這個板塊2008年開始從零起步，第一階段用了10年時間，建設了10平方公里，引進了10萬人。
沒錯，說的就是生態城。濱海新區這一處30平方公里的不毛之地，1/3為鹽鹼荒灘、1/3是廢棄鹽田、1/3是汙染水面，建設之後的生態城綠樹成蔭，智慧環保是這座城的主題。
南部起步區已完成十萬人的引入任務，片區內建設已接近飽和。在這裡，每一個小區都是“學區房”，每步行400米就能到達一個社區中心。而下一個十年，中部和生態島片區繼續接力！
第二階段開始了。
一軸三心五片，一島三水六廊
空間佈局：一軸三心五片
生態城整體的空間佈局為一軸三心五片。
一軸：以貫穿生態城南北的綠化景觀——生態谷為城市主軸，南起入海口，北至東北部片區，全長12公里的綜合公園綠道，連接一個城市主中心，兩個城市副中心和五個片區。目前惠風溪以南的南部起步區已建成，以北的中部片區建成一部分。
三心：由一個城市主中心和兩個城市副中心組成。城市主中心設計在薊運河南岸，城市副中心則分佈在生態城的南側和北側。7月份中新生態城城市主中心建設已經開始啟動。
五片：五個綜合片區，包括南部、中部、北部以及東北部四個綜合片區，另外還有生態核——生態島片區。
南、北部片區以惠風溪為界，以南為南部片區，以北至甘露溪為中部片區。生態島片區呈“∞”形，整體被薊運河環繞，包含靜湖板塊和蘆花莊園區域。
生態城規劃特點：生態細胞
生態細胞的概念是生態城總體規劃的一個特點。
生態城由生態細胞組成，生態細胞因而是生態城的最基本構造。每個生態細胞約400米 x 400米， 400米是多數人認可的舒適步行距離。四個生態細胞組成為一個生態社區。幾個生態社區組成為生態片區。
生態城目前有五個生態片區，每個片區參雜各類的住宅項目，各片區設有商業中心和設施中心來為居民服務。
生態城南部片區已經趨於成熟，片區內已建成社區中心三個，並投入使用。社區中心彙集醫療衛生、文化體育、行政管理、社區管理、農副產品市場等為居民服務。
片區內教育設施以“外國語系”為主，包括濱海小外小學一、二、三部，濱海外國語附屬中學正在建設中，目前尚未投入使用。片區內幼兒園包闊艾毅幼兒園、海麗達幼兒園等。天津醫科大學中新生態城醫院已投入使用。
（天津外國語大學附屬濱海外國語學校）
（生態城艾毅幼兒園）
生態格局：一島三水六廊
生態城一島三水六廊中，一島指的是生態島；三水包含薊運河、故道河、靜湖；六廊指的是故道河向各片區發散的六條生態長廊，比如起步區與中部區交匯的惠風溪等。
發展的十年：從荒無人煙到生機勃勃
現如今的生態城無論是居住、教育、醫療還是產業等方面都是濱海新區的佼佼者。而當初，南部起步區的發展並不容易，無論是開發商的引入還是後期住宅的銷售。
生態城引入的開發商來自多個國家，如新加坡的吉寶、日本的三井、菲律賓的阿亞拉、韓國的三星物產以及國內的遠雄（臺灣）等。這也使後期建成的一些住宅項目帶有明顯的別國特點。
南部的發展三階段：起步期、人口爆發期、成熟期
起步期：談規劃談發展的造夢階段，吸引更多的是膽大的投資人群。
人口爆發期： 2014-2015年，隨著藍圖逐一兌現，人口大量增加。
成熟期：小外開學、第三社區中心開業、醫院投入使用，南部片區真正進入成熟期。片區內新房項目逐漸售罄，優質教育資源、完善的配套等因素，一二手房倒掛嚴重。
下一個十年——中部、生態島片區
生態城的前十年發展了南部片區，下一個十年將重點發展中部、生態島片區。片區發展仍以“配套先行”為開發思路。
01
一園、一谷、兩溪、多點
在綠化景觀方面按照“一園、一谷、兩溪、多點”的景觀格局來發展。
“一園”即中新友好公園，佔地面積41公頃。通過水系和視廊，將中新友好公園與生態島片區的靜湖連接形成整體。公園內的中新友好圖書館（生態城圖書檔案館）即將向公眾開放。
“一谷”即生態谷。
“兩溪”即北側的甘露溪和南側的惠風溪。
02
軌道交通與學校
參照生態社區的理念，中部片區也有多所學校分佈。
除了已經招生的華夏未來小學、幼兒園以及南開中學之外，根據計劃今年生態城將新建成32地塊小學和幼兒園以及42地塊幼兒園的建設。
片區內在建的Z4線在中部片區設有南開中學站、航安道站，預計2020年實現通車試運營。
03
新房市場：南部多別墅，中部在售少，生態島重生態
目前生態城在售新房項目較少，南部僅有少量別墅在售，生態島區域三個新項目已開盤兩個：
1
中建海納府9月初首開四棟洋房，戶型為100、120平米，均價20000元/㎡。
