1997年，香港樓市崩盤，香港房價接暴跌三分之二。很多人踏錯節點，剛付了首付，立馬變成負資產。他們不得不賣掉房子，避免高額的月供。當時有報紙討論，說現在是特殊時期，作為香港首富的李嘉誠應該有慈善家的覺悟，不要再追究買房人的欠款了。
獨家：李嘉誠 （香港首富、長江和記實業有限公司主席）
結果李嘉誠說，“香港是個重合同守信用、風險自擔的社會，你沒看到金融泡沫只能自認倒黴，因為所有人都沒看到。如果這個泡沫不破，你的房子賺一倍，我也沒理由跟你分利潤。”
二十年輪迴，香港超人跑贏了泡沫，遠赴英國，更多幻想房價持續飆升的小業主們，卻沒能逃脫房地產收割！
香港——全球最昂貴的樓市，終止了上漲勢頭，轉勢信號逐漸浮現。
據香港商報報道，近期銀行加息及貿易戰對宏觀經濟的影響，給香港第四季樓市表現帶來增長壓力，地產代理紛紛看淡接下來的樓價走勢。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，差估署8月份數據主要反映了政府早前推出六招對樓市的影響，近期香港銀行12年來首次上調P按息口，惟加按息週期對物業市場帶來的打擊，並無反映出來。
10月23日，差餉物業估價署昨公佈，8月全港私人住宅樓價指數回落至393.9，按月跌0.07%，結束長達28個月的升勢。當中，實用面積100平方米或以上的大單位跌幅較顯著，惟屬不少港人上車盤首選的40平方米以下單位指數繼續上升。租金指數則依然連升7個月至195.7，按月增0.98%，再創新高。
香港房地產與樓市
而隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產市場面臨的壓力越來越大。
全球最貴房地產市場拐點已至？
據香港媒體報道，沙田九肚山一處房產22日以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內九肚首宗“流血”出售案例。
報道稱，2015年1月，賣家以1305.98萬港元購入這一房產。去年12月，賣家以1820萬港元的價格掛牌出售，今年5月降價至1650萬港元，上月又連續兩次降價至1450萬元仍無人問津。直到22日降到1300萬港元才得以成交，而這一價格較最初掛牌價已降低520萬港元，降幅接近30%。
“目前二手市場的觀望氣氛濃厚，樓價下調已成既定事實，這種趨勢在中秋假期後越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經出現10%左右的減價潮，在下行週期中，通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升表示。上車盤是指一些總價較低，適合首次置業買家群體的樓盤，大都位於偏遠的地段。
就在一週前的10月16日，香港地政署公佈，香港山頂文輝道12號豪宅地皮出價未達要求，宣佈流標。據悉，上述地皮佔地約18.94萬方尺（約2.1萬平方米），為八年多以來首次出售，屬極罕有的大型超豪宅項目。市場估值約242.59億至485.18億港元。
據瞭解，該次有5家企業投標，包括新鴻基地產、恆基地產、長實集團及嘉華國際，九龍倉則聯合新世界發展、信和置業、南豐集團、華懋集團及中國海外發展組成聯合體競投。但他們給出的報價均沒有達到港府就該用地所定的底價，港府不接納所接獲的5份標書。
據中國證券報報道，近年港府有4次因為標價低於底價而取消賣地。其餘3次取消招標地塊分別位於元朗、青衣和白石角，均不在寸土寸金的港島。業內人士表示，此次山頂文輝道的“準地王”流拍，反映出香港地產商競投熱情下降，對土地價格上漲不再持樂觀預期。
逾10年的超低息環境結束了
9月26日，美聯儲加息。次日，香港金管局跟隨加息，將貼現窗基本利率上調至2.5%。當日，匯豐銀行、恆生銀行、中銀香港、恆生銀行等多家香港銀行紛紛上調港元最優惠貸款利率。
香港銀行業的上一個加息週期是在2004-2006年。匯豐CEO範寧（John Flint）稱，此次上調標誌著本地利率進入正常化週期。按照近日香港財政司司長陳茂波在其司長隨筆專欄文章中的說法，過去逾10年的香港超低息環境結束了。
香港的公寓樓
匯豐銀行亞太區顧問梁兆基表示，本港今次與美國加息步伐一致，港息口與美息沒有脫節，除非本港拆息因外在衝擊而大幅上揚，否則目前並無追加息口的理由和迫切性。他解釋，因2008年本港存款利率跌至零時，美國仍繼續減息，當時本港並無隨美減息，美聯儲近期加息多次只是恢復當時正常利率界線。
事實上，香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款，導致二手樓市成交不斷萎縮。同時，本地大型發展商則向買家提供高成數按揭，幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試，買家通常需支付40%-50%的首付，每月供款佔收入的上限不得超過50%，並要通過加息3%的壓力測試。
