美國的羅伯特·J·希勒在2008年金融危機前出版了一本十分知名的經濟學著作，《非理性繁榮》，他在書中重複了為多數經濟學家所認同的那個觀點，商品價格從來不是與價值平行變化，價格總是圍繞商品價值上下波動。
價格有漲有跌，才反映商品的真實屬性，影響價格漲跌的因素太多了，傳統經濟學觀點的需求、供給，以及市場上普遍存在的心理狀態，貪婪、恐懼，當然，還有希望和預期。
但只要是商品，價格就會出現漲跌起伏。
拾遺君關注的是房地產業，北京的房產價格。應該是從2014年下半年以後，北京有一個從前司空見慣的現象近乎絕跡了，就是一群拉著橫幅在售樓處維權的業主。2014年中之前，因為樓盤降價，不少之前買房的業主抗議不滿，畢竟手裡的資產貶值了，訴求簡單，要麼別降價，要麼補償房款。
過去接近4年的房地產週期裡，北京已經不見樓盤業主降價維權的現象了，因為北京的房產價格，乃至全國熱點城市的房價，一直在漲，西安這樣的價格窪地，早已在半年時間裡迅速填平。
價格有漲有跌的才是商品，北京，還有你所在的城市，房子還是商品嗎？拾遺君覺得，至少過去4年的樓市週期裡，北京房產的商品屬性被稀釋了。
但最近，情況發生了微妙的變化。
北京，通州的最西南角落，與廊坊相距2公里之外，石榴置業（K2）十里春風售樓處被先前購房的業主圍攻了，他們身上的白色T恤印著“退房”，再現了幾乎成了傳說的退房維權。
業主們維權原因很簡單，房價跌了。
十里春風去年的開盤價高達4萬左右，今年新一期房源開盤價格卻降到了2萬6上下，甚至還有銷售叫賣單價2萬2即可入手。
K2十里春風雖然要求具備北京通州的購房資格，卻妥妥已經是環京項目，甚至比廊坊孔雀城大學裡項目到距離北京CBD還遠一些。
實際上，牽動購房者神經的“房價腰斬”，不止十里春風，整個大環京樓市的房價都在齊刷刷地下調。
貝殼找房研究院監測了全國16個重點城市今年上半年的成交情況，從去年“3·17”政策調控以來，市場整體都處在相對低溫的狀態，但是今年2月份開始，北京、成都等少數幾個城市的低溫狀態開始出現小幅的向上修復。
尤其是北京，今年5月份最新的二手房價雖然同比下跌了4個百分點，但是環比漲幅達到了4.4%。
而前期政策調控力度較大的城市，比如濟南、武漢、南京等，市場相對平穩，特別是房價，基本上處於橫盤狀態，價格不漲不跌，也基本達到了政策調控的預期。
但是也有一些城市房價在今年上半年出現了升溫，比如西安、瀋陽和重慶，這幾個城市都有相似的共同點，就是推出或實施了新的人才落戶政策，實際上放鬆了戶口管制。
這類政策實際上攪亂了樓市，本來嚴厲調控的政策以及銀行房貸利率攀升的背景下，市場熱度往下回落，這是調控手段起作用以後的自主調節，但是人才落戶政策突破了房地產調控的總體思路與框架，導致市場預期的紊亂。
另外，還有一些新房實施限價政策的城市，二手房成交量也出現了反彈，這些城市因為新房限價，導致新房價格與二手房價格倒掛，所以這種情況下二手房成交量增長，新房自不必說了，二手房的成交量也帶動價格上漲。
今年上半年這些人為因素干預房價的現象，結果是“虛假繁榮”，也就是表面上看起來挺熱鬧，但反映在成交價格與成交量上，卻不是那麼回事。比如，成都、西安、杭州這幾個城市，購房者都在連夜排隊搶著搖號、中彩票概率的搖號、違規操作的搖號，但其實這種熱度，反映的並非真實的市場熱度，短期供給不足所致，市場的真實情況是“穩中有落”。
這需要地方政府多反思政策手段，這類過度管制新房價格的調控政策，對於市場供需結構的扭曲，以及對未來的供給傷害，值得警惕。
地方政府的房地產政策實際上非常糾結，甚至衝突。政策嚴厲調控的大背景之下，部分城市放開了人才落戶，實際上吸引了外來的購房者，也就是管制性政策配合了突破性政策，這會激化房地產市場。
當類似人才落戶政策不實行干預的時候，市場會自然平穩地釋放和修復，但如果一方面實行高強度的管制，嚴格的限購、限貸和限價，同時又放開政策口子，這就像水流，突然河道會變得異常擁擠、狹窄，水流激烈起來，激化了市場的反應，當然也就不利於樓市平穩健康地發展。
圍繞中央“房住不炒”的房地產調控思路，其實地方政府內心糾結，也處在政策和利益博弈的過程裡。
但這些政策扭曲對樓市、開發商和購房者傷害很大。對購房者而言，真正需要買房的剛需客人群，沒了機會和資格，只能拼運氣排隊搖號，增加了購房成本；對開發商而言，也紊亂了，因為如果樓盤要搖號，意味著房子不愁賣，也不需要營銷，所以再也不清楚市場的真實需求，未來市場需要多少房子、蓋什麼樣的房子？一無所知。
價格信號也在失真，因為政府限價，開發商們對於供給無法從市場獲得參考，也就無從決策，一片迷茫，可能會導致將來供需結構的嚴重錯配，長遠來看不利於樓市健康發展。
當然，對政府也不是好事，最近北京就出現了土地流標的情況，政府新掛出來的土地無人問津，一方面可能跟開發企業的資金面有關係，另一方面可能是開發企業對市場判斷的迷失。
那麼，下半年的走勢如何呢？貝殼找房研究院向拾遺君給出的判斷是整個市場還會維持偏緊的態勢。
現在樓市如何走向，取決於嚴厲的管制性行政調控政策在什麼時候、什麼條件下會退出。可能需要具備3個條件，一是市場已經穩住，二是居民購房槓桿得到有效控制，三是房地產長效機制已經顯現。
顯然，這些條件目前都還不具備。
首先從房價角度，目前除了少數城市房價出現一些回落以外，其餘大部分城市，包括北京，房價上漲的壓力仍然非常大；其次，房地產長效機制，必須要與短期的調控政策完成銜接，比如租賃事業，是長效機制重要組成部分之一，但目前剛剛起步，任重道遠。
最後，你們都想問的一個問題，現在是上車的機會嗎？拾遺君也繼續引用貝殼找房研究院的觀點，總體上來說，今年5月份部分城市的市場升溫不可持續，可能就是今年樓市的高點。
閱讀更多 拾遺地 的文章
