梅律师回答道，现在二手房过户之前都需要做网签，网签价也就是在建委系统里体现的成交价格。
“过户指导价”是由政府物价部门或者其他有关部门指定的房屋最低过户价格，用于限制房屋交易最低税费。一般地税局可以查询到最低过户指导价的区间，但不公布准确值，且最低过户指导价用于限定网签价。
邬律师为网友补充讲解了“评估价”的概念，她介绍说，评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础，同一宗房地产利用不同的评估方法，可能得出不同的评估价格。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价以及课税价格等等的几种价格。
专业的评估机构会依据房子的客观情况估值，评估公司一般按照房屋市场价进行评估，通常略低于成交价。另外需要注意的是，评估值会影响贷款额度。
邬锦梅律师的精彩分享得到了网友们的纷纷点赞。本期直播通过腾讯直播、凤凰直播、新浪直播、一直播四大主流平台直播，并得到三个平台的热门推荐。视频直播最后，直播主持人李奎，代表法制晚报向参加《法律大讲堂》节目的邬律师致谢，感谢她为广大网民送上的“法律好声音”。
嘉宾律师简介
邬锦梅：北京市盈科律师事务所合伙人、盈科律师事务所全国民商诉讼法专委会主任。从事律师行业16年，具有深厚的法律功底、丰富的执业经验。在处理房地产纠纷、公司融资及企业重组并购案件、最高院申诉案件等业务具有丰富的实战经验及独到见解。在近百起合同纠纷案件中，为当事人避免和挽回巨大经济损失，在多起刑事案件中使当事人免受或减轻牢狱之灾，获得当事人高度好评。
邬锦梅律师还积极参加普法工作，并多次接受《法制晚报》、北京广播电台、《世界博览》等媒体采访报道。
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