2
新城樾府9月底首開疊拼別墅產品，上疊戶型為125平米，均價21000元/㎡；下疊141平米，均價27000元/㎡，贈送40㎡地下室。
3
聯發靜湖1號據說因成本問題，預計明年開盤。
而中部片區新房項目目前不多，在售的僅有雙威悅馨苑，目前僅剩三期8號樓在順銷中，均價14500元/㎡。
新項目鳳棲梧桐、世茂國風錦唐相較於雙威，位置更好，除了更靠近Z4線南開中學站，離在建的社區中心、幼兒園、南開中學等配套設施更近。目前兩項目正在建設中，鳳棲梧桐售樓處即將開放。
（生態谷看世茂國風錦唐工地建設）
04
土地市場：地價下跌，預計將有大批量土地掛牌出讓
2016年至今生態城共掛出10塊地，其中9塊地成功出讓，南部片區一地塊因高達近20000元/平米的樓面價流拍。
同在中部片區，今年9月份貽成剛剛摘得的地塊樓面價僅為6664元/㎡，同在中部片區的世茂地塊樓面價是10504元/㎡。預計貽成地塊後期會推出高層、洋房產品，高層預計均價14000元/㎡，洋房16000元/平米。
在售的雙威悅馨苑項目，據售樓員說7月份之前購買還需要額外6-10萬不等的房號費，現在已經不需要了，而且小戶型明顯不太好賣，這與市場遇冷、土地樓面價下降有很大關係。相較於雙威，附近的貽成未來售價會更合適。
中部片區項目及地塊目前主要集中在片區南部，預測後期中部將會有大批土地掛牌出讓。
05
二手房：品質不高、在售少
生態城新房緊缺已經很長時間了，是二手房倒掛比較嚴重的板塊，尤其是南部片區。而中部片區，二手房僅有依水和墅、雙威悅馨苑兩項目。
依水和墅目前僅掛牌2套大戶型別墅產品，均價分別為27828元/㎡、31415元/平米；
雙威悅馨苑為剛需盤，共掛牌17套，均價17000元/平米，與9月份該小區推出的新房相比，倒掛2500元/平米。
然而中部片區二手房市場很低迷，8月份至今，依水和墅與雙威悅馨苑兩小區的二手房並無成交。
06
難題：交通+蚊蟲騷擾
人來了，問題也來了。生態城有的人來自北京，有的人來自塘沽、開發區等地。如今出城的必經之路就是彩虹大橋，雙向四車道設置。根據實測，晚上5點15分左右從彩虹大橋出發至北辰區志成路，需要大約一個小時左右。
據生態城的總體規劃是引進35萬人，後期引進這麼多人，早晚高峰期出入生態城怎麼辦？依靠路網升級和Z4軌道交通。
今年中秋節後，中津大道連通中新大道道路工程及生態谷跨惠風溪橋已完工並投入使用。該道路投用後為和風路以南區域（世茂鯤貝、鯤璽園等小區）進出生態城將更為方便，有利於緩解中新大道及和風路在早晚高峰期的交通壓力。
此外，動漫大廈廣場道路優化工程也已基本完工，預計近期投用。
業主採訪
生態城的交通問題，更多的體現在京津兩地，根據受訪的一位北京工作生態城居住的業主反饋，每天從生態城出發到北京四環需要1個半小時，交通成本很高，希望未來政府與開發商在規劃方面更多的考慮一下對外交通。
同時，據業主反饋，由於生態城綠化太高，水面太多，一到夏季蚊蟲問題也隨之而來，確實為居住在生態城的居民生活帶來困擾，“滅蟲”也成為一大難題。
版圖再擴張：規劃大體量商業
如今，生態城版圖再擴大，根據天津生態城三區統籌規劃，濱海旅遊區、中心漁港、北塘已併入天津生態城管轄範圍。
尤其從2017年開始，各大房企開始佈局這三個區域，如北科泰達、紅星、中核、天保、泰禾等。當中新生態城發展成熟後，“複製+擴張”是必經之路，是區域快速發展的一條捷徑。
臨海新城未來將建成20萬平米體量的社區中心、10萬平米的愛琴海購物公園、瑞龍城市廣場、中加楓情街等。
此外，2018年7月，紅星美凱龍摘得臨海新城內一宗商住用地，地塊規劃建面近30萬平米，其中除商品住宅——紅星天鉑外，還將建設包括電影院和冰雪遊樂項目等商業。
國家海洋博物館是中國大陸首座國家級、綜合性、公益性的海洋博物館，也坐落於臨海板塊內。
像其他片區一樣，該片區設置一所名校——北京師範大學生態城附屬學校，設立十二年制公立部和國際部，小學36個班，初高中24個班，公立部已於2017年9月開學。
十年時間，生態城從滿目荒蕪到生態宜居，從小蜜蜂站街發單到一房難求，區域形成幼兒園到高中教育體系全覆蓋，未來生態城對外溝通的關鍵還在於交通。
下一個十年，生態城會如何發展，值得期待……
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