被称为“金九银十”房地产促销季往年都备受关注，今年却出现了反常的一面：一线城市、准一线城市及二线城市房价都开始下降，“金九银十”的“金九”基本落空，三四线城市房价与上月大体持平，那么昆明又是什么情况呢？
根据住房大数据联合实验室、中国社科院公布的142个城市大数据房价指数（BHPI）快报显示，从2018年以来累计涨幅看，三四线城市房价平均累计上涨10.45%，昆明、贵阳、安庆、宜昌等14个城市累计涨幅在20%~30%之间。其中昆明8月房价环比上涨2.41%，9月房价环比上涨1.83%，涨幅在三四线城市中排名第六，昆明的“金九”并没有像预测中的那样“凉凉”。
棚改货币化安置 推动房价上涨
值得注意的是，作为同时西南三线城市省会的贵阳，8月环比上涨1.44%，9月环比上涨0.34%，涨幅有明显的下跌，被昆明反超。经常与昆明比较的，像三亚、海口等住房投资投机属性较强的城市，9月房价均也出现了环比下跌，并且分别是-0.65%和-1.01%负增长。
从整体上来看，二三线城市楼市已经开始降温，市场观望情绪增强，投资投机热情下降。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。三四线城市房价涨速回落，少部分在惯性上涨，但低库存与高空置同时并存。作为其中少部分还在涨的昆明，难道是楼市调控和货币化棚改政策对它无用？
通常来说，棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中央专项资金，而来自央行的资金占比最大；央行通过抵押补充贷款（PSL）把钱给国开行，地方政府再把钱给棚改区居民，换来棚改土地。
棚改居民跑去买商品房，开发商的库存减少，再把卖房的钱拿去拍地。地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款，形成一个闭环。
房地产调控已历时近两年，重点目标锁定在一线城市和重点二线城市，而像贵阳、昆明这类的三四线城市，房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态，其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。
但是，三四线城市需求并非完全来自棚改货币化，对于棚改货币化依赖度高的地区，楼市可能会出现明显的降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量在短期可能保持稳定，不容易大起大落。例如，昆明。
因此，同样实行棚改，贵阳楼市出现降温，但昆明没有那么明显，最主要的原因便是贵阳对棚改的依赖比例较高。昆明相对较低，但不是没有。
住房库存低 空置率高阻碍楼市发展
虽然，棚改货币化安置政策在去库存方面取得了显著成效，但也带动像昆明这样的部分城市房价明显上涨。而不断增强的房价上涨预期又刺激了投机炒房需求，这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷相悖。
其次，虽然商品住房实现了快速出售去库存，但是像昆明这样的城市，相对于一二线城市，就业机会相对较少、公共服务水平相对较低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率并不高。存量住房空置现象较为严重，比如近年来非常火热的呈贡，高空置率抑制了三四线城市住房市场的长期发展。
因此，10月8日召开的国务院常务会议强调，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置政策。但短期内，它和限购这两条缰绳的功效，对昆明来说已经不能立竿见影了。昆明的“金九”并没有落空，房价还在惯性上涨，或许只有下一个“银十”，才有望听到房价回落的好消息。
閱讀更多 昆明特價房 的文章
