這世界很痛苦的是
市場價拿地，民生價賣房
這世界更痛苦的是
明明按豪宅標準打造，卻只能按剛需價格賣房
臥龍·東方郡
滿懷期待衝著三環外第一豪宅而去
備案價慘遭腰斬
13500+2500的最終價格
完全壓不住東方郡豪宅的氣吞萬里如虎
沒辦法
限價時代
龍也給我臥著
01
毛坯備案價13500是什麼概念？
直逼白沙洲，完敗古田四新吳家山，妥妥剛需上車價。
13500元的價格，目前等同於白沙洲CBD（也就是白沙洲三環內）新房價格。
不出意外的話，人家同板塊地王今年出爐，價格都要奔著2萬去。
啥？你說白沙洲好歹是主城區？
好吧，同屬新城區東西湖的吳家山板塊，新房價格多少？
高層房源帶裝修均價，已經突破1.8萬。
簡直秒殺傳統漢口後花園金銀湖吶。
毛坯備案價13500元到底什麼意思？
看不起我胖虎？
你要說產品不行，地段不行，金銀湖所有樓盤，排著隊反駁你。
我們就看一點，臥龍·東方郡外立面
妥妥全玻璃幕牆+鋁板，武漢豪宅之標配。
如果不出意外的話，這個項目，大概是武漢公建化住宅最低入手價。
為什麼單說外立面？
因為市場調研顯示，武漢人買房，最不在乎的，就是外立面。
設計師試圖通過外立面溢價，必然被甲方砍死。
但這個玩意兒，你要反向理解——顏值高的樓盤，絕對不會放過立面細節。
如果一個項目外立面用石材，鋁板或玻璃幕牆。
相信哥，這絕不是開發商“化妝術”，而是整體品質到位。
花重金打造1~2個亮點籠你的項目，不會選擇立面做突破口。
所以，哥上結論——
臥龍·東方郡，吃了武漢批備案價原則的大虧。
這個原則就是，根本不看你產品力如何，決定備案價的核心標準，你地價多少？
說一句政治不正確的話，成本多少，跟銷售價有關係嗎？
02
金銀湖雖然地處三環之外，但自常青花園以來，在老漢口人的概念中，再未把“張公堤”當做漢口的邊界。
最直接的原因，作為武漢扁三環所在地，這個所謂三環外，距離二環僅一步之遙。
尤其常青高架通車後，從東方郡驅車到CBD，時間基本上可控制在10分鐘左右。
已經通車的地鐵6號線、7號線園博園北站，與項目只有500米步行舒適距離。
尤其是7號線，作為武漢地鐵換乘之王，14個站點設置8大換乘點，分別可以和12346總計5條地鐵線路同站換乘。
也就是說，東方郡項目業主，地鐵出行即可通達三鎮。
金銀湖等堪當漢口後花園，除了物理距離上的親近，更重要這裡以恰到好處的距離，分割城市喧囂。
東方郡所在金南一路，但南、西、北四個方向，分別被面積213.77公頃的園博園、42公里湖岸線的金銀湖，以及佔地2500畝的金銀湖國際高爾夫球場環抱。
東方郡距離園博園最近入口，只有不到1公里。
東方郡規劃上整體採取一梯一戶，戶戶通透的設計，站在每一戶的陽臺，即可遠眺城市綠洲風貌或者東方馬城。
如果擁有一張武漢旅遊年卡，則茶餘飯後，輕鬆徒步10分鐘，就能走進園博園，親臨感受涵蓋上百種珍稀植物，凝萃世界各地園林景觀藝術。
園博園之後，金銀湖作為高品質居住板塊愈發成熟。
東方郡東南兩個方向，2~5公里範圍內，即可抵達永旺/宜家。
武漢常青醫院和同濟附屬普愛醫院，以及項目附近2所小學和1個幼兒園，3公里內有常青樹實驗學校和常青一中以及武漢四中和武漢第一中學。
生活配套全齡覆蓋。
03
現在，哥來點評下臥龍·東方郡產品，為什麼說1.35萬的備案價，完全蓋不住他的氣場？
首先第一觀感，外立面是非常時髦的鋁板+大玻璃，線條流暢，造型挺拔。
與城市界面東方馬城、園博園等大型公建、城市綠地，共同成為板塊天際線顏值擔當。
東方郡其實佔地面積非常小，只有約1.1萬平方米。
4棟建築一字排開，總計只有340套房源。
但居住的感受卻很“大”。
項目車位配比達到1：1.4，綠化率35%。
這種大，不是內部景觀的佔地面積，而是以豪宅起點打造，每一個功能與細節的“超配”。
為匹配高端住區私密性和靜謐感，雖然緊鄰城市級公建場館，但東方郡並未落入俗套，在沿街規劃底商。
整個項目1層，為景觀架空與入戶大堂，在2層設置3000平方米的社區鄰里型商業。
