近期看了一篇泽平宏观的全球房价大趋势深有感触，原文字数过万且偏学术化，我用白话给大家分享一下。
泽平宏观认为影响房价走势的核心就是四个点：
1. 货币供应带来的货币幻觉
2. 经济增长带来的收入效应
3. 人口总量与结构变化引起的人口效应
4. 住房制度影响的供求格局
聊聊我的理解：
1、货币供应带来的货币幻觉
先来讲货币供应是如何影响房价走势的。
M2即广义货币，从M2的角度来看，全球大部分房价上涨是属于货币现象。
这并不难理解，购房贷款是创造M2的核心来源，因此说房价上涨是货币现象无差。
历史上来看，全球各大城市，只有少数个别核心一线城市能跑赢M2，而其他多数城市是跑不过M2的。
如：1960-2017年美国房价年均增长4.58%，而名义GDP和M2年均增速分别为6.48%、6.87%。
包括中国也不例外，中国只有北京跑赢了M2涨幅，上海都没跑赢，更别说像杭州、南京这类二线城市。
但我们要清楚一个问题，M2上涨能推动本币计价的房价上涨，但并不一定代表投资是赚钱的，因为没有考虑汇率变动。
以南非为例，南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价只涨3.6倍。
因此货币供应带来的资产价格增长如果没有稳定的汇率作为有效支撑，本质上只是一场幻觉而已。
中国目前的M2增速为8.2%左右。
2、经济增长带来的收入效应
从GDP的角度来看，GDP增长代表着国家经济增长，居民购买力的增长，因此GDP增长也会推动房价的增长。
这里我们要搞清楚，在衡量GDP增速时，会有一个名义GDP增速和实际GDP增速，你所听到的6.9%GDP增速指的是17年的实际GDP增速，而17年的名义GDP增速是11.2%，之所以名义GDP增速要高于实际GDP增速，因为名义GDP增速中包含了物价的上涨，而实际GDP增速中是以物价不变为前提的，只包含了生产量的上涨，因此名义GDP比实际GDP增速高的部分，主要体现在物价上涨的部分，这个官方称呼叫GDP平减指数。
当M2增长超过名义GDP增长，则说明国家在超发货币，反之，则说明国家采取货币偏紧策略，中国处于后者阶段，17年M2增速8.2%是低于GDP11.2%的实际增速的。
根据泽平宏观的统计，1970-2017年，全球23个主要经济体本币房价年均增速为6.5%，低于本币名义GDP增速7.8%，二者相关系数为0.71，如果把韩国、泰国剔除，相关性系数可以达到0.85。
这说明名义GDP增长与房价增长息息相关，且长期来看，本币名义GDP增速普遍高于房价。
但也存在特例，比如英国近五十年房价平均涨幅61倍，高于英国名义GDP涨幅49倍。
中国当前只有核心一线城市能跑赢名义GDP，二线城市则无法达到，以北京、杭州二手房价与GDP走势对比如下；
但有一点需要注意，实际GDP增速在历史走势中往往是跑输房价的。
实际GDP代表人们消费能力的增长，但由于各个国家货币往往都在超发，因此在历史表现中，房产价格走势往往领先于实际GDP增长。
根据泽平宏观的数据显示：1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速为6.5%，不变价GDP年均增长的平均数为3%。
3、人口总量与结构变化引起的人口效应
1）具有人口聚集效应，持续净流入的一线城市表现强于全国平均水平
原文：
“英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。”
2）核心城市的圈内房价涨幅，长期来看也远高于圈外房价涨幅
原文：
“在英国，1995年1月至2018年3月，内伦敦房价上涨6.4倍，大于外伦敦的4.8倍。在法国，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房价涨幅达2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊四省的1.43倍。在美国，1987-2017年，纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍，超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本，在房价见顶前五年，东京都区部房价上涨2倍，高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。”
3）人口持续净流入的城市房价涨幅也会远高于其他城市
原文：
