01、
2016年6月份的時候，深圳龍華曾經進行過一場驚天動地的的土拍。之所以說這場土拍驚天動地，是因為以下幾個點——
1、土拍總共吸引了19家房企參與競投。2、這塊地被殺到了82.89999999億的價格，超過第二名報價近10個億，地面價高達56781元/平方米！3、深圳第一個商品房現售試點項目。
最後拿到這塊地的是誰呢？是電建地產和廣州方榮。
爾後，有媒體披露：方榮其實是中國金茂的馬甲，是中國金茂控股集團有限公司的子公司。這家公司成立於2014年，經營範圍為房地產開發經營，其企業股東為北京興茂置業有限公司。
而電建呢，就真的是電建了，是國有獨資企業，旗下電建地產是國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的企業之一。
對於深圳人來說，電建和金茂是不是很陌生？是的，因為不是本地的開發商。而且，參與這次競拍的，除了那些我們熟知的深圳本土開發商以外，還有恆大、碧桂園、泰禾、中鐵諾德、葛洲壩、裕嘉置業、建發等。
是的，這場土拍，與其說是一場驚天動地的“奪地攻尖戰”，倒不如說是外來房企進深之後的首次集體亮相。而在此之前的一個月時間裡，頻繁出沒深圳的外地房企，剛剛在深圳砸完144億的資金。
4月27日，奧園22.9億元收購泰富華坪山地塊，首次進入深圳；5月13日，恆大20億接盤建滔化工，龍華一宗8.6萬平方米的土地因此納入麾下；5月19日，融創44億收購萊蒙國際的多個頂目正式宣佈進入深圳市場……
樓市調控未能阻止外地房企扎堆進入深圳樓市的腳步，房企抓緊對一線城市的佈局，金錢永不眠。
02、
外來房企進深的形式有哪些？一個是競拍土地，另外一個就是股權收購。
競拍土地的形式大家都看在眼裡，也比較直接，比如說上文提到的金茂。但股權收購的話，可能大家就不那麼瞭解了。
舉個例子，比如說碧桂園進入深圳的第一個項目，就是通過股權收購的項目得來的。2015年的時候，碧桂園通過股權併購的方式取得深圳坂田片區兩幅地塊，而這兩塊地，最後被打造成了碧桂園榮匯。
2016年，融創44億收購了萊蒙國際旗下7個項目，這裡面就有萊蒙創智谷（前案名）、惠州有萊蒙水榭灣（前案名）。之前融創本來想收購佳兆業項目的，後來失利了。
曲線入市、大魚吃小魚的股權收購形式，其好處就在於可以規避傳統“招拍掛”方式拿地的難度和成本，購地成本也相對便於控制，更好地進行價格協商。
在優質地塊越來越稀缺、地價拍賣成本越來越高的情況下，股權收購已經成了很多房企拿地的選擇。
03、
我們來看看這些年進入深圳的外地房企有哪些——
而且，據據騰訊房產統計（截止2017年年底），目前深圳已經有16家外地品牌房企進入，包括國外房企凱德中國；港企嘉裡建設集團、周大福等；閩系房企泰禾集團、中駿置業；有央企背景的信達地產以及國企首創置業等。
這裡面最值得一提的恆大，據瞭解，恆大在深圳動作早在2011年就拉開了序幕。伴隨著當年深圳建設集團股權之爭的收鑼罷鼓，恆大最終以16.64億元收購深圳建設集團71%的股權。
低調的恆大，一直“悶聲”前行。
恆大在深圳有多少個項目？據統計，截至2017年底，恆大在深圳已“囤貨”33個項目，規劃建築面積2087萬平方米，預計可售面積1174萬平方米，總貨值預估達到6560億元。
而且，2017年8月份的時候，恆大甚至都將集團總部遷入深圳了，此次入駐深圳辦公的，包括恆大集團總部和恆大地產集團、恆大金融集團總部。
如果你常在後海轉悠的話，你肯定會見到。而且，朋友告訴我，恆大的高管一來，都在周邊買樓住。據傳，恆大老闆都住在深圳灣1號，不得不服。
04、
獸爺在《中年深圳之煩惱：這座城與房地產業都遇上了中年危機》一文中寫道——
深圳的紅利以前都被潮汕幫壟斷。潮汕幫不喜見光，但控制了半個地球。別光知道李光耀、李嘉誠、黃光裕、姚振華和朱孟依。
看看深圳資產前50名的生意人，有多少個潮汕幫的堂主，郭英成、張俊、黃茂如、黃楚龍、朱鼎健、紀海鵬……這兩年他們終於低調多了。深圳的紅利，以後終於被另一小撮人壟斷。
不止如此，外來房企進入深圳樓市想攻克深圳這塊樓市“大蛋糕”，更不容易，要克服很多水土不服。
之前做項目的時候，就遇到過一個外地房企的開發商，成都來的，收購的是福田某寫字樓項目，外帶公寓。第一次亮相，某項目總就風風火火的把所有團隊人的都換了。
而見面的第一句就是：我知道你們深圳人有錢，我們成都人也不差，項目一年能賣好幾個億。說的大家一愣，心裡卻打鼓：我們南山中心區一套別墅就幾個億。最後的結果是，出街的第一個廣告：違，規，了！
當然，這些只是邊邊角角，很多房企在深圳的進展並不順利，他們必須經歷一箇舊改項目從立項、談判到拆遷的全過程，這些都需要花費相當的時間與精力，還必須做好接受項目隨時停擺的準備。
比如說富力、綠地、濱江，據媒體透露——
根據年報，截至目前，富力在深圳僅有一個白泥坑項目，綠地也僅有一個位於光明新區的深圳東周項目，目前均未有具體的入市時間表。
比如說綠地光明，8月份的時候，有記者實地走訪，得到的消息是：該項目今年以來一直沒有動工，僅在去年底前有過短暫施工。
再比如說濱江，更是退出了合作。今年4月20日，濱江集團發佈訴訟公告，稱因與安遠控股合作開發的深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作，並要求安遠控股歸還11.6億元融資款。
在陌生的成熟市場裡尋求自己的打法，並適時的改變自己的進軍路線和打法，是外來房企不得不面對的問題。外來房企來深圳，要挑戰各種“水土不服”。
05、
《禮記·大學》最後一章中說到：有土斯有財。世界是部金融史，也就是部利益爭奪的血淚史，更是一部驚天動地的土地爭壓史。拿對了地，在現今的樓市下磨一磨，還是可以玩的轉的。但是，拿錯了地，基本就玩砸了。
地家界的大佬說過：一個項目的成敗，有個4321原則。拿地研判佔了40%，設計規劃佔30%，銷售策劃佔了20%，市場機會佔了10%。
也就是說，地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，你再怎麼努力也只能有60%的功勞，只能勉強及格，不賠錢就不錯了，如果再拖著現金流拼命拿地，那就更加的危險了。
之前與一外來房企的高管吃飯，他給我的反饋是：2013-2015年的時候，他們老大的給的指示是：地隨便拿，因為便宜啊。但是到了2016年的時候，他們開始猶豫了，因為他們不得不考慮成本與現金流了。
購房者不好過，租房者不好過，外來房企的日子更不好過。馬克斯在《資本論》裡說：“從產品到商品，是驚險的一躍，它的結果要麼是產生利潤，要麼是摔死資本家”。
PS：
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