下半年以來，西安寫字樓市場需求轉向活躍，甲級辦公樓空置率回落至34.7%。與此相對應的是，西安新設立公司數量出現大幅增長，目前，西安市累計在冊各類市場主體或達到125萬戶左右，公司數量的快速增加自然推動了寫字樓市場的活躍度。
與成都、重慶比 西安甲級寫字樓偏少
仲量聯行數據顯示，與上半年有4棟甲級辦公樓集中入市不同的是，今年三季度，西安甲級辦公樓市場出現供應“空窗期”，無新落成項目投放租賃市場。因此，全市甲級辦公樓市場總存量維持在約156萬㎡，與上半年結束時接近。在沒有新增項目放量的情況下，相對活躍的需求推動空置率回落至34.7%，相比上季度下降了4.2個百分點。
本季度西安甲級辦公樓市場租賃需求一改之前主要由金融行業及高科技行業推動的局面，靈活辦公品牌運營商加速擴張並領跑了市場租賃需求，並推動市場淨吸納量至近6.5萬㎡，環比上升71.4%，同比更增加了近兩倍。
如果按“西三角”經濟圈的範疇劃分，西安在甲級寫字樓市場規模上少於成都，接近重慶。據第一太平戴維斯統計，截至三季度末，成都甲級寫字樓存量約325萬㎡，重慶存量約230萬㎡。有房地產諮詢顧問機構負責人表示，西安甲級寫字樓存量相對偏少，主要因成都和重慶此前積累的入市量較大有關。而在空置率方面，重慶相對偏高。
新公司助推寫字樓空置率回落
西安甲級辦公樓空置率的下降，與西安的創業熱情關係密切。消息顯示，截至7月20日，今年全市新登記市場主體25.0148萬戶，平均每個工作日新登記1500多戶，全市累計在冊各類市場主體達到121萬戶。
“根據西安目前的創業環境和前半年設立市場主體的數量來綜合判斷，目前全西安市的市場主體應該在125萬左右。公司數量的增加，勢必對寫字樓有了更多的需求。雖然甲級寫字樓租金比較高，但是一些初創型的科技類公司、互聯網類公司、創意營銷類公司實力並不差，進而推動了甲級寫字樓空置率的下降。”有業內人士分析。
除了傳統辦公租賃需求，靈活辦公空間（包含聯合辦公）是影響寫字樓入住率的另一變量。據瞭解，現在全國仍有部分未進入西安市場的靈活辦公品牌在積極尋找進入機會，加之部分已入住品牌計劃繼續拓展西安市場，預計來自靈活辦公空間的需求在短期內仍將增加。
“更多靈活辦公品牌進入西安，主要是看到了西安不斷增加的公司，進而提升西安寫字樓市場的活躍度和競爭力。”前述人士說。
“靈活辦公空間的進駐有利於提升寫字樓入住率。”浙江大學房地產研究所調研員夏強表示，但這種新興的辦公模式更多集中在科技、互聯網等新興領域，並不能完全取代傳統辦公。而影響項目租金水平的關鍵因素，恐怕還將是由軟硬件所影響的空置水平。
偏高空置率或對租金形成壓力
在部分已有項目入住率穩定、市場需求表現良好的背景下，西安甲級寫字樓市場整體租金水平也水漲船高。三季度全市平均租金環比小幅上升0.5%，達到103.1元/㎡/月。不過，各項目間的租金差距也在加大。
從西安市錦業路兩個相隔不遠的甲級寫字樓項目，華商報記者瞭解到，其中一棟2016年落成的項目每平米的月租金都達到120元左右，另一個2011年竣工的項目每平米月租金僅為60-80元。仲量聯行指出，西安現有甲級辦公項目中，部分散售項目因物業管理欠佳，或者因項目空置面積不斷增加導致小業主降低租金預期，都會影響租金表現。
仲量聯行相關負責人認為，雖然甲級寫字樓空置率有所回落，但總體來看，西安甲級寫字樓整體空置率依然超過3成，相對偏高的空置率可能會在未來持續對租金形成壓力。
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