地產財富會
房地產的下半場，
很多東西都發生了實質性的變化。
這個階段，
要實現高速有質的擴張，
它的籌碼可能不僅僅是現金流和土地，
還有核心技術。
2018-9-14
房地產行業的下半場已經來臨，這並不是一件新鮮事。
但這其實是一件讓很多地產大佬們都喜歡不起來的事，畢竟對於很多房企而言，踏入這個“下半場”所要付出的代價和麵臨的不確定性實在太大了。
肉體還在上半場
靈魂已經被拉到下半場
“下半場的路究竟該怎麼走？”這是所有房企都必須要解決的一個難題。
但在解決這個問題前，房企首要面對的是一個不容樂觀的宏觀形勢。
一方面，進入到房地產下半場，持續性高壓的政策意味著融資和現金流壓力更大、土地會更難以獲取、房子的溢價率會越來越低，關鍵是，這樣的態勢可能還會持續很久很久。
某業內資深人士指出，“儘管今年‘中考季’房企業績普遍飄紅，但這可能是最後的狂歡，通常調控具有滯後性，所以後面的業績報表可能會比較難看，而更大範圍的房企危機才剛剛來臨。”
這絕非危言聳聽，房企業績報表上未能體現出來的趨勢首先在資本市場得到了應驗。
今年上半年，房地產板塊在資本市場的表現一路下跌。數據顯示：2018年上半年的房地產指數跌幅為28．89％，創造新低，地產股市值蒸發萬億元。
另一方面，房地產是一個具有周期性的市場，進入到下半場是一個典型的週期性選擇，房企在這個週期浪潮中又是十分被動的。所以，面對突如其來的變化，很多房企既無強大現金流，又無充足土儲和產品力的房企顯得十分尷尬。
“剛入秋不久，冬天的寒意卻提前來臨。”某房企高層這樣向財富會形容這番遇冷的市場。
在樓市調控背景下，上半年房企已出現回款率下降、市場化拿地成本高、限價壓縮長期利潤、板塊PE估值難以持續提升等情況。所以，有不少房企開始“勒緊褲腰帶過日子”，重新核定預算，嚴格控制企業運營成本。
肉體還在上半場，靈魂已經被拉到下半場，行業下行的時候，往往也是眾房企最焦慮、最掙扎、最迷茫時候。
這個階段
還會有房企搞高速擴張嗎？
焦慮、掙扎、迷茫，讓眾多房企做出了一個一致性的選擇。
今年中報發佈以來，“重質降速”成了眾多房企的戰略選擇。他們開始控制發展節奏、淡化既定銷售目標。
“接下來，我們會相對放慢發展速度，騰出更多空間抓好各項管控。”今年中期業績會上，某TOP5房企高層如是說。
顯然，在新一輪的週期下，高速擴張將是一件比較“吃力”的事情，不但房企手上的現金流不允許，而且行業的預期風險也不允許。
這意味著，房企高速規模化擴張的時代將會一去不復返了。
事實上，這是個實打實的真命題，然而對於京投發展而言，這卻是個“偽命題”。
早前，財富會在專訪京投發展總裁高一軒時，他高調宣稱：今年，京投發展將從北京出發，開啟全國化擴張之路。
京投發展總裁高一軒
在2018中國房地產業戰略峰會上做主題演講
作為一家深耕北京數十年的地產企業，為什麼偏偏在這個號稱地產最艱難的時期選擇全國化擴張，這是一件所有人都看不太明白的事情。
並不是執意要走最艱難的路，而是現在的這個時候，時機成熟了。
俗話說，“機會是留給有準備的人”，面對這個不算好的地產時代，京投發展的準備算是非常充足。
京投發展的目標定位很準，在北京深耕十年，專注做軌道物業，這十年來實力和經驗的積累為接下來的擴張提供了很大的保障。
十年前，北京已是一片繁華，四通八達的軌道交通、穿行在地下人流和地鐵，把這個城市推向了高速成長階段。在彼時“軌道物業”還是西方世界的專利時，京投發展成了中國內地“第一個吃螃蟹的人”。
10年前，由於軌道物業在國內接受度不高，又存在技術上的瓶頸和壁壘，不僅在市場上處於“空白”，甚至連相關政策法規也尚未建立。
依託大股東資源，憑藉專注、專業、專擅、專攻的企業優勢，京投發展硬是在這塊難啃的骨頭上做出了一番成績。
細數這十年來京投發展取得的成果時，會看到諸如公園悅府、琨御府、西華府、璟悅府等一個又一個曾以驕人的銷售業績及品質傲領區域市場的項目，這些項目無一例外都是京投發展頗具代表性的軌道交通車輛基地開發項目。
京投發展·西華府項目實景圖
京投發展·琨御府項目實景圖
