1000萬,在全世界各地都能買到什麼樣的房子?

導讀:從全球來看,中國的房價到底有沒有泡沫?這是一個難以回答的問題。

國際對比是一個很好的參考,但直接拿中國和國外的房價對比非常危險,因為中國的房價太不一樣,直接對比很容易產生系統性偏差。

我們本著幾個基本原則,分別從宏觀和微觀兩個視角來對比一下。

1.以發展程度近似的代表性城市進行對比,避免整個國家對比的不準確性;

2.以市場數據為準,避免外部干預帶來的數據失真;

3.以同一跨國統計機構為準,避免統計口徑的不同;

4.宏觀的數據維度和微觀的案例維度相結合,儘可能的反映房價的真實情況;

5.絕對水平和相對水平相結合,剔除發展水平差異帶來的房價差異。

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宏觀視角對比:

中國內地一線城市幾乎全球最高

宏觀層面上,我們選取Numbeo的數據,直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比。

根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據:

第一:香港 28836美元/平方米 遙遙領先

第二:倫敦 17219美元/平方米

第三:新加坡 16494美元/平方米

第四:上海15232美元/平方米

第五:北京15088美元/平方米

第七:深圳13115美元/平方米

北京、上海中心城區房價已超過紐約,深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。

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單位:美元/平方米

但是考慮到內地常用的為建築面積,核心城市多為帶電梯住宅,選用70%的得房率,進行折算後可以發現:

上海、北京和深圳中心區域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米,已經超過倫敦和新加坡,僅次於香港,且與香港差距進一步縮小。

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單位:美元/平方米

再來看一下非中心城區:20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯,部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半,但非中心城區總體排名幾乎無變化,僅有個別城市調換順序。

根據Numbeo網站最新7月份核心城市非中心城區的房價數據,上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米,約為中心城區的一半,位居第六、第七、第八,排名依然靠前,但相對中心城區排名有所後移。

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單位:美元/平方米

非中心城區也按照70%的得房率進行折算後,上海、北京和深圳非中心城區房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米,僅次於香港。

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單位:美元/平方米

相對房價:京滬深全球最高

第一個指標是房價收入比:

修正前僅次於香港,修正後全球最高。

房價收入比一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度,比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍,意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。

Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值,公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值,公寓中位數為90平方米,假設50%為女性勞動力,淨可支配家庭收入定義為1.5倍平均淨工資,在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中,房價收入比:

排名第一:香港 47.36

排名第二:北京 44.35

排名第三:上海 43.96

排名第四:深圳 40.14

遙遙領先其他城市,排名第五的孟買只有30.84倍。

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注意,這還沒有按得房率折算,如果用折算修正後的房價去計算房價收入比,那京滬深分別達到63.36、62.8和57.34,成為全球買房負擔最高的城市。

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第二個指標是房價租金比:

全球最高。

從直觀上說,每平方米的房價與年租金之比,度量房屋出租取得的投資回報情況,可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步說,租金更能反映實際的居住需求,房價如果相比租金高出很多,那意味著房價存在投機炒作的金融成分,可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列,租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米,三臥室公寓有110平方米,未考慮稅收或維護費用。

在最新7月核心城市房價租金比數據中:

第一:深圳中心城區75.07

第二:北京中心城區70.75

第三:上海中心城區61.65

非中心城區也是如此,佔據前三位,均超過57。

國際通行的臨界點是25,超過臨界值表明該區域房產投資價值變小,租房比買房更加經濟。

如前所述,租房的都是實際居住需求,買房的有些是投機需求,房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求,有一定的泡沫。

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微觀視角對比:

1000萬在各國核心區能買什麼房子?

