楼市寒潮来袭，土地市场也渐趋冷清。
据中国指数研究院数据统计，
2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地。据媒体报道，10月23日，武汉原计划挂牌出让6宗地块，仅3宗成交；沈阳土地市场3幅地块因无人报名而流拍；10月24日，福州4幅地块因竞买人数不足，全部宣布流拍。当然，也有前期流拍后续又挂出来成交的。比如两个月前，太原史诗级土拍的8宗地流拍后再次挂牌，于10月25日被华侨城拿下。这8宗地再次挂牌的起拍价为108.017亿元，较之前的130.82亿元减少了约22.8亿元，总成交价为116.017亿元，楼面均价为4055元/平方米。
在我们山东济南，从2016和2017年的高潮激情拿地之后，进入2018也开启了流拍模式：
1月长清区东王村流拍，
6月车管所流拍，
8月章丘流拍，
9月CBD、二环西、王舍人、长清流拍……
截止到10月底，济南已有15宗惨遭流拍，包含6宗住宅和9宗商服用地，流拍面积高达755亩。尽管每块地流拍的原因都不太一样，但都是无人竞价，宣告流拍。今天我们就来盘点一下这些流拍的土地。
（2018年1—10月流拍土地信息汇总）
1.长清区东王村城中村改造一期开发用地
2018年第一块流拍的地块，该地块位于长清区经十西路东，龙泉街北侧，东临长清一中，西至文昌路。占地117453㎡，地上最大容积率为2.3，建筑密度≤23.0%，出让年限70年，规划为普通商品住房用地，起拍楼板价4891元/㎡。
这块地的位置相当优越，配套也很完善。1公里的范围内有3所三所学校，实打实的学区房。周边有多个成熟的社区，1.5公里范围内还有一处文昌山山体公园，可以说生活、教育、公园、交通一应俱全。
这么好的一块地，为何惨遭流拍？
先来看看2017年长清区的住宅用地成交记录：
2017年5月份出让的大柿子园村A地块，位于该地块的西南角（地图中的龙泉山庄），容积率为2，楼板价为3909元/㎡；
2017年5月份出让的文昌街道办事处海子洼金牛街南侧D-2、D-3地块，容积率为1.4，楼板价为4794元/㎡；
2017年6月底出让的长清区东铺社区地块A、地块C，位于该地块的东南侧1公里左右，容积率为1.5、1.7，楼板价为5836元/㎡和5617元/㎡。
2017年长清区的住宅用地的楼板价屡创新高，开发商拿地成本加大，更何况该地块与同片区的大柿子园地块相比，不仅起拍楼板价高出1000元/㎡，容积率也不占优势。
再来看当初的这一大串的规划要求：
这么高的地价，又捆绑这么多条件，拿地的综合成本加大，难免让众多开发商望而却步。
不过一个多月后，该地块再次被挂出来，起拍价和容积率不变，更改了一些相关条件。经过48轮竞价，最终以18亿被西城摘得，楼板价为6667元/㎡。比之前还贵了，还接着抢，真是怪事，西城很爱长清。
2. 车管所地块
该地块位于天桥区济洛路东侧，清河北路北侧，占地20844㎡，地上最大容积率为4.8，出让年限40年，规划为其他商服用地用地，起拍楼板价3300元/㎡。
该地块的位置也不错，地处济南北跨桥头堡，临近泺口商圈，交通也很便利。虽说该地块属于济北老城区，又地处北跨桥头堡，但缺乏商务氛围，还要在2年内形成税收“亿元”楼，可能是这些条件，吓退了很多人。其实，济南北跨，泺口周边，包括小清河沿线，都是重要发展区域，是衔接济南和北跨的重要纽带。