京投發展·璟悅府項目實景圖
京投發展·公園悅府項目實景圖
要知道京投發展的一個項目是相當於傳統公司的三四個項目。憑藉這些大體量項目，京投發展連續四年進入北京的十強，連續兩年進入全國百強，並一舉奠定京投發展“亞洲軌道物業專家”的地位。
此外，高一軒強調，對未來擴張的信心源自於企業的四大核心競爭力：第一、京投發展有能力解決開發建設、後期運營等管理過程中跟地鐵的一系列銜接問題；第二、通過京投發展獨特的經驗及技術，解決振動噪音問題，為業主提供舒適居住體驗；第三、京投發展應對開發條件受限等問題，積累了不斷迭代升級的園林打造經驗；第四個競爭力，是京投發展多年操盤積累的人才儲備。
根據上半年業績顯示，京投發展上半年銷售總金額進入北京市場前十名，按照單盤平均值計算，京投發展獲得2018北京市場上半年平均單盤銷售額第一，同時，京投發展正積極與多個城市地鐵公司進行合作溝通。
因此，在技術、經驗、人才等多重因素的綜合作用下，京投發展能夠擁有極強的穿越週期能力，全國化擴張自然也就順理成章的被提上日程。
差異化擴張模式
撬動細分領域億萬藍海
2018 年，京投發展的擴張計劃準確來說應該是：植根北京，茂盛全國，用 TOD 智慧生態圈的理念，強調對城市、地鐵、業主三個層面提供可持續性服務，恢復城市活力、帶動區域經濟發展、為消費者打造“地鐵一體化集約生活”。
這是一種差異化的擴張模式，它的支撐點在於TOD智慧生態圈理念和京投發展獨有的軌道物業技術。
據高一軒介紹，“TOD智慧生態圈是指以軌道交通物業開發為代表的綜合開發模式，是TOD公交導向開發，區別於DOT傳統開發導向模式，TOD以智慧思維和科技作為加速發展的主要工具，以人文、自然、產業生態價值的共存與提升，同時是一個閉環系統，具有自我修復和優化的能力。”
具體來說，對城市而言，TOD智慧生態圈可以盤活車輛基地周邊閒置土地，恢復城市活力；對地鐵而言，可以優化地鐵基地空間結構，反哺地鐵建設；對業主而言，京投發展在新建項目中全面推行綠色建築，引入WELL體系，嫁接養老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換、科技等九大產業，最終形成一個微網聯家庭、內網聯社區、外網聯城市的完整智慧體系。
而如今，在軌道物業這一細分領域，TOD模式正迎來風口，迎接京投發展的是一個體量巨大的市場。
這個市場到底有多大？數據顯示，目前已經實現綜合開發和綜合利用的車輛基地數量還不到整體數量的6%，而綜合還未進行綜合利用的軌道交通和未來即將產生的車輛基地，保守估計僅城市地鐵和輕軌，未來軌交車輛基地可開發容量達20000萬平米，投資效益可達3-5萬億，堪稱是一個前景廣闊的藍海市場。
高一軒表示，“從黑河到騰衝這條線以東地區，中國人口密度最大，產業結構最好，經濟活力最強的這些城市，其中相當一部分委託我們，包括一些在建的其他軌道站點項目和新零售對接的一些辦公項目，我們也會把TOD智慧生態圈裡面的相關產業內容進行導入。”
因為對TOD模式開發長期看好，不少企業紛紛向京投發展拋出橄欖枝。剛剛過去的9月12日，作為中國共享辦公行業首個獨角獸企業——優客工場，正式與京投發展進行了戰略合作簽約。此次簽約標誌著京投發展與優客工場建立起長期穩定的戰略合作關係，將充分發揮各自行業優勢，為智慧城市產業融合、跨界合作提供全新思路。
而優客工場董事長、共享際創始人毛大慶也對雙方的合作前景極為看好，他表示京投發展的TOD智慧生態圈是一個城市疏散跟聚集的樞紐，多產業智慧數據在這裡聚集。優客工場可以集結一批可能是今天城市裡最時尚、需求最旺盛的平臺型公司和品牌，集合城市需要，以軌道交通為入口，在這個生態圈中合力打造智慧城市的算力中心。
此外，財富會了解到，目前，京投發展也正全國多個城市地鐵公司接洽。同時，接下來京投發展將重點佈局京津冀、長三角、以西安為中心的西北地區、以成都為中心的西南區域及其他重點城市。
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