9月6日，易居企业控股发布公告称，中国房产信息集团已经将其持有易居企业控股全部股票用于质押，以作为浦发银行对中国房地产信息集团定期贷款融通的抵押品，质押比例占易居企业控股已发行股本约15.57%。
而这距离易居企业控股香港正式上市，也不到两个月的时间，要知道在这次上市之前，易居企业控股实际控制人、执行董事兼第一大股东周昕，已经将其持有的中国房产信息集团的股权也全部进行了银行融资质押。
融来的钱都去哪了，相当一部分用来完善其全国房地产经纪网络，在国内房地产的后半场拼命玩市场占有率，总感觉有种踩错了时间点，毕竟在房地产行业上升时期，经纪网络才有足够的市场流量实现回本和盈利。
但实际上，看似中报靓丽的易居企业控股，面临的问题却不仅仅是踩错了点，也有很多的“在江湖、不由己。”
一、上市后首份年报，业绩还说得过去
作为一家上市仅两个月的企业，易居企业控股的业绩表现还算过的去。
易居企业控股中期业绩显示，截至2018年6月30日止六个月期间，其营收为人民币27.8亿元，较去年同期增长44.4%，利润为人民币5.64亿元，较去年同期增长84.1%。
细化指标方面，其一手房代理依然是企业业绩的压箱石。报告期内，其一手房代理业务成销总面积2047.6万平方米，成销总金额人民币2558.9亿元，比较去年同期分别增长35.3%和46.8%，这位易居企业控股带来营收人民币22.28亿元，占总营收比重为80.2%。
对于这种向好的业绩变动，易居企业控股解释，这得益于公司对行业的深耕以及高效的项目执行与管理能力，获得了开发商的高度认可，也得益于股东和大客户的支持。在内因外因双重驱动下，大量的战略协议金额，转化为合同订单、成销金额及公司收入。
其中，来自与其股东有关的26家开发商产生的一手房代理服务收入为人民币12.1亿元，占报告期一手房代理服务收入的54.3%。另外，截止2018年6月30日，已签未售的储备项目面积达254.2百万平方米，其一手房代理收入预期十分显眼。
其他两个方面，分别以房友门店为代表的房地产经纪网络服务和以克而瑞为代表的房地产数据咨询服务。前者在报告期内实现营收从去年同期3590万元增加至1.67亿元，增幅达到367%；其后者营收有去年同期的3.43亿元增至今年的3.84亿元，增幅为11.8%。
易居企业控股认为，导致前者营收大幅变化的原因，是更多经纪公司，及其大力推动房地产经纪网络服务，通过房友品牌门店及所合作的其他房地产经纪公司协助发展商物色新物业买家；后者则是交易咨询服务收入增加。
以数据为基础的咨询服务，是易居企业控股的起家优势，自2002年开展此业务以来，其自主研发了CRIC系统，已成为业内领先的房地产数据系统并被用户广泛用于日常业务过程中。
今年上半年，易居企业控股的有效用户端口数14000多个。
据悉，其测评和排名服务受到业内参与者的高度好评并颇具影响力，报告被频繁引用。以数据为基础的咨询业务，形成了独特的竞争优势。
二、房地产后半场时布局经纪门店，如今已过10000家
根据知名地产咨询行业戴德梁行的报告，易居企业控股从2016年才开始建立其房地产经纪网络，但发展迅速，到今年3月31日，也就是其最后一次披露聆讯资料的截至时间，其全国性房地产经纪网络已经覆盖32个城市，拥有房友品牌门店5211家。
要知道，从2016年开始，全国房地产市场就开始进入了后半场，其原因有国家对于房地产调控力度空前，也有其他调控导致的社会经济增长减速带来的收入下降等叠加效应，这势必会影响房地产行业的供求向不利于供应商的变化。
不过易居企业控股的门店计划并未因此打住，反而加速扩张。截止今年6月30日，其房友门店已累计达8764家，覆盖54城市。庞大数量的门店，带动了其报告期内的一手房销售总规模，期内，通过易居房友为开发商销售新房成销总额人民币101.4亿元，较去年同期增长592.4%。
而截至8月31日易居企业控股发布半年度业绩，其门店数量已经超过10000家，7月份、8月份平均每月新增628家。
之所以出现这么快的增长，原因有两个方面，其一，是易居企业控股开创的轻资产S2B2C业务模式，赋能并整合易居房友品牌下的中小微房地产经纪公司。在此业务模式下，其向中小微房地产经纪公司(B)提供线上线下综合服务(S)，以帮助其更好的服务个人客户(C)；其二，就是比较强有力的资金投入，这也使得即便是其经纪服务的收入增速超过100%，其净利润依然显现为亏损。
数据显示，2016年、2017年和2018年第一季度，其房地产经纪网络的服务部分的利润率分别为-360.6%、-156.6%、-115.5%，但值得注意的是，其房地产经纪业务的盈利能力也在逐步向好转变。2016年和2017年净亏损为1.25亿元人民币，2018年第一季度，净亏损为3420万人民币，亏损额度逐步降低。
基于此，易居在企业控股表示，将继续巩固其一手房代理业务，拓展市场规模及占有率，同时扩大城市覆盖面，根据市场容量及团队成熟度，进入部分三四线城市；继续巩固在房地产市场数据与咨询市场的地位，强化品牌知名度和影响力；升级核心数据库平台、研发数据库新的应用场景，扩大收入来源。