流拍还有一个原因，就是济南写字楼太多。截止2017年年底，济南写字楼库存200多万㎡，按照现在的去化速度，不知何时才能卖完。 其实，济南写字楼库存大不是问题，写字楼过于集中才是问题，现在信息如此发达，聚集效应已经不明显，过于集中容易拥堵。
3.中央商务区绸带公园东侧项目A-1、A-2、B-3地块
9月21日，CBD片区3块地捆绑出让，全部位于绸带公园以东、解放东路两侧，总占地59771㎡，地上最大容积率分别为5.45、5.37、2.69，A-1、A-2规划为商服用地用地，B-3规划为住宅用地，起拍楼板价分别为4358元/㎡、4348元/㎡和9503元/㎡。
对竞买人的要求也比较高：
15、竞买人或其关联公司须引入不少于5 家境外受当地监管机构监管的证券（期货）交易所，在济南设置联络处并入驻中央商务区（当地监管机构须已与中国证监会签署备忘录）。需提供相关证明文件。
16、竞买人须自持商业商务地上建筑面积不低于 5 万平方米。
17、竞买人或其关联公司须引入不少于30 家境外（含港澳台地区）持牌照金融机构，并根据中国有关法律和法规在济南注册实体机构(子公司或分公司）入驻中央商务区，需提供相关证明文件。
18、该项目土地竞买保证金、土地出让成交价款用外资缴纳比例均不低于70%。
19、按照济政办发[2013]16 号文件的要求，受让人须出资建设该片区教育设施（用地面积约 0.85 公顷的 12 班幼托，建设费用约 3000 万元），建成后无偿移交当地教育主管部门。
在济南，作为热度较高、住宅大规模开发、开发商集聚的中央商务区居然惨遭流拍，让人大感意外，B-3地块是CBD内最后一宗住宅地块，在省博物馆正北，位置也是相当不错。但9500元/㎡的楼板价，与去年平安拿下的6宗住宅用地8366元/㎡~10380元/㎡的楼板价相比，确实又涨了1000多。
如今，华润、万科、龙湖、绿地等多个地块的住宅项目纷纷入市，CBD价格战也已打响，华润崑崙御毛坯首开23000元/㎡，绿地IFC公馆部分户型特价21000元/㎡，龙湖天璞精装1成首付……一系列的优惠政策让即将入市的仁恒公园世纪和招商公园1872等项目都顶着极大的定价压力。虽然下半场多次批判CBD，但我们正是因为爱之深才恨之切，如果20年前，或者10年前就下手搞CBD，现在或许会更好。有时候，晚一步就再难追上。
4.西沙A4地块
这块地也是9月21日流拍，该地块位于槐荫区美里湖街道办事处西沙王庄村，总占地45596㎡，地上最大容积率为2.5，规划为住宅用地，起拍楼板价分别为8400元/㎡。
挂牌文件要求规划住宅建筑以18-24层为宜，最高不宜超过26层。须配建建筑面积不少于1000平方米的社区养老服务设施、建筑面积不少于1000平方米的文化活动站、用地面积不少于900平方米的室外活动场地。无偿代建用地面积约0.66公顷的9班幼托，分摊西沙王庄城中村改造项目配套小学，建筑产业化技术建造的建筑面积比例不低于30%。
去年年底世茂以9573元/㎡的高价拿下这里的另一块地，虽然这次出让的地块不如之前的地块好一些，但起拍价仅为8401元/㎡，比去年的成交价便宜了1000多块，却惨遭流拍。
目前该区域在售的楼盘并不多，只有璀璨悦府，目前在售的有15500元／㎡的特价房，马上加推140平的4室；海那城洋房世家，10层洋房上次开盘均价11000元/㎡左右，马上又要加推10层和18层的新品；有海信九麓府，目前均价13000元/㎡多。
5.王宿片区
这又是9月21日流拍的地块。该地块位于长清区平安街道办事处玉清路以东、经十西路以西，总占地105349.2㎡，地上最大容积率为2，规划为住宅用地，起拍楼板价为3450元/㎡。
