同样地段，同样档次。
商办产品比住宅便宜30%-40%，这是一个事实。
说起投资商办，多半觉得只是一个玩笑。
因为商办投资价值远远没有住宅来的纯粹。
但对于没有房票，手上有钱的主，商办又是绕不开的话题。
尤其在没有房票的情况下，把有限的资金，换成优质的不动产，依然能钱生钱。
商办产品的回报，是需要长情的陪伴——租金，是持续稳定的现金流。
卖住宅，你只用粗暴的告诉市场“这里有房”。
卖商办产品，像写字楼这样的，你就要尽力放大写字楼优势，让老板们畅想未来的办公环境。
先说说武汉写字楼的历史。
诞生于九十年代初的泰禾、九运，算得上是武汉写字楼的先驱。
在写字楼出现前，开着桑塔纳、手提大哥大、穿着松垮西服的老板们在哪办公？长租于XX招待所、YY大酒店、ZZ大饭店，这绝对是那个年代财富与身份的象征。
直到写字楼出现，才改变了办公的环境。
既然是房地产产品，就一定有其存在的意义，夹缝中生存下来的，就必然尤其优势。
写字楼的优势是什么？
——利差。
开头我们说过，相同的地段、档次，商办产品的价格要比住宅低30%-40%。
每一次限购，商办产品都会迎来一个爆发期。原因就是无处安放的资金，需要新的池子来装，而商办产品如写字楼、公寓等吸引了来自高端购买者的目光。
再具化一点，高端买家最青睐的决策依据是“政策性+产业性+地段性”，这是驱动专业买家的动力。
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过去，写字楼是以产品为核心，而不是以人为核心。
曾有豪言，目前90%的开发企业都将出局，未来是大型房企的天下。
其实未必要等到那一天，就当前而言，前百强开发商，在产品开发实力方面也越来越接近。
换句话说，基于物理属性功能的竞争快到头了，产品质量谁也不会比谁好太多，那接下去，还能拼什么？
再次，人发生了变化。
85后、90后已陆续成为社会的核心力量，马上00后也将迈入社会。
这部分人群见多识广，平均受教育程度史上最高，他们的生活方式、审美习惯、思维模型已经在消费各领域引发了革命性的变化。
而过去的房企，以50、60、70后的人群为研究对象。
一边是穷怕了的人群，有工作就干；
一边是娇生惯养的人群，上班太远不去；
一边是为五斗米折腰的人群，一边是个性张扬的人群；
一边是没见过世面，关注点总是在功能性部份的所谓“务实思维”，一边是看颜值、“有钱难买我喜欢”、重视精神甚于物质的人群、是佛系人群、是宅男宅女……
可以肯定的是，房地产消费者的人群发生了变化，房企要匹配消费人群来定位产品，改良产品。
开发商必须更加关注生活、关注人、关注产品本身与业态。
那么，写字楼要让购买者有信心，首先要满足三种人需求。
1. 对企业主而言，写字楼要有档次。
2. 对员工而言，交通方便。
3. 对客户而言，昭示性强。
就这三点。
满足这三点就能让买家信心十足，看见未来潜力。
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在阿呆踩盘过程中，发现有这么一处写字楼值得考虑。
位于汉阳滨江片区的恒大御景湾·滨江广场有写字楼在售，而且其业态为商业+写字楼+公寓。
较为匹配我们之前分析的人群+购买动力。
后面我们慢慢来款。
项目基本信息
恒大御景湾总建面39万方，由10栋40层以上超高层住宅和一栋203米的商办楼组成，且东面临江。
项目位于鹦鹉大道与汉新大道交汇处，距离国博约700米，住宅部分已全部售罄。
目前在售的为1号楼58层的商办产品，该楼为汉阳第一高楼，公寓目前基本已交房，产品均为纯现房，带装修送空调热水器，交付后即可拎包入住，只剩少量，目前主要在售的为写字楼。