但必须指出的是，在房地产行业已进入后半场之时，如此多的门店并不总是意味着收入的增加，也意味着更多的成本和“麻烦”。
首先是成本，仅以人员薪酬为例，截至2018年6月30日，易居企业控股拥有22599名全职雇员，均在国内就业。截至2018年6月30日止六个月的薪酬开支总额（包括基于股份的薪酬开支）为人民币1,345.2百万元，较上一年同期增加20.6%。
另外，就未来的市场容量预期而言，中泰证券研究报告显示，政府近几年提高棚改货币化安置比例，刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看，中小城市长期是缺乏需求支撑的，所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场，待棚改“大潮”褪去，或许仍会令人深感忧虑。
另外，值得关注的是，易居企业控股的融资成本，尽管易居企业控股的资产负债率并不高，但必须指出的是，其相当部分借款来自于实际控制人股权质押，并且由于平均借款利率上升，其融资成本从2017年上半年的人民币1030万元增加12.6%至2018年上半年的人民币1160万元。
三、令人忧虑的二、三、四线城市，去杠杆衍生效应将继续深化
2017年到2018年前三个月，杭州、上海和郑州三个城市成为房友品牌门店及其他合作房地产经纪公司合作的主要城市，强化一手房业务。
而纵观易居企业控股近几年的营收构成，可以发现二线、三线和四线城市，正在成为支撑易居企业控股业绩向好的关键。数据显示，2015年、2016年和2017年，易居企业控股来自二线城市的收入分别为11.17亿元、16.16亿元和17.22亿元，分别占其一手房营收的47.8%、45.3%和43.8%，导致其占比逐步下降的是三、四线城市营收比重逐步上升。
在过去的三年中，易居企业控股来自三、四线城市的营收分别为5.73亿元、11.2亿元和14.72亿元，占一手房部分总收入的比重分别为24.6%、31.4%和37.5%。与之相反的则是来自于一线城市的一手房服务收入，最近三年占比分别为27.6%、23.3%和18.7%。易居企业控股的解释为，“2016年到2017年，一线城市一手房代理服务所得收入降低，主要由于这些城市收紧了有关购买住宅物业的若干限制性政策。”
由此可见，房地产调控对于易居企业控股一手房的业务影响可谓立竿见影。
但实际上，二线城市之所以会成为易居企业控股一手房业务的重中之重，其很大一部分原因也在于合作方的拓展方向。以新晋二线城市郑州为例，今年上半年，碧桂园、融创和雅居乐等全国房企均在郑州拿地，其中碧桂园持由易居企业控股上市前15%的权益，而易居企业控股单一大客恒大， 也在郑州市深耕多年。 在易居企业控股2015、2016、2017年的收入中，来自恒大的收入占比分别为22.3%、26.9%和35.1%。
另外，来自国家统计局的9月15日发布的8月份数据显示， 8月70个大中城市去库存效果显著，一、二线城市房价总体平稳，三四线城市涨幅较高，但其持续时间却受多重不利因素影响，除了上述的“棚改”退潮，其中还有很大一部分原因是去杠杆。
克而瑞地产研究中心日前发布数据显示，8月份，受监测的85家房企累计融资规模744亿元，同比下降23%，环比下降7%，较2017年平均水平整体下降33%。而在已经过去的8个月，全国典型房企融资总规模为7390亿元，同比减少9.0%，其中10大标杆房企融资同比减少35.46%，中小型房企融资难度更大。
除了融资规模收缩，融资方式也多趋向非标，以8月份融资规模最大的金科集团为例，其82.4亿元的融资，主要通过银行贷款、信托戴安及资管公司贷款等非标方式进行。今年前八个月，国内典型房企融资总规模7290亿元，同比减少9.0亿元，10大标杆房企融资总规模同比减少35.46%，中小企业融资难度更大。另外，值得注意的是，根据申万宏源统计数据显示，今年总计约有2000亿的房企债务即将到期，其中三、四季度是高峰期。
祸不单行的是，去杠杆的口子还在收紧。6月27日，国家发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》的主要内容是要规范企业举债有关资质要求和资金投向，加强外债风险预警，出台违规行为惩戒措施，完善市场约束机制。房地产企业境外发债成为“关照”对象。国家发改委方面表示，要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
这也意味着，即便是一些将融资通道伸向国外的大型地产企业，其融资的回旋余地也会相应受到影响，而目前正在被业界看到的“二线城市潜在价值”和三四线城市投资价值，都将可能会出现一些房地产企业不愿意看到的变化。
这些变化，不仅会影响到一手房的销售，也会影响到整个房地产市场走向，易居企业控股此时拼命布局房地产经纪网络到底是不是踩错了点，市场不久就会给出结果。
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