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本文作者：咚咚找房APP--淘房哥-唔同
近几年，尤其是去年以来，如果大家都有关注深圳新房的话，那一定会发现新房户型明显“缩水”了，因2014年8月《深圳市建筑设计规则》正式施行，以前所谓的赠送面都将计入或换算计入总建筑面积，间接限制了偷漏面积的行为。
以前那些高拓户型实际上是“偷面积”的结果，所以如果想要买“高拓展”“高赠送”的户型，只能在二手房中选择。
像面积75㎡的二手房户型，能做到3房的大多为楼梯房或是之前赠送比较多的电梯房，正常情况下为2房户型。而在南山中心区，却有一个小区拥有75㎡能做5房的户型，到底是什么样的楼盘？
位于南海大道边上，有一个叫“厚德品园”的楼盘，作为08年入伙的小区，楼龄在周边来讲还是比较新的。虽然小区不大，容积率比较高，也没有游泳池，但花园还算精致，加上所处地段是南山中心区，整体而言自住比较便利。
当然除了地段上的优势外，楼盘所处学区也是近今年关注度颇高的学校其中一个——南二外学府（海文部）。受学位的溢价影响，对比去年7月75㎡报价大概650万左右，而如今为790万，涨幅达22%。
75㎡如何做五房？
当然此户型原始仅为3房，不过可以通过改造设计，最大限度能实现5房，如下图所示。
能如此改造，还得归功于户型上的赠送。除顶复外，整个小区就主打三种户型，分别是75/108/114㎡，户型上无论大小，均有较多的赠送，实用率比较高。其中75㎡，虽然在户型上相比另外两个要稍紧凑些，不过该户型的其中一个卧室，层高较高，能搭建阁楼，不会太压抑。当然如若改成5房，有一房间会比较小，而且厨房也要改变位置，工程量稍大，最好格局建议改作4房。
综合楼盘以及户型来看，厚德这种74㎡还是比较具有性价比的。
高性价比从何说起？
纵观周边其他同类型的楼盘，如海文花园、学林雅苑、西海明珠等，目前单价大概在8万上下。而海雅百货周边，也就是学府小学海珠部学区范围内的一些小区，位置上离海岸城挨得比较近，地段上表现也会更好些，所以溢价更高些。如海印长城、华彩天成、保利城花园等小区，价格则在9万上下，虽然看着没有厚德品园的单价高，但是受面积所限，门槛会高些。
上述提及的楼盘，大多需要90㎡甚至是100㎡以上才能有3房，更别说4房。因此在同户型对比下，厚德品园稍具较高的性价比，当然如果是对比小区品质、规模，那厚德品园则要稍弱些。
（厚德品园小区园景）
对于学位，目前仍是普遍购房者最为关注的一点。而在南山想要好学位的3房，如今至少750万起；如果想要500-600万的3房，不是没有，像楼梯房还是有机会的。
如果不是太着急用学位，唔同建议可以关注一些新建待变“名校”的学区房。如南山实验园丁、荔湾，学区内楼盘不少是新盘或次新盘，楼龄较新，也有花园小区，整体而言有着不错的升值属性，只是难免会有一定的缺点。
如豪方天际75㎡左右3房、89㎡左右4房；前海港湾75㎡左右3房，83㎡左右3房，户型能有一定的拓展，总价相对较低，至少从目前市场报价来看，后者75平三房500万出头即可上车，相对划算。
之前淘房哥也整理过各区二手房里的“逆天户型”，供欲购买“高拓展”“高赠送”二手房户型的各位作参考。
01
西岸观邸
97000元/㎡
这个小区规模不大，但是在户型赠送方面，则弥补了这一点。像51㎡的两房，部分特殊楼层的同户型可以改成3房，且每个房间空间都比较均衡和宽敞（放1.5米的床完全没有问题），另外94㎡顶楼复式，同样属于高赠送户型，厅出大阳台，朝南向，不过较少放卖。
02
熙龙湾
110000元/㎡
宝中最为高端的豪宅之一。都是以大户型为主，购房门槛比较高。户型基本都有赠送，其中145㎡四房和165㎡五房中庭更送6米挑高露台以及入户花园，厅出大阳台，南北通透。
03
菁英趣庭
65000元/㎡
大多是以小面积户型为主，其中部分75㎡两房，有赠送一个6米高大露台，这种户型可以做成2+2户型，实现高拓展，实用性高，不过单价要比普通的同面积户型高上不少，大约1万+的差价。
04
风临洲
65000元/㎡
部分76㎡两房同样也能实现拓展，不过阁楼面积不大只能做一个小书房，而100㎡三房，客厅以及卧室都有赠送6米高露台，可以做成3+2户型，实用率高。
05
阳光里雅居
95000元/㎡
该楼盘以小户型为主，但是它的小户能够让很多大户相形见绌。譬如建面57㎡可以做3房，而建面65㎡可以做到4房！如此逆天，在小户里别无它有了吧？
06
厚德品园
79000元/㎡
该楼盘户型基本都有赠送，其中建面74㎡有送入户花园，并且次卧带阁楼，可以改成房间，并且4房可改成5房，户型可以说是十分实用了。
07
金亨利首府
93000元/㎡
该楼盘普遍都是高赠送，产证89平有4房户型，还有复式5房。离地铁高架近，部分户型会有噪音影响。
08
万科金域华府
80000元/㎡
85平3+1房，超大阳台，实用面积110平，类似的高赠送，春华四季园，还有梅林关口的星河银湖谷、红山附近的星河传奇89都能做4房2卫。
09
可园一期
65000元/㎡
91.68平，可做5房，赠送面积较多。距离地铁5号线百鸽笼站直线距离不算太远，但目前要翻小山坡较辛苦，开车出行还比较方便。
10
公园大地
55000元/㎡
该楼盘超大型小高层、高层和别墅混合社区，共分10期开发，整个小区的容积率相对较低，物业管理、园林设计及建筑品质较好，属高品质宜居大社区。
122平米赠送最多的户型，可做6房，进门是6米挑高，可做双层阁楼，赠送面积多。
户型图来源链家网、中原地产等
我是牛浩思
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