前几天我发了一篇文章，列举了自己买出租房的原则。
美国房价开始跌了！我为什么还投资出租屋？实操原则分享！
提出，买的房子的出租价格必须达到房价的1%。也就是，如果是10万美元的房子，出租价是每个月1000 美元。如果是20万美元的房子，出租价格是2000美元。
网友说：“这样的房子，都长什么样啊？在哪儿买呀？在我们这儿，这样的房子，几乎不可能啊？”
正好这几天买了两个房子。下面，我就以真实的案例，告诉你，满足1%租售比的房子，都长什么样子的，我们是如何在美国南部的三四线城市买到的。
第一个房子
这是一个两单元的房子，位于租赁市场非常活跃的B区。该区的平均房价是25万美元，地价8万美元。如果租赁的话，平均房子的空置期不到40天。这是个HUD house (https://www.hudhomestore.com/)。
我们在MLS上看到的。 要价是15万美元，我们投标了12万美元。刚开始，HUD没有给我们。我们也没有放弃。一直把我们的投标放在HUD网站上。终于，在房子上市27天后， HUD来信告诉我们，
以12万美元的价格，把这个房子卖给我们了。这个房子我们是买来出租的。用于出租，翻新应该是很简单的，只是常规的粉刷，换地板，厨房放各种家电等事宜。估计3万美元搞定。
这个房子目前每个单元都是2室1卫，每个单元的面积是900平方英尺， 共1800 平方英尺 (大约167平米）。根据周围租赁市场的情况，租金大约是850-900美元左右。
我查了该房以往的记录，5年前，两边分别是3室1卫。这次翻新我们肯定要重新改成3个卧室。 如果是3个卧室的话，每个单元可以租1000美元左右，总共可以租2000美元。这样，15万美元搞定的房子，每个月就可以租2000美元，租售比就达到了1.5%。
如果把这个房子改成独立屋，翻新后能卖28万美元左右。
这个房子可租可卖。买了这个房子，翻新后，我们的净值产就多了10万多美元。将来即便市场下跌，因为有正的现金流，我拿在手里也不怕。
第二个房子
前几天刚刚在离家不远的城市，买了一个B区的独立屋，2300平方英尺， 3 室3卫。这个房子所在学区不错，学校都在7分以上。这个区的买房租房市场都很火爆。租房的空置期不到40天。另一个好处是，这个独立屋，占着可以盖两个房子的地皮(lot)。
这个房子也是在MLS找到的。刚开始要价8.5万美元。房子上市第一天，我们就去看了这个房子。回来后， 我查了一下房子的历史，发现是wholesaler 5万美元买进来后，放在MLS上卖的。于是，我们offer 了6万美元。
最后，来回谈判，我们以6.8万美元买进。这个房子翻新大约需要4万美元。翻新后的卖价大约在16万美元。这样，通过翻新，
这个房子就可以让我们的家庭资产增加5万多美元 （16万美元-6.8万美元-4万美元）。这个房子的出租价格大约在1400-1600美元之间。完全满足了1%规则。我们目前的规划是，房子买下来后，就这么租着。有钱的时候，还可以在旁边的地皮上再盖个房子，或卖或租， 都是可以的。
总结
以上的这两个房子， 都是在上市第一天，我们就去看的房子，都满足了我们要求的1%的规则。
“
网友说，符合1%规则的房子不好找。
”
的确，这样的房子不是什么地方都能找到的。我所在的城市，在A区（最好的学区），符合1%规则的房子基本是不可能买到的。
在B区和C区，要买符合1%租赁原则的房子，是可以找到的。但这样的房子，市场上估计也就只有5%左右。而且，这样的房子，一般都是需要重新翻新的破房子。漂亮的房子，大家都知道该房子的价值。卖主也不会低价卖给你的。
作为房产投资者，我们要买的是被低估了的房产。这样的房产，是需要花时间去找的。但是，这个时间是完全值得的。
在以上的案例中，我们在一个月内，就找到两个这样的房子。房子翻新后，我们的净资产就可以增加15万美元。美国的人均收入是6万美元左右。 买两个房子，就抵上了2个普通美国人的收入。这个时间成本是非常划算的。
然而，谁都不会随随便便成功。房产投资者要有专业的知识，要了解市场，而且，下手一定要快。像2008-2010年那样，廉价房随处可见的时候，目前，是不存在的。
所以，我们需要学习房产投资知识。
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