【按】作为你家城平台创始人、全国知名房产专家，拆哥对于京城地产发展历程十分熟悉。应很多粉丝的诉求，拆哥推出低密度产品的解读模块。 本期拆哥先从市中心二环以内的别墅讲起，希望能给大家一些启发。
有句话叫做“人生终有一墅”。可以理解为楼盘广告语，也可以解读是励志名言。无论如何，在2015至今的北京改善型住房大潮中，很多人乘势购买了或者仍在选择属于自己的低密度住宅。
注明下，拆哥专题中对于别墅的定义包括独栋、类独栋、双拼、联排，不含叠拼。
或许你现在还在为“老破小”、城郊换市区挣扎，但是不应放弃远眺前方的瞬间。
东：龙潭湖·怡龙别墅（1994年）
怡龙别墅由多层、双拼等组成，于1994年建成，占地不大，2.1万平米，容积率1.1。项目位于东南二环拐弯护城河内侧的地方，龙潭公园的东南角，也是整个东城区的最东南角。周边的高层社区——左安门漪园、溪园、浦园系列，正好将怡龙别墅“遮挡”起来，大隐于市。
20世纪90年代，全国的建筑都流行在外立面“贴白瓷砖”，时代印记也反映到了怡龙别墅，外立面显得颇为陈旧，人车也不分流。
现在看，20多年前的社区的确是过时了，现在的单价甚至不及周边的高层。如果有一天，别墅的业主被允许可以自行拆除重建，价值会重估，但这种可能性目前看微乎其微。
2016年，左安门外城东南角楼复建完毕，补上了缺角，刚刚好又把怡龙别墅遮挡了下。在二环开车，需要留心才能看到怡龙别墅：
可能让你大跌眼镜的是，因为品质、年代原因，加上知之者甚少，怡龙别墅的二手房价格仅在7.5-8.5万元/㎡的区间，甚至低于同在东城区的崇文门回迁房的房价。
西：先农坛·朱雀门（2008年）
西城区朱雀门是小高层、多层、独栋混合的社区，位于先农坛和陶然亭公园之间，占地11.4公顷，综合容积率不到2.0。
先农坛的设计上，自东向西，高度依次升高，形成很多人喜欢的“西实东虚”格局。单套面积在500平米以上的6套顶级别墅，被安排在相邻先农坛西坛墙的位置，社区中间是四层半、六层的低层板楼，并居于台地的“坡”之上。在靠近太平街的一侧，是八层的小高层板楼，居高临下。
看一个房子的配置，一定要先看大门。朱雀门别墅的独院大门通高近5米，土豪金色全铜质，必须仰视。设计上，第一感觉就会给来访的客人一个下马威。
朱雀门的板楼是坡屋顶，而6个独栋是凸出来的平屋顶，建筑意向就是“官帽”，体量虽小但势压高层：
2013年朱雀门把自己地块拆迁范围内滞留多年的几栋老楼腾退完毕，盖了一栋新的8层板楼，建筑风格与此前的几期一脉相承，一样地甚至很多人都没有注意到。
2014年的市场下行期，当时开发商急于回款，这栋新楼是按准现房销售。短短三年前，起价只有5万多一平。总价不到900万就可以买到一套160平南北通透的大平层。价值洼地是怎么形成的？很多时候，
仅仅是因为有能力的人不知道信息罢了。目前，朱雀门别墅的二手房房价，已经突破25万元/平米。
北：昙花一现·北平府（2015年）
这是一个没有最终落地面世的别墅项目，二环内的纯别墅，楼栋类型无他。它地处全北京乃至全中国最为贵气的富人区——什刹海的南侧。上风上水的位置，明显要比同样地处二环内的怡龙别墅和朱雀门贵气得多。
七年前，华润在苏州的平门以内，开发了别墅楼盘“华润·平门府”，名噪一时。刚开盘时，拆哥去参观过，平门府巧妙地运用了古典园林“借景”的手法，成功引北寺塔塔景入园，白墙黛瓦，小桥流水，很有姑苏韵味。
苏州古城北面有两个城门，东面的叫齐门，西边的叫平门。恰好，西北方位的平门角色像极了北京的德胜门，所以某种意义上说，房地产开发似乎也有着因缘。
北京西城区的北二环德胜门内，三年前还有个四环胡同菜市场，本名叫做“润立得菜市场”。名字中透露了一切——菜市场土地的产权方正是华润置地。有着近600个摊位和大客流的市场与周边文保区风貌不符，而且这里一度经营了15年。
2014年，润立得菜市场被强力疏解，地块腾退出来，正好有了机会。地块的现状是这样的：
于是在2015年，“华润·北平府”悄然登上了舞台，案名也与苏州平门府的名字都有所重字。曾经一度露面的广告画面如下：
在德胜门内的位置，按照早先的设想，这无疑将是在华润在北京最高端的产品。二环内的纯别墅型社区，北平府在北京也可谓登峰造极之作。按照此前开发商的设想，项目将主打“定制概念”，嗯，你应该懂的。
北平府的声音在2015年三季度戛然而止，寸土寸金的地块另有他用。此后基本明确这个项目不再按之前方案再继续了。就像历史上的北平二字一去不复返，“北平府”也算是昙花一现，终成一梦。
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