虽说该地块的楼板价相对便宜，但位置太偏，周边环境也很差，加上捆绑要求太多，流拍也很正常。
6.王舍人街道球墨铸管厂B-1、B-2地块
9月21日对济南土拍肯定来说是个黑色的日子，这块地又是9月21日土拍流拍的。王舍人片区5块地捆绑出让，其中4块住宅用地，1块商业用地，全部位于胶济铁路以北，开源路以东。流拍的是5块地中最大的2块，总占地100326㎡，地上最大容积率为2.1，规划为住宅用地，起拍楼板价分别为
8900元/㎡，9100元/㎡。其他三块被海信地产拿下，底价成交。
其中B1地块要求：
其中B2地块要求：
这里位于工业北路以南，严格来讲，这里并不属于新东站片区，只是离得比较近而已，关于新东站片区，我们此前曾有文章《新东站和西站那篇》。新东站片区虽然也有宏伟蓝图的规划，未来或许很美好，但现在很多很多还是“一场空”。周围已经建成或在建项目，有恒大城、万象新天、翡丽公馆、新城香溢紫郡、万科正荣天宸、碧桂园凤凰首府等楼盘，也包括多处安置区。新东站片区的楼盘在未来半年内，将有更多项目面市。
7. 章丘野生动物园以东组团地块
该组团分为2块住宿餐饮用地，3块批发零售用用地，全部位于省道243以西济南野生动物园以东，总占地28106㎡，地上最大容积率全部为1，起拍楼板价都在1050元/㎡左右。
这几块地位置太偏，离主城区太远，搞餐饮搞批发还是得在有人的地方才行。虽说旁边有个动物园，但势单力薄还不足以支撑起整个片区的旅游业，流拍也属正常。
8. 章丘主城区流拍地块
这块地位于鲁宏大道以北、绣水大街以西，占地2627㎡，地上最大容积率为1.8，规划为居住用地，起拍价价19710万元，楼板价4167元/㎡，最终因无人竞价而流拍。
去年章丘土地市场还一片火热，住宅楼板价绝大多数都在四千以上，甚至还有的达到了五千、六千。比如，距离这宗流拍地块仅六七百米的贺套村地块，容积率都为2，却卖到了5312元/㎡。今年2月份，该地块西北角的1公里内铁路以南地块，还拍出了6562元/㎡的高价，东侧一公里范围内还有今年3月份万科拿的几块地，容积率为2，楼板价也都在4800元/㎡以上。可以说，本次流拍的4167元的价格绝对属于低价了。
时隔两月后，也就是在前几天，这块地再次被挂出，面积、容积率指标没有变化，
总起拍价降至17730万元，起始楼面地价降至3748元/㎡，也就是说楼板价每平米降了419元，不知道这次能否打动开发商，实现华丽转身。总的来说，土地流拍不外乎3种情况：
土地素质太差，要么环境差不宜居住或办公，要么位置偏，上下班都不方便；
利润空间太小，起拍楼板价过高，开发商利润空间被压缩，与同片区的楼盘相比竞争力减弱；
出让条件太严苛，对竞买人的资质要求太高，需要配建大规模的公共设施增加综合成本。
但不管是什么原因，土地能够流拍，也反映出济南的土地市长逐渐回归理性，朝着房住不炒的大方向稳步前进。
关于土地流拍会不会造成后续供地不足？这个问题貌似成立，既然市场不景气，那我就减少土地挂牌量。但是，你认为会吗？不会！因为土地出让金对很多城市太重要了！很多城市都患有土地财政依赖症，包括济南也是。并且，我们济南还有轻轨要建，很多配套设施要建，所以，后续加大土地供应是可以预见的 ，而出让价也会随行就市，既然房价可以降，地价一样可以降，开篇说到的太原不是降了吗，章丘的不也是降了吗？
相信未来很美好，总有阳光洒满窗前，比什么都好。
附两张表格：
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