導讀：從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。
國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外的房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣，直接對比很容易產生系統性偏差。
我們本著幾個基本原則，分別從宏觀和微觀兩個視角來對比一下。
1.以發展程度近似的代表性城市進行對比，避免整個國家對比的不準確性；
2.以市場數據為準，避免外部干預帶來的數據失真；
3.以同一跨國統計機構為準，避免統計口徑的不同；
4.宏觀的數據維度和微觀的案例維度相結合，儘可能的反映房價的真實情況；
5.絕對水平和相對水平相結合，剔除發展水平差異帶來的房價差異。
宏觀視角對比：
中國內地一線城市幾乎全球最高
宏觀層面上，我們選取Numbeo的數據，直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比。
根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據：
第一：香港 28836美元/平方米 遙遙領先
第二：倫敦 17219美元/平方米
第三：新加坡 16494美元/平方米
第四：上海15232美元/平方米
第五：北京15088美元/平方米
第七：深圳13115美元/平方米
北京、上海中心城區房價已超過紐約，深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。
單位：美元/平方米
但是考慮到內地常用的為建築面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用70%的得房率，進行折算後可以發現：
上海、北京和深圳中心區域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已經超過倫敦和新加坡，僅次於香港，且與香港差距進一步縮小。
單位：美元/平方米
再來看一下非中心城區：20個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯，部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半，但非中心城區總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調換順序。
根據Numbeo網站最新7月份核心城市非中心城區的房價數據，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，約為中心城區的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相對中心城區排名有所後移。
單位：美元/平方米
非中心城區也按照70%的得房率進行折算後，上海、北京和深圳非中心城區房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，僅次於香港。
單位：美元/平方米
相對房價：京滬深全球最高
第一個指標是房價收入比：
修正前僅次於香港，修正後全球最高。
房價收入比一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍，意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。
Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值，公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值，公寓中位數為90平方米，假設50％為女性勞動力，淨可支配家庭收入定義為1.5倍平均淨工資，在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中，房價收入比：
排名第一：香港 47.36
排名第二：北京 44.35
排名第三：上海 43.96
排名第四：深圳 40.14
遙遙領先其他城市，排名第五的孟買只有30.84倍。
注意，這還沒有按得房率折算，如果用折算修正後的房價去計算房價收入比，那京滬深分別達到63.36、62.8和57.34，成為全球買房負擔最高的城市。
第二個指標是房價租金比：
全球最高。
從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。
京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。
在最新7月核心城市房價租金比數據中：
第一：深圳中心城區75.07
第二：北京中心城區70.75
第三：上海中心城區61.65
非中心城區也是如此，佔據前三位，均超過57。
國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。
如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。
微觀視角對比：
1000萬在各國核心區能買什麼房子？
宏觀上的數據更全面，但可能也意味著更多的誤差。
我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比，有時反而更貼近現實。
微觀對比無非兩種思路：一種是同樣的地段和房子對比房價，另一種是同樣的價格去對比房子。
我們把這兩種方法結合一下，從購房者角度出發，假定現在手頭上有1000萬左右的預算，投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區，然後去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比，由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。
注：以下1000萬可買到的房子大都位於各大城市最核心的金融區，交通便利，生活方便，附近有學校等資源。
1.香港：
中環匯賢居
總價991萬，2臥，實用面積41平方米
香港國際金融中心附近中上環太平山高街1號匯賢居一處住宅，樓齡12年，底層西向，建築面積615尺（合57平方米），實用面積僅為443尺（合41平方米），實用率72%，總價1150萬港元（合991萬人民幣），單價高達24萬/平方米，全球排名靠前。
2.倫敦：
倫敦金融城Park Vista Tower公寓
總價925萬 2臥2浴 80平方米
倫敦金融城Park Vista Tower 2臥室現代公寓， 2017年8月份竣工，裝修簡潔舒適，位於14層，中高層，視野良好，可俯瞰倫敦壯觀景色，室內面積80平方米，總價100萬英鎊（約925萬人民幣），單價為11.56萬/平方米。
3.新加坡：
金融中心濱海灣嘉御苑
總價1009萬 3臥2衛 112.6平方米
新加坡嘉御苑3臥2衛高級公寓，2018年1月份竣工的新房，精裝修，房屋面積112.6平方米，總價211萬新幣（約1009萬人民幣），單價為8.96萬/平方米。
4.上海：
陸家嘴附近世茂濱江花園
總價950萬 1室2廳 85.07平方米
陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳，2009年建成，精裝修，滿五不唯一，建築面積85.07平方米，總價950萬，單價為11.17萬/平方米。
5.北京：
金融街晶華小區
總價1000萬 1居室 78.24平方米
金融街西城晶華小區精裝修一居室，2008年建成，滿二不唯一，建築面積78.24平方米，總價1000萬，單價為12.78萬/平方米。
6.紐約：
曼哈頓下城區FLATIRON公寓
總價920萬 1居室 66平方米
紐約曼哈頓下城區鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，1989年建成，總價920萬元，使用面積66平米，單價為13.94萬元。
7.深圳：
福田區雅頌居
總價990萬 2室2廳 86.99平方米
深圳福田區CBD附近的雅頌居，精裝修，2室2廳，2004年竣工，總價990萬元，建築面積86.99平方米，單價為11.38萬元。
8.舊金山：
舊金山灣區蒂伯龍公寓
總價1019萬 3臥2衛 198平方米
舊金山灣區蒂伯龍精品公寓，精裝修，3臥2衛，1990年建成，總價1019萬元，室內面積198平方米，單價為5.15萬元。
9.巴黎：
中心商務區拉德芳斯附近頂樓公寓
總價926萬 3臥2浴 176平方米
巴黎中心商務區拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓，3臥2浴，總價926萬元，套內面積176平方米，單價為5.26萬元，還附帶一個38平方米的冬季花園。
10.波士頓：
市中心公寓
總價1049萬 1臥1浴 83平方米
波士頓市中心建造於2016年的優質公寓，1臥1浴，總價1049萬元，室內面積83平方米，單價為12.64萬元。
11.東京：
新宿區富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓
總價930萬 3臥1浴 75平方米
東京新宿區建造於2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3臥1浴，位於47層，視野極佳，東京夜景一覽無餘，總價930萬元，室內面積75平方米，單價為12. 4萬元。
結論
綜上，對比的結論已經很清晰：
第一，從絕對水平來看，中國核心城市的房價在全球位居前列。
第二，從相對水平來看，中國內地的核心城市房價在全球是最高的。
第三，如果房價沒法進一步的上漲，目前的租金回報是嚴重偏低的，房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。
第四，全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比京滬深等城市房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理，即便有泡沫，也不一定會崩潰，至少短期不會。
來源丨如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu）
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