“当前纽约地区虽仍为美国第一大都会区，但过去近60年人口增幅明显不及洛杉矶地区，因而房价涨幅相对较低。1975-2017年，纽约分区房价上涨9.5倍，明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入，在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹，2006-2016年累计上涨11.7%，居日本之首。”
因此可见，未来的买房策略依然是选择核心一线+核心地段+人口持续净流入城市的房产。
第二是人口结构变化影响房价
原文：
“20-50岁主力置业人群、家庭户规模等人口结构变化，将引致住房需求变化。在家庭户规模方面，由于结婚年龄推迟、不婚率和离婚率提高、低生育率、寿命延长、人口老龄化、人口流动等，导致全球家庭户规模呈小型化趋势，这增加了一定的住房需求。1960-2015年，美国家庭户规模从3.33降至2.54人，日本从4.14人降至2.39人；此外，1980-2015年，韩国从4.78人降至2.73人。在主力置业人群方面，美国20-49岁人口规模尚在持续增长，日本、韩国、英国分别已在1996、2004、2011年见顶，主力购房人群的规模变化对房地产市场具有非常显著的影响。”
小编也在楼市将陷入失去的十年一文中提过，接下来十年中国人口结构将发生根本性的变化，核心在于未来十年55-69岁的人口将大幅提高70%，而20-29的刚需置业人口将减少40%，但二十年后人口结构又将趋于稳定。
因此随着刚需置业人群减少、老龄化冲击，未来十年中国房地产行业将迎来巨大挑战，如果能稳住这波冲击，那么中国未来仍将继续走强。
4. 住房制度影响的供求格局
原文：
“住房制度是一国房地产市场导向，一个好的住房制度能使房价长期稳定、支持实体经济发展，一个坏的住房制度可能引发房价暴涨暴跌、削弱甚至掏空实体经济。德国房价之所以长期稳定，关键在于其居住导向的住房制度设计，三大支柱分别为：中性稳健的货币政策与住房金融体系，鼓励居民长期持有住房、打击投机的税收制度，保护租户权益、鼓励长期租房的租赁制度。新加坡目前形成以组屋为主、私宅为辅的二元化供应体系，供给结构呈现“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化分布，住房自有率超过90%，基本实现居者有其屋。中国香港住房制度则不是一个好的制度，一方面居民居住空间狭小、房价暴涨暴跌，另一方面大量土地未得到充分利用、土地开发率仅24%。”
综上几条可以得出结论，在投资房产时，选择货币政策宽松，经济增速快，年龄结构年轻的新兴国家中一线圈内核心房产，有望获得超额投资收益。
但这里有一个问题，本币房价上涨不代表我们的投资一定是赚钱的，因为本币可能会贬值。
比如今年土耳其里拉对美元贬值50%，那么本币房价即使涨80%，换算成美元也是亏的。
因此我们还要选择汇率相对稳定，外汇储备充足的国家。
过去中国就满足以上所有的条件。
但为什么说中国现在不如以前了？
因为影响房价四要素里：经济、货币、人口、制度中，货币与人口都出现了问题，当前M2增速8.2%已经低于名义GDP11.2%的增长，说明货币印发处于一个紧平衡的状态，紧平衡下，房价就再难出现暴涨。
而人口结构我前面也提到了，未来十年中国将会面临历史上最大的老龄化危机，在购房需求端将受到极大冲击。
另外中国的住房制度由于被赋予了户籍、学区制，因此也易滋生金融属性，价格容易被爆炒，波动极大。
但从基本面来说，中国2017年实际GDP增速6.9%排名世界第18，排在中国前面的都是GDP不及中国1/10的小国，因此中国至少在经济增速这块，目前还保有一定优势。
另外城镇化尚未完成，与欧美发达城市对比，预计城镇化还有10%-15%左右的提升空间，农民进城买房能缓解一定程度需求不足的问题（但是空间并不足以完全对冲老龄化危机）
因此从上述结论来看，我的看法是，根据当前的M2与GDP增长，如果数据能保持静态不变，长期来看，中国房价的未来走势还将保持在年化涨幅6%在9%之间波动。
但在未来十年老龄化的冲击下，GDP必将持续下滑，因此房产投资的预期收益也将随之持续下滑。核心一线城市北、上、广、深受益于人口净流入效应，走势将更好，更趋于M2与名义GDP增长之间。
三、四线城市则会拖平均，与实际GDP增长持平或略高于此值。
当然，从全球视野角度来看，投资获利的前提是，人民币兑美元汇率的稳定，但目前美元持续加息，今天央行又再次降准放水，汇率岌岌可危。
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