近些年来，随着房地产业的发展，名人走穴代言房产、参加楼盘营销活动等早已司空见惯。在名人社会效应的带动之下，房企项目在品牌推广、项目形象提升以及最直接体现活动效果的来访量方面，大多都得到了快速的提升。
不得不说，从数据表面来看，在名人的积极站台带动之下，房地产项目短周期的信息曝光率得到较大提升的。那么，为什么房企选择消费名人，名人和地产两者之间是什么样的关系呢？我们通过简单的对比整理，可以得知，主要为以下几个方面。
关系一
房企品牌代言人
2015年“亚洲男神”李敏镐担任世茂房地产品牌形象代言人。世茂之所以选择李敏镐作为首位形象代言人，不仅因为他在韩国、中国及整个亚洲都拥有超高人气，更因为李敏镐“阳光开朗、温暖微笑、高贵洋气”的气质，恰好与世茂希望带给80、90后客户的感受相吻合。
关系二
楼盘形象代言人
房企需要品牌代言人，单个楼盘项目也需要代言人。特别是文旅类超级大盘，因为项目自身体量大，开发周期长，需要在名人的长期社会效应带动下，保持较高的曝光量，我们通过网络检索就能发现大把明星代言楼盘的案例：
一般来说，楼盘选择名人代言，也不是随意选之，都要综合名人的人设、气质等方面。而在选择代言人之前一般都会考察名人自身的价值、个人风险以及与其项目产品的匹配度，达到相互融合才能有较好的代言效果。例如，早些年泰禾院子选择成龙代言，清水湾阿罗哈选择林志玲代言。
关系三
名人参加楼盘营销活动
在所有的名人与房地产联系之中，最常见的就是名人参加楼盘营销活动。说到明星参与房地产商演，不得不提兼顾地产界和娱乐界的企业万达。每有万达广场开业的地方必然有众多的明星聚集，如2013年青岛万达开业，邀请了七位好莱坞明星的捧场，包括莱昂纳多·迪卡普里奥、妮可·基德曼等。
说到这儿，我们大致理清了名人与房地产圈的一些联系，而今天我们要说的是从明星代言衍生出的费用和实际明星效应所带来的产出比值，这里我们称之为房企营销费效比。当然，房企营销费效比其实是一个很宽泛的概念，它包括了房企营销中所涉及的各种费用，而这里我们仅仅针对明星影响力与代言费所产出的效益进行计算。
壹
品牌代言——
泰禾
2014年，泰禾邀请成龙作为代言人花费千万，当年泰禾成交金额达201亿元，按照费用1000万元与实际产出201亿元计算，邀请成龙作为代言人单项的营销费效比为0.05%。
贰
楼盘代言
三亚金中海蓝钻
2010年，三亚金中海蓝钻邀请范冰冰作为形象代言人，据克而瑞数据库统计，该项目开盘至今共计成交10.31亿元，按照目前范冰冰800万/年的代言费用计算，假设合同签约2年，费用即为1600万，邀请范冰冰作为代言人的营销费效比为1.55%。
叁
营销活动——
国色天襄开盘
2013年4月20日，“台湾第一美女”林志玲受邀来到襄阳参加国色天襄开盘活动，开盘当天国色天襄劲销7亿元。按照出场费115万计算，当天邀请林志玲的营销费效比为0.14%。
由上面三个案例可以看出，明星代言费虽高，但实际产出的效益也高。上千万元的代言费，如果按泰禾全国的所有“院子”来分摊，落到每个项目的费用仅不足百万元左右。但成龙带来的粉丝效应和品牌知名度却是极大，远超代言费的价值。房企为何偏爱邀请明星的原因也大致明了了。
回到近两年的市场，我们却发现了与之相反的局面——越来越多的房企对于明星效应的依赖度降低，转而开始提升自身的品质或是通过线下渠道等实打实的营销手段进行销售，从而实现销售目标。
案例一
雅居乐清水湾
2017年，雅居乐清水湾全年总销178.92亿元，位列全国年度单盘销冠，而这也是项目第八年拿到海南省销冠的头衔。项目采用“高举高打”的营销策略，在开盘后的3年间快速塑造了“第二人生”品牌，并通过不断升级整合资源来促进项目的销售，其中最具代表性的就是提出了“共享资源”的概念。
案例二
融创中心壹号院
武汉融创中心壹号院，2017年9月底开盘，全年总销售额113亿元，短短3个月的时间位列年度单盘销售金额榜季军。究其原因，其实就是项目在自身产品价值和产品力打造方面下了较大的功力。
事实上，房企营销方式的转化一直都是存在的：市场好的时候，营销费用充足，就会选择做大规模的宣传包装；市场行情下行的时候，项目就会选择更加务实的线下渠道拓客。
从房企年报公布的数据来看，自2015年开始以碧桂园、恒大、万科为首的国内品牌房企营销费用连续3年下降。也不难看出，随着近两年整体市场行情好转，房企营销费用连年降低，原因主要是：
一方面是市场行情好转，房子不愁卖，项目在营销活动上面做的更多的是节点性的提升和提炼产品价值实现高转化
另一方面就是以碧桂园这类在三四线风生水起的房企的策略就是着力打造示范区或者项目自身的产品力，实现高去化；
再者就是以万科和龙湖为主以自身品牌实现溢价在产品和品牌等软实力方面的加持作用引导下实现的高转化。
说到底，名人效应固然重要，但在整个房地产营销过程中并非是最重要的。实现较高的项目销售，除了在名人社会效应的爆点宣传之下，我们可能更应该做的是以此为抓手，做好产品打造、物业服务、人性化关怀等软实力的提升，加之线下渠道的综合宣讲和拓客，只有在多重作用力的推动下，项目的销售才能保持一定热度，千万不要再回到那个市场行情好、营销费用足就花大钱搞推广，市场行情下行、营销费用少就想起来拓客三板斧，call客、截客、派单。
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