購房者在投資商鋪時候，開發商經常打出“投資零風險，十年包租，十年回購”的廣告語，例如前三年是返租總房款7%。摺合到房款優惠，第4年總房款8%。第五年以後按照1:9分成開發商拿10%的管理費，購房者拿90%的利潤。
市場有各種算法，這只是其中一種，
1、包租開始實行的“時間貓膩”
包租協議上寫的一般是交房之日開始實行，購房者在開發商取得預售時候就可以購買，交房一般是商鋪建設完畢，單體驗收，綜合驗收合格後方可以交房，也就是說房子從開始銷售到交房起碼要有2-3年時間，購房者在這期間是享受不到包租政策的。再加上頭三年房款優惠，購房者最少在未來的4-5年內沒有投資回報。
2、購房款項
按照總房款的包租比例包租的政策，房款基數就是去除前3年的優惠，購房者實際繳款數的比例返租例如您10萬商鋪價格 去除前三年7%（10萬的7%等於7000）第四年的返租金額是計算公式（10000-7000 )X8%
3、偷換概念
購房者在簽署返租協議時候，要看好協議上返租基數是按照總房款返租，還是按照市場租金返租。總房款基數好確定而市場租金就很難有個具體數目，基本是開發商說多少就是多少，市場租金小編經歷40平米商鋪租金一年300元。
4、巧立名目
當商業地產項目運營成熟時候，特別是商鋪按照1：9分成來運營時，開發商會巧立名目壓低房租價格，將溢出返租按照管理費來收取，例如購房者房租以由原來的2000元漲到了3000元，開發商會把多出來的1000按照管理費收取，而不是房租收取。實際房租還是2000元
5、十年回購
十年回購政策堪稱商業地產最大不靠譜的餅，十年後開發商在哪裡呀！？
6、另收裝修款
很多開發商在以低價形式銷售房屋，當購房者購買了商鋪以後，開發商會向購房者收取裝修費，所以購房者在購買商鋪時候，一定要了解清楚裝修款的收取情況。
綜上所述，商業地產屬於投資地產，要理性投資。一旦簽署包租協議購房者無權賣出的，另外商業地產出售所產生的費用（如交易稅、印花稅、土地出讓金、個人所得稅、等等）粗略算下來高達總房款的11%。所以投資有風險、購買需謹慎。
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