【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於京城地產發展歷程十分熟悉。應很多粉絲的訴求，拆哥推出低密度產品的解讀模塊。 本期拆哥先從市中心二環以內的別墅講起，希望能給大家一些啟發。
有句話叫做“人生終有一墅”。可以理解為樓盤廣告語，也可以解讀是勵志名言。無論如何，在2015至今的北京改善型住房大潮中，很多人乘勢購買了或者仍在選擇屬於自己的低密度住宅。
註明下，拆哥專題中對於別墅的定義包括獨棟、類獨棟、雙拼、聯排，不含疊拼。
或許你現在還在為“老破小”、城郊換市區掙扎，但是不應放棄遠眺前方的瞬間。
東：龍潭湖·怡龍別墅（1994年）
怡龍別墅由多層、雙拼等組成，於1994年建成，佔地不大，2.1萬平米，容積率1.1。項目位於東南二環拐彎護城河內側的地方，龍潭公園的東南角，也是整個東城區的最東南角。周邊的高層社區——左安門漪園、溪園、浦園系列，正好將怡龍別墅“遮擋”起來，大隱於市。
20世紀90年代，全國的建築都流行在外立面“貼白瓷磚”，時代印記也反映到了怡龍別墅，外立面顯得頗為陳舊，人車也不分流。
現在看，20多年前的社區的確是過時了，現在的單價甚至不及周邊的高層。如果有一天，別墅的業主被允許可以自行拆除重建，價值會重估，但這種可能性目前看微乎其微。
2016年，左安門外城東南角樓復建完畢，補上了缺角，剛剛好又把怡龍別墅遮擋了下。在二環開車，需要留心才能看到怡龍別墅：
可能讓你大跌眼鏡的是，因為品質、年代原因，加上知之者甚少，怡龍別墅的二手房價格僅在7.5-8.5萬元/㎡的區間，甚至低於同在東城區的崇文門回遷房的房價。
西：先農壇·朱雀門（2008年）
西城區朱雀門是小高層、多層、獨棟混合的社區，位於先農壇和陶然亭公園之間，佔地11.4公頃，綜合容積率不到2.0。
先農壇的設計上，自東向西，高度依次升高，形成很多人喜歡的“西實東虛”格局。單套面積在500平米以上的6套頂級別墅，被安排在相鄰先農壇西壇牆的位置，社區中間是四層半、六層的低層板樓，並居於臺地的“坡”之上。在靠近太平街的一側，是八層的小高層板樓，居高臨下。
看一個房子的配置，一定要先看大門。朱雀門別墅的獨院大門通高近5米，土豪金色全銅質，必須仰視。設計上，第一感覺就會給來訪的客人一個下馬威。
朱雀門的板樓是坡屋頂，而6個獨棟是凸出來的平屋頂，建築意向就是“官帽”，體量雖小但勢壓高層：
2013年朱雀門把自己地塊拆遷範圍內滯留多年的幾棟老樓騰退完畢，蓋了一棟新的8層板樓，建築風格與此前的幾期一脈相承，一樣地甚至很多人都沒有注意到。
2014年的市場下行期，當時開發商急於回款，這棟新樓是按準現房銷售。短短三年前，起價只有5萬多一平。總價不到900萬就可以買到一套160平南北通透的大平層。價值窪地是怎麼形成的？很多時候，
僅僅是因為有能力的人不知道信息罷了。目前，朱雀門別墅的二手房房價，已經突破25萬元/平米。
北：曇花一現·北平府（2015年）
這是一個沒有最終落地面世的別墅項目，二環內的純別墅，樓棟類型無他。它地處全北京乃至全中國最為貴氣的富人區——什剎海的南側。上風上水的位置，明顯要比同樣地處二環內的怡龍別墅和朱雀門貴氣得多。
七年前，華潤在蘇州的平門以內，開發了別墅樓盤“華潤·平門府”，名噪一時。剛開盤時，拆哥去參觀過，平門府巧妙地運用了古典園林“借景”的手法，成功引北寺塔塔景入園，白牆黛瓦，小橋流水，很有姑蘇韻味。
蘇州古城北面有兩個城門，東面的叫齊門，西邊的叫平門。恰好，西北方位的平門角色像極了北京的德勝門，所以某種意義上說，房地產開發似乎也有著因緣。
北京西城區的北二環德勝門內，三年前還有個四環衚衕菜市場，本名叫做“潤立得菜市場”。名字中透露了一切——菜市場土地的產權方正是華潤置地。有著近600個攤位和大客流的市場與周邊文保區風貌不符，而且這裡一度經營了15年。
2014年，潤立得菜市場被強力疏解，地塊騰退出來，正好有了機會。地塊的現狀是這樣的：
於是在2015年，“華潤·北平府”悄然登上了舞臺，案名也與蘇州平門府的名字都有所重字。曾經一度露面的廣告畫面如下：
在德勝門內的位置，按照早先的設想，這無疑將是在華潤在北京最高端的產品。二環內的純別墅型社區，北平府在北京也可謂登峰造極之作。按照此前開發商的設想，項目將主打“定製概念”，嗯，你應該懂的。
北平府的聲音在2015年三季度戛然而止，寸土寸金的地塊另有他用。此後基本明確這個項目不再按之前方案再繼續了。就像歷史上的北平二字一去不復返，“北平府”也算是曇花一現，終成一夢。
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