開發商引進並自持高端品牌健身、會所、進口商品交易等生活配套業態，為業主提供專屬優質服務。
這種“專屬感”，透過更多公共設施，呈現更加淋漓盡致。
一共才340戶人家，東方郡卻配置“星空泳池”！
這正是哥說的“大”。
因為戶數少，規模小反而凸顯人均配套佔有優勢。
超大盤自有配套充足，但人多眼雜，攤到每戶業主的資源，相當有限。
比如泳池，同時使用者超過100個，就很不舒適。
若是個1000戶以上的大盤，夏天的畫面就太美不敢看。
但在臥龍·東方郡，無論健身中心還是泳池/業主會所，資源的獨享性更高。
04
項目小沒問題，小地塊、豪宅化已經成為趨勢。
最近剛剛離世的扎哈，和安藤忠雄在紐約的豪宅作品，520 west 28th只有一幢樓；
臺北最著名的“十大豪宅”，一半都是這種小社區。
比如，由HLA設計團隊設計的文華苑，佔地面積只有3700平方米，9000萬人民幣/套起跳，創下臺灣住宅史紀錄。
所以小不是問題，問題是室內設計+室內會所功能+地下空間利用+空中花園/空中泳池等等場地搭配，是否呈現到位。
類似產品普遍都是純大戶型，私密性以外，人均佔有資源/服務反而多，更凸顯價值。
我們看臥龍·東方郡，在室內空間和空中做足文章
首先進入場景第一道空間——雙入戶大堂。
約450平方米鉑金級入戶大堂，專屬兩棟樓共用。
以全五星級酒店大堂，內設服務檯、休閒區、禮賓區。
從大堂步入電梯間的空間設計，延續大理石背景+金屬線條造型風格。
在架空層之上，東方郡打造度假風格空中花園。
以精心設計的組團門廳，藉助借景、對景手法，呈現別樣庭院宅邸場景。
或者穿越同樣至於空中的星空泳池。
一池碧藍泳池、閒適的沙發，迅速完成都市到宅邸、喧囂過渡寧靜的心情轉換，徹底過濾掉家園外的壓迫感，以輕鬆心態享受歸家的溫馨。
當業主走出電梯，置身大理石從地面到牆面再到頂部的全包幽秘，在糅合的燈帶和水晶燈氛圍之中，完成全部歸家禮序和儀式感。
05
臥龍·東方郡的戶型非常純粹，主推就兩種162平和181平。
非常生猛的是，兩種大平層都是3房戶型。
然後客廳大橫廳佈局，整體作為豪宅的尺度感足夠。
今天的武漢，戶型全是98~130的3居和4居。
臥龍·東方郡的戶型設置，代表開發商的取捨。
相比其他，戶型的劃分，最真實呈現樓盤定位——深度改善型。
1、120平4房，客群就是一步到位心態的首置；
2、120平3房，客群多半是二次購房改善；
3、120平1房，開發商認為客戶都是有錢人。
（當然這個武漢還沒有。）
我們不必對戶型指指點點，在這個方面要適當尊重開發商。
你根據自己喜好判斷戶型好還不是不好，開發商實打實是調研和測試，找最普遍業主共性。
不同戶型對應的業主定位，出價預期是不一樣的。
臥龍·東方郡的戶型劃分，意味著開發商認為，業主就是深度改善置業。
40歲+的客戶定位，家庭人口在縮減而不是二胎家庭的膨脹。
很多時候，子女出國讀書，家裡就是夫妻倆。
他們需要的是空間尺度，舒適性，公共區域充分的會客/社交功能，裝修的精緻細膩。
客觀地說，由於地塊狹長的天然限制，東方郡的朝向不是正南正北。
但東方郡通過後天佈局設計，盡力在彌補這個缺憾。
我們需要朝南開間的目的，採光+溫暖。
臥龍在東方郡的手法，是適當拉長進深，通過入戶玄關，把客廳+入戶+餐廳對稱擺放一起，形成整個空間的對稱中軸。
這個邏輯就是，公共區域儘可能組合在一起。
你站在任何一個點環顧四周，都有足夠的空間感，完全不會感覺壓抑。
這就是東方郡針對深度感受對尺度感的要求，在設計上做出的充分滿足。
因為尺度夠大，也就能孵化出更多個性化生活場景。
最後總結一下，臥龍·東方郡所有的設計理念，本質上是衝著豪宅而去。
從他的設計理念、配套、公區以及用料上，都一一呈現。
最終因為備案價，腰已經被撞飛。
至於是否值得，不妨親眼去看。
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