01、
昨天傳了一天的廣州外圍城區如南沙、增城、花都放開限價的新聞傳的沸沸揚揚，引不少吃瓜群眾歡呼。本想過了一天，這事應該就過去了。可是身邊有些看不懂的朋友老跑來問，索性就跟大家來聊一聊。
當然，首先要貼的一張聲明是，官方闢謠了，對外傳達的文字是——
近期住建部門“對新建商品住房預售和網籤價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備。”同時，對新建商品住房會繼續嚴格開展價格指導，堅決執行調控不動搖。
而且，當地住建委內部人士也回應了：對外限售限購沒有取消，限價地塊的樓盤預售價以開發商實際申報為準，原則上只能下調、不能上調。
意思表達的很明白：你們說的完全取消限價新聞是不屬實的，沒有放開價格指導，該管的還得管。完全細看下來，這段聲明其實說的很藝術，而且很微妙。
那麼，調整限價是否意味著後續將全面取消限價政策呢？雙合同是什麼？對別的城市有沒有指導意義，可不可以視作一次風向標？
02、
首先我們先來了解一下什麼叫做限價。
事實上，從2016年9月份開始，國內熱點城市就相繼開啟調控模式，頻繁對市場採取限購、限售、限貸、限籤、限價等多重措施。
五限時代下，新房的房價沒有過快的上漲，兩年時間，表面的數據也很好看，過渡的很平穩。
而限價，作為其中一個政策，爭議非常大。因為數據很好看，但處境很尷尬。所以過去一年的樓市，雖說市場非常的不景氣，連中介都跑到深圳的外圍城市去賣房了，但新房因為限價令的出臺，反而沒有一點降溫的跡象。
因為限價政策的出臺，使得剛種出來的新房與二手房之間存大巨大的價差。有價差就有套利空間。所以，深圳過去一年地段好、配套好一點的房子，基本都會引發萬人空巷。
本來可以賣到10萬/平的房子，限制要賣到8萬/平的做法，換誰都會心動。所以，我們前幾年的新聞中，會出現比如杭州98歲的老太太、長沙90歲的老人搶著買房、搖號的現象出現。
他們是剛需嘛？99%不是，他們只是看到裡面的巨大的財富機會，這心情，就跟買彩票一樣，買了就是賺了。所以，即使他們年紀大了，也要拼著老命去買房。
所以，喝茶費開始出現了，連買個房要開始排隊了，這種多年未得一見的景象連在限價時代出現了，這是限價帶來的負面效應。
而且，從心理程度上講，限價的誘惑，會造成一個買房越來越難的假象從而從心理程度上講提高公眾對於房子越來越稀缺的預期，這樣一來，限價就是幫倒忙。
開發商呢？拿地的時候很貴，卻賣不到原本預期的價格，就會以各種理由往後拖，如果實在拖不住的話，就可能會劍走偏峰，以次充好，這樣一來，房子的質量降下來了，受傷的還是買房者。
今年有一篇文章的標題很寫實，標題原文記不清了，大致的意思是：
今年你將買到有史以來質量最差的房子。最近一段時間，全國各地因為房子質量問題維權的業主越來越多，開發商以次充好是一方面，但源頭可能還是限價的負面效應。
03、
此外，限價的另一個負面效應，就是雙合同的出現。
雙合同是什麼意思？所謂“雙合同”，即由於開發商售價高於政府備案價（也就是限價），因此買家購房時需要籤一份符合政府備案價的購房合同，即上文中的A合同；一份掛以裝修費等名義的補充協議，即上文中的B合同。一般是以房屋合同+裝修合同的形式出現。
這樣的例子，這兩年來也是刷新了我們的三觀。因為有時候首付可能還沒裝修貴，因為裝修合同無法貸款，必須要一次性付清錢款。
剛剛過去了一段降價維權潮是吧？現在，又開始出現裝修維權潮。
今年上半年，在武漢，成都，廣州等，各地頻發這樣的事件。有的僅裝修費就接近百萬被捆綁銷售，但質量呢？8000塊的裝修只做出來800塊錢的樣子。
試想，有幾戶人家撐的起近百萬的裝修款？但是，為什麼還是有人會買?還是因為房子的總價加起來比周邊的二手房便宜。
上面政策，下有對策，你有張良計，我有過牆梯。這就是現實版本的樓市，比那些懸幻電影還精彩。
所以，此次廣州發文嚴禁開發企業拆分價格報備，得到了很多業內人士的支持。從雙合同到單合同，數據更加透明，房價更加真實。最主要的是，可以規避天價的裝修費，而首付成本也降低了。
04、
對於房價會有什麼影響？
其實太多人過於緊張了，這份政策的出臺，已經表明了最後的底線：對新建商品住房會繼續嚴格開展價格指導，堅決執行調控不動搖。也就是說，樓市還是企穩為主。
現在這個關鍵點，地產的調控已經到了一個非常微妙的時刻，不能搞大水漫灌式的強刺激，也不能再打壓了。這個時候如果再大肆啟動夜壺，就有難以想象的局面發生。而且，降價潮已出現，已經掏空一家6個人的錢包。
全面限消限價？暫時還看不到這樣的跡象，就像全面實許現房銷售的制度一樣，只能慢慢的修正，放寬限價門檻，以規避一些不必要的負面影響。
調控房價從來不是簡單的事情，通常是拔出蘿蔔帶出泥，牽一髮而動全身。要控制房價上漲，也要防範房價大跌。
呃，這是一篇政治導向很正確的文章~
------END------
注：安靜的小密圈持續開放中，更多片區分析、數據報告在這裡面，歡迎來玩。
你可能還想看
閱讀更多 梵高先生 的文章
