美國房產一直是中國買家的首選，中國買家連續多年成為美國房市最大的海外買家，就連最近的中美貿易戰也沒有影響大家購買美國房產的熱情。
美國房產確實有永久產權、市場穩定、保值增值等諸多優勢，但是大家也一定要注意稅務成本。
因為在美國買房，不僅要繳納房產稅，如果是投資，還要繳納出租的個人所得稅。2年內賣掉要繳納房產增值部分的資本利得稅。如果購買的是商業地產，需要繳納的個人所得稅更多，因為租金更高。
交這麼多稅，在美國置業如何保證收益？今天我們整理了一份攻略，教大家從入門到精通進行合理避稅！
初級避稅
我們購買住宅、商業地產的初級形式，就是直接購買，所以也叫做初級避稅。
對於以個人名義買房投資的，可以通過以下費用抵稅：
Ø 房子的地稅（房產稅），保險費
Ø 房子的折舊費，裝修折舊費，地板，門窗，廚房，屋頂等分類折舊費
Ø 房子的維修費
Ø 房東到美國來往的機票，餐旅費
Ø 房地產公司的管理費
Ø 房地產經紀的中介費
Ø 尋找租客的廣告費
Ø 自己未成年孩子的撫養費
中級避稅
對於用公司名義投資房地產的，在使用所有初級避稅法則的同時，還可以使用以下費用抵稅：
您在美國可以租用門面開公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費用均可抵稅。
美國公司可以請僱員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅（就算您請的清潔工、保姆，是為您在美國家裡服務的，也可以算在內）。
為美國員工發獎金、禮品，也可以抵稅。
以公司名義去投資，只要是在年終結算之前為止的所有投資費用都可以抵稅。
您所有招待客戶：請客吃飯、飛機費用、汽油費、旅館費，甚至您穿的衣服的購買費用，都可以稱做公司的運營費用來抵稅。
您可以用公司的名義購買電腦、傢俱、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。
您可以用公司的名義購買或是租賃豪車，這也是可以抵稅的。
您甚至可以用公司的名義購買豪宅、度假屋，可以說成是給員工旅遊度假用，這也可以抵稅。
雖然以公司名義買房有很多稅務上的好處，但把房產放在公司名下有利也有弊。公司和個人買房的區別在於，如果是用公司來買房，責任就限定在公司裡面，不會跟個人其他資產交割在一起。
如果有兩棟房產您都放到一個有限責任公司，您其實是把這個責任並在了一起，並沒有達到分割這個責任的目的。
如果在美國投資很多棟房產，如果每一棟房產都放到一個公司的名下，整個公司成立的費用，報稅的費用和申報的手續就變得十分的複雜，同時如果房子是自住，您用公司的名義去買房就丟掉了25萬美金的免稅額度，所以是不是適合用公司買，還是用個人買，要根據每個人的不同情況而定。
溫馨提醒
以公司的名義合法避稅，這裡面有很多竅門，通過當地專業會計師的協助，您可以達到最大限度的避稅。
但所有費用，請務必保留原始發票、收據、郵件確認信等作為報稅憑據。美國是個講誠信的國家，只要您能出示合理的憑據，都可以作為理由合法避稅。
高級避稅
這是玩轉美國稅法的高級法則，滾雪球式投資法典，這個是建立在您以公司購買房地產的前提下，而且初級、中級避稅法同時有效。
為了能解釋的最通俗易懂，我們用具體案例及數字來分析其中的精髓，這裡我們省略房產的升值、租客每年加租等外加收入、利息每年遞減等因素，所以實際收入會遠遠大於舉例數字。
舉例：您今天用100萬現金購買一個美國商業房產，您的純投資回報率是8%，也就是您每年的淨收益是8萬美元。
這時候您有2個選擇：
A.保持一直收租，比如20年，租金收入160萬，20年後將地產原價賣出200萬（20年升值1倍是很正常的），20年的淨收入就是260萬。
B.可以用這100萬的房產去抵押貸款，按照75%的比例，您可以貸款75萬出來，利率按照5%，75萬的貸款每年利息是3.85萬，首先這個3.85萬您可以抵稅，同時75萬的貸款每年本息還款大概不到6萬，20年本息還清。
這個房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬盈餘。以後每年利息會因本金降低而下降，所以您以後的每年淨收入將大於2萬。
您將75萬美金銀行貸款，再自己墊上25萬，您又可以買一個100萬的商業店鋪。按照8%回報，您再用第二套房產再去抵押貸款如同第一套，以此類推。
同樣是100萬現金，通過此法您可以買4套100萬，總共價值400萬的房產，再來幫您算算這種滾雪球投資方式20年後您的收益情況。
雖然每次您都是用100萬現金購房，但您馬上抵押貸款75萬回來，您每1棟100萬的商業房產的實際投資現金為25萬美元。
4棟：投資25萬*4，年租金：8萬*4，本息：6萬*4，年淨收入：2萬*4=8萬
同樣是年純回報8萬美金，看似和A方法效果一樣，但是，在這4套房產中，您每年可以合法抵稅 3.85萬*4=14.4萬，這可是不小的一筆數字啊。
更可怕的是，20年後，您將這4套房產，即使是按照原價賣出，您將得到4*200萬，800萬的回報！
這20年，您的純回報將是8萬*20年+800萬-100萬=860萬美金。
我們知道，房產價值20年可是會增長很多很多的，乘上4倍更是不得了 。同時，銀行每年的本息還款是逐年遞減，也就是說第一年還6萬，以後每年都會越來越少，這樣這4棟房子的租金收入在20年內將遠遠大於方法A中的回報。
即使咱們為了讓計算簡單明瞭，不去計較房產升值，租金增加，利息遞減等因素，方式B的回報在20年裡是方式A回報的8.6倍！
終極避稅
美國富人如何年淨資產增加數百萬而一分稅錢都不交呢？我們瞭解一下1031交易法則。
大家都知道房地產最賺錢的方法是通過轉賣而賺取差價。
打個比方，您通過100萬買了個商業地產，某一年房產漲價為200萬，您賣出後收益100萬，這個時候您可不要高興的太早，山姆大叔可是瞅著您要找您收稅錢呢！
對於這100萬的收益，首先需要交30%的財產增值稅(Capital gain), 這一下30萬利潤沒了。別急，剩下的70萬，您還需要交收入稅，又是幾十萬沒了，最後年終，如果您有一半剩下，那就不錯了。如果您不懂避稅，這錢可是必須要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法則，您就可以1分錢稅不用交！
所謂1031交易法則，就是美國政府鼓勵再投資的一項稅法。只要您投資等於或是大與所得收益的地產，您就可以不交稅。
同樣那個例子，在賣房後得到200萬後，在6個月內，您去再投資一棟或是多棟房產總值等於或是超過200萬的房產，您就可以不交稅！一年，您的淨資產增加了100萬，但不用交1分錢的稅。這就是美國的終極避稅法典——1031交易法則。
利用1031交換延稅的房地產可一換多，也可多換一，在最後賣出所有房地產，不再繼續同類交換投資時，一併繳交增值稅。
最後我們要清楚，避稅是為了資產更好的翻倍，所以美國人一般手頭沒什麼現金，但是資產驚人。但是避稅必須要有法律依據，票據是必須的，避稅不是偷漏稅，不是造假。在美國如果造假，處罰很嚴重。
閱讀更多 科州置業 的文章