唱空香港房地產市場的聲音越來越多
據香港南華早報此前報道，香港研究協會的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。報道引述香港本地券商耀才證券創始人、董事會主席葉茂林的話稱，若貿易戰進一步升級，香港住宅價格可能在兩年內大幅下跌，跌幅或達40%。
多家機構也在近期發出警告稱，香港房地產市場將出現逆轉。花旗預計，下半年香港房價可能下跌7%左右。瑞銀（UBS）此前預計，從現在起至2019年底，香港房價有可能下跌，最多將跌去10%。
樓市降溫，北上廣會不會飛滿眼淚
最近關於樓市下跌的聲音多了，而從最新的統計數據來看也證實了這一點。數據顯示，一二線城市房價全面降溫。從環比看，4個一線城市一手房價格由上月上漲轉為下跌，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%。
2018年8月房價顯示全國房價前十城市分別是：北京，深圳，上海，廈門，三亞，陵水，廣州，杭州，南京，福州。
與香港相比，中國內地的此輪房價上漲週期，截止9月份為止已經長達40個月，繼續刷新了中國房地產上漲週期最長曆史。2018年的金九銀十，樓市整體依然處於高位，但跟以往不同就是今年的旺季並不旺，去年搶房熱潮並沒有出現，反而多項數據漲幅放緩，出現部分開發商大降價促銷。
一手房成交低迷，二手房同樣不例外。從統計數據來看整體跌幅並不大，但個別區域已經明顯下跌，北上深部分二手房出現10到20%的跌幅；杭州偏遠的二手房降幅超30%，機構統計近半數二手房降價，廈門部分區域二手房總價降幾十萬，位置不太好的跌幅30%也是很正常現象。
天安門30公里外的房產悲歌
燕郊，脫離了房地產刺激的狂熱後，逐漸恢復冷靜。距離天安門只有30公里的概念，讓燕郊房價從2015年的均價1萬元迅速奔向了3萬元，個別樓盤曾一度狂奔至4萬多元。而今，隨著限購政策的不斷收緊，暴漲的潮水逐漸退卻，燕郊樓市陷入冰點。燕郊樓市從前漲得有多爽，現在跌得就有多疼。
燕郊樓市進入冰凍期
在這個幾乎所有人都堅信“是房子就永遠不會跌”的時代，燕郊房價卻真的跌了，而且還是腰斬。燕郊樓市正遭遇中國房地產最冷的寒冬。
根據北京中原市場研究部數據顯示，2017年，燕郊商品住宅僅成交32萬平方米,同比下降79%。成交額521億元，同比下降50%。
這是什麼概念？
一個市場的成交量突然下降了80%，這意味著整個市場已經進入冰點，說是“無人問津”，並不誇張。到了2018年，情況進一步惡化。今年1-4月，燕郊商品住宅累計成交僅65套，成交面積0.55萬平方米。
從帶看量上看，2017年3月，燕郊月帶看量高達41576人次，而到了2018年9月，月帶看量僅有9000人次左右，少了3/4。
房價腰斬仍無人接盤，誰是下一個燕郊？
過去有多狂熱，現在就有多冰涼。
過去房價下跌過50%以上的城市有哪些？
①海南當年跌了90%以上
當年，海南人口600萬，房地產公司就達到2萬家，房價直接被炒上了天，1990年左右，海南的房價才1000元左右，到了1992年，房價被炒到了5000元以上，1993年房價接近8000元，甚至一些地區房價上萬，當年北上廣的房價也才不到5000元的均價，全國房價均價也才不到1千元，這樣的價格一直持續到1998年。當年海南的人均工資才300元左右，不吃不喝三百年，才能買一套住房。
隨著1993年國家調控強制干預，海南樓市泡沫破滅，房價一瀉千里，從此開啟暴跌模式，房價從8000左右直接下跌到1千不到。大量房地產企業倒閉，無數樓盤爛尾，房價基本算是下跌了90%。
當年潘石屹就感覺房價有問題，提前出逃，從此聞名於天下，活躍於樓市。
②溫州當年跌了50%
溫州當年大跌百分之50，人盡皆知，在2010年，當年北上廣的房價也才1-2萬之間，而溫州的房價基本超過3萬。好景不長，溫州民間借貸出現問題，大量企業資金鍊斷裂，開發商跑路，樓市一時哀鴻遍野。房價從2萬多的均價跌到了1萬。基本跌了50%
③鄂爾多斯跌了70%
鄂爾多斯當年從一兩千的均價上漲到接近一萬，最後鄂爾多斯房價腰斬，直接跌到2-3千的均價，房價跌了70%。當年全國第一個"鬼城"就說的是鄂爾多斯。
④燕郊跌了80%
2017年3月，燕郊房價最高單價4萬元，到了2018年四月，房價均價已經跌到了1萬多，甚至一些地區房價只有7000元左右。相比最高時期，足足跌了80%。
⑤日本跌了75%
日本當年下跌75%，此後10年無人按揭買房，人人對房子避之而無所不及。大量家庭破產，無力償還銀行房貸。
此前就有專家指出，國外媒體早已將我國樓市列為即將崩盤的國家之一，英媒指出我國空置率高達30%，一些房產機構也做過統計，國內房地產一二線城市就足以買下全美國，全國樓市價值能買下3個美國，足以可見樓市泡沫之大。
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