《物權法》
第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”。
預告登記，旨在保全將來發生不動產物權變動的債權請求權。
其效力主要表現為：其一，阻卻違背預告登記的物權處分行為；其二，預告登記保全的債權請求權指向的物權，其物權順位依據預告登記時間確定。
預告登記是相對於本登記而言的登記，是屬於保障將來物權實現的登記，其本身並不能發生物權登記效力。
在中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行(以下簡稱光大銀行)與上海東鶴房地產有限公司(以下簡稱東鶴公司)、陳思綺保證合同糾紛案中，二審法院認為，係爭房產上設定的抵押預告登記，與抵押權設立登記具有不同的法律性質和法律效力。光大銀行作為係爭房屋抵押權預告登記的權利人，在未辦理房屋抵押權設立登記之前，其享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對係爭房屋辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人針對係爭房屋的處分，但並非對係爭房屋享有現實抵押權。
預告登記不產生抵押權效力，卻也是對債權人利益的有力保障。
首先，預告登記具有排他效力，在預告登記有效期間，未經預告登記權人同意，擅自處分該不動產的，不發生物權效力。
其次，預告登記權人可以要求或者申請強制履行登記義務。即便預告登記所涉不動產抵押權最終未能實現，債權人依然可以通過追究抵押人違約責任的方式尋求救濟。
預告登記與在建建築物抵押登記不能混淆。兩者在商事行為領域、主體類別，抵押客體、擔保對象方面均不同。在建建築物抵押登記主要解決的是在建工程的融資問題，其抵押價值主要體現在土地方面，這與預購商品房抵押主要體現房屋價值以及預告登記主要解決的是購房者與銀行之間的貸款風險問題存在本質區別。（作者丨秦明傑）
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