整栋楼是写字楼与公寓融合产品，1、2层是商铺，打造的是10万方滨江广场。7楼至30楼为面积段109-196㎡写字楼，31到58楼为面积段在61—113㎡公寓，顶层天台有停机坪。
（16-29F建面约109㎡-196㎡）
（31-44F，46-49F面积段约61㎡-113㎡）
交通配套
而在交通的通达性上，恒大御景湾·滨江广场距离已经开通的
地铁6号线“前进村站”距项目仅650米，规划中的地铁11号线与6号线交汇于国博中心北站，距项目仅600米，步行时间均在十分钟以内。根据地铁规划，国博中心有地铁6号线（建成）、11号线（规划）、12号线（规划）以及16号线（规划），可以快速通达武汉三镇。
随着月湖桥的开通，以及未来杨泗港大桥的开通，位于杨泗港大桥桥头堡位置的恒大御景湾在自驾出行也十分便捷，30分钟车程辐射武昌汉口核心区。
长江二桥都不陌生吧，促成了徐东商圈和永清片区的快速崛起，未来杨泗港大桥建成通车，作为规划中的新二环，位于汉阳滨江的恒大御景湾·滨江广场将赋予更高的商业商务意义。
南北向三条快速路：龙阳大道、江城大道、国博大道，东西向二环线、杨泗港、四新北路、中路、南路、三环线，构成了如今该片区的交通核心路网。
长江主轴
长江主轴的确定，一切资源都是围绕主轴分配，以前我们常说的“武汉三镇”，各有各的分工，未来可能全部重来。
长江就是城市资源最核心的区域，不论是经济、文化，或是景观，都围绕长江展开。恒大御景湾所在汉阳滨江板块，不仅占据新二环桥头堡，更是长江主轴的上游门户区，是汉阳未来明星级板块，价值不言而喻。
对客户而言，桥头堡的位置，昭示性强，便于植入记忆。
恒大御景湾·滨江广场，作为拥有雄浑大气的江景写字楼，紧邻汉阳滨江绿化带，无限江景尽收眼底。
价格优势
目前，恒大御景湾住宅均价约1.6万，周边楼面地价如龙湖、越秀、金茂超过1.3万，保利国博滨江超过1.5万，旁边复地海上海平层公寓单价达到2.2万，恒大御景湾·滨江广场单价在1.2万左右，属于片区的价格洼地。
除此之外，还有一些优势可以参考。
从业态来看，不单纯是办公空间，而是与公寓的融合。
不同于传统写字楼，也不同于风头正劲的联合办公，这个办公与公寓在同一栋楼，但又功能区分明显。
随着房地产行业的进化，针对办公型产品，已经不再是单一的办公需求，它正在成为满足用户工作、社交、协作创新及参与其它活动需求的多维空间。
试想一下，这种写字楼融合公寓业态的办公空间中，可以为用户提供更多生活与工作的快速便捷转换可能性。
另外距离国博中心约700米。
国博中心由武汉投资500亿打造的集会展、科技、文化、商务、休闲、旅游、居住为一体的多功能复合型博览城。每年都举办多次华中甚至全国性会展，吸引各地人来参展观展，极大的带动了周边经济。
恒大御景湾·滨江广场紧邻国博中心，其商务商业将会受到青睐。假想一下，长期在国博参展企业，在该写字楼拥有办事处或者分公司，参展结束与客户在这品茶欣赏江景签合同，更利于商务沟通与进行。
买商办产品，要非常看重物业管理，商办物业费相对住宅而言要高一些，其入驻人群也没有住宅那么单一，恒大金碧物业具备国家一级资质，能提供更贴心的管家服务，这种有口皆碑的星级物业体验，不管是居住还是商用都将安全、舒心。
总 结
这种写字楼与公寓融合的新业态，更是一次办公空间的变革与尝试。
恒大御景湾·滨江广场依靠国博中心，位于汉阳滨江杨泗港大桥桥头堡位置，是长江主轴上游门户区，未来商业商务功能将快速崛起，多条地铁加持，通达武汉三镇，便于上下班。
拥有广阔的观江面，占据自然资源。
对于年轻人来说，这种办公空间的变革可以更满足其需求；
对于企业主来说，这样的江景写字楼更有档次。
在长江主轴上游门户，倚靠国博中心，未来这里将更有想象力。
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