宏觀上的數據更全面,但可能也意味著更多的誤差。

我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比,有時反而更貼近現實。

微觀對比無非兩種思路:一種是同樣的地段和房子對比房價,另一種是同樣的價格去對比房子。

我們把這兩種方法結合一下,從購房者角度出發,假定現在手頭上有1000萬左右的預算,投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區,然後去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比,由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。

注:以下1000萬可買到的房子大都位於各大城市最核心的金融區,交通便利,生活方便,附近有學校等資源。

1.香港:

中環匯賢居

總價991萬,2臥,實用面積41平方米

香港國際金融中心附近中上環太平山高街1號匯賢居一處住宅,樓齡12年,底層西向,建築面積615尺(合57平方米),實用面積僅為443尺(合41平方米),實用率72%,總價1150萬港元(合991萬人民幣),單價高達24萬/平方米,全球排名靠前。

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2.倫敦:

倫敦金融城Park Vista Tower公寓

總價925萬 2臥2浴 80平方米

倫敦金融城Park Vista Tower 2臥室現代公寓, 2017年8月份竣工,裝修簡潔舒適,位於14層,中高層,視野良好,可俯瞰倫敦壯觀景色,室內面積80平方米,總價100萬英鎊(約925萬人民幣),單價為11.56萬/平方米。

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3.新加坡:

金融中心濱海灣嘉御苑

總價1009萬 3臥2衛 112.6平方米

新加坡嘉御苑3臥2衛高級公寓,2018年1月份竣工的新房,精裝修,房屋面積112.6平方米,總價211萬新幣(約1009萬人民幣),單價為8.96萬/平方米。

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4.上海:

陸家嘴附近世茂濱江花園

總價950萬 1室2廳 85.07平方米

陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳,2009年建成,精裝修,滿五不唯一,建築面積85.07平方米,總價950萬,單價為11.17萬/平方米。

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5.北京:

金融街晶華小區

總價1000萬 1居室 78.24平方米

金融街西城晶華小區精裝修一居室,2008年建成,滿二不唯一,建築面積78.24平方米,總價1000萬,單價為12.78萬/平方米。

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6.紐約:

曼哈頓下城區FLATIRON公寓

總價920萬 1居室 66平方米

紐約曼哈頓下城區鄰近華爾街的精裝修一居室公寓,1989年建成,總價920萬元,使用面積66平米,單價為13.94萬元。

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7.深圳:

福田區雅頌居

總價990萬 2室2廳 86.99平方米

深圳福田區CBD附近的雅頌居,精裝修,2室2廳,2004年竣工,總價990萬元,建築面積86.99平方米,單價為11.38萬元。

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8.舊金山:

舊金山灣區蒂伯龍公寓

總價1019萬 3臥2衛 198平方米

舊金山灣區蒂伯龍精品公寓,精裝修,3臥2衛,1990年建成,總價1019萬元,室內面積198平方米,單價為5.15萬元。

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9.巴黎:

中心商務區拉德芳斯附近頂樓公寓

總價926萬 3臥2浴 176平方米

巴黎中心商務區拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓,3臥2浴,總價926萬元,套內面積176平方米,單價為5.26萬元,還附帶一個38平方米的冬季花園。

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10.波士頓:

市中心公寓

總價1049萬 1臥1浴 83平方米

波士頓市中心建造於2016年的優質公寓,1臥1浴,總價1049萬元,室內面積83平方米,單價為12.64萬元。

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11.東京:

新宿區富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓

總價930萬 3臥1浴 75平方米

東京新宿區建造於2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓,3臥1浴,位於47層,視野極佳,東京夜景一覽無餘,總價930萬元,室內面積75平方米,單價為12. 4萬元。

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結論

綜上,對比的結論已經很清晰:

第一,從絕對水平來看,中國核心城市的房價在全球位居前列。

第二,從相對水平來看,中國內地的核心城市房價在全球是最高的。

第三,如果房價沒法進一步的上漲,目前的租金回報是嚴重偏低的,房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。

第四,全球大部分核心城市都面臨高房價的難題,尤其是香港,比京滬深等城市房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理,即便有泡沫,也不一定會崩潰,至少短期不會。

來源丨如是金融研究院(ID:RuShiYanJiu)


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