15年前的2003年9月19日晚，恐怕是一个让孙宏斌和杨卓舒都很难忘记的时间，石家庄土地市场诞生的第一个「地王」，让两人就此「相识」。从天津悄悄潜入石家庄的顺驰虎口夺食，通过长达四个半小时的161轮竞价摘下[2003]009号地。5.97亿元的成交价比底价2.04亿元高出了193%，而222万元/亩的成交单价则比此前坊间估计的22万元/亩高出了10倍。
前两天，有报道称，老孙「主政」乐视期间其债务减少了100亿元，有评论称老孙「活雷锋」。事实上，老孙特立独行的行事风格早在15年前便是如此，放着当时2000至3000元/平方米的房价水平不管不顾，顺驰在石家庄土地市场的首秀便「技惊四座」。顺驰摘下[2003]009号地后，石家庄便有业内人士大声质疑：顺驰高价竞买违背经济规律，按成交价计算，这宗地块要卖到4000元/平方米以上才能保本，可这样的价格早已超出彼时石家庄市场的购买力，顺驰此举系恶意炒作，破坏市场环境。更有甚者猜测：顺驰可能会低于成本价销售，涉嫌违反反不正当竞争法。
15年后再看这些言论，只能听到三声响亮的耳光。
有人欢喜有人愁。当年顺驰摘下地块时，石家庄国土部门便有人私下表示：彼时浙江某些城市，一个平方米的住宅用地都能卖到20万元。（原载于《中华工商时报》2003年10月14日）言下之意，顺驰出价何必大惊小怪。觉得合适，要拿便拿；觉得不合适，不拿请便。
事实证明，买的从来不如卖的精。房地产市场如此，土地市场更是如此。
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在石家庄的收入「账本」上，卖地收入一向是举足轻重。根据小回的统计，2014年全市的卖地收入240.71亿元，占当年政府性基金收入的93%。可到了2017年，全市的卖地收入陡然蹿升至454.57亿元，占当年政府性基金收入的88%，比四年前还上升了88%，接近于翻倍。
「薅」羊毛薅到上瘾，便很难戒掉。8月17日挂牌截止的[2018]039号地，位于高新区南部，天山公园南侧，起始价虽然仅有11.87亿元，折合单价458.65万元/亩，楼面价2992元/平方米，可翻开国土部门没有公开的地块拍卖出让文件，便会惊掉你的下巴：这宗地块被设定的最高限价是36.63亿元，如果真有房企脑袋进水竞价到这个水平，便会转入「竞自持面积」环节。
▲ 图片来源：石家庄市公共资源交易中心栾城区[2018]039号地块国有建设用地使用权拍卖出让文件
36.63亿元是个神马价格？换算一下，单价1415.38万元/亩，楼面价9232元/平方米。殊不知，上半年触发「限地价、竞自持面积」出让规则，并竞价到最高限价的，仅有新华区原三元厂的两宗地块，按最高限价换算一下，单价在1400至1500万元/亩，楼面价在9000至9200元/平方米。
然而，那可是一宗位于西北二环内、和平东路高架桥旁，一宗位于西北二环边、周边生活配套有些基础的地块。再看看我们可怜的[2018]039号地，天山南大街由于东仰陵尚未完成拆迁改造，连路都没有贯通，建华东路也是一条向西截在新元高速公路，向东只到太行南大街的「断头路」，最近的配套要到两、三公里以外的学苑路上。试问一句：
这宗地块凭什么会比原三元厂地块的地价更贵？
哦，对了，这还不算完。还是根据[2018]039号地未公开的拍卖出让文件，除了地块成交价款外，竞得房企还需要缴纳约3.65亿元的占补平衡指标费、约462万元的耕地占用税和4%的契税。我们还是以这个脑子「进水」的最高限价计算，竞得房企还需要另外缴纳约5.16亿元的额外费用。加在一起，便是41.79亿元。换算一下，便是1614万元/亩的单价和10532元/平方米的楼面价。
▲ 图片来源：石家庄市公共资源交易中心栾城区[2018]039号地块国有建设用地使用权拍卖出让文件
楼面价破万，那就是妥妥的新任「地王」。不管有些人，他们愿不愿意承认。
还是那个问题：这个鬼地方，真撑得起这样的地价吗？
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从某种意义上讲，8月17日当天参与竞价的五家竞买人、六家房企已经相当「给面儿」。放眼最近各地的土地市场，阴风劲吹，8月17日当天的上午，沧州的两宗地块全部流拍；7天前的8月10日，「近邻」太原一口气流拍八宗地块，当地国土部门一心营造的「史诗级」规模土地出让彻底搞砸。天山公园南侧这宗「要啥没啥」的地块，能引来凑得齐一桌麻将、还有人守边观战的人数，实属难得。
实际上，要不是逼急了，谁又愿意「矬子里拔将军」，吞下这样一宗地块：河北万腾，武安走出来的房企，冀中南到处扩张，作为冀中南中心城市的石家庄岂能错过？华润、金茂、金地、中铁建，四家房企在石家庄逡巡已久，无一不在向小回吐槽「在石家庄找地，简直难比登天」。更别说保利，紧盯这宗地块长达三年。这些年下来，二级市场的净地出让无一不是「紧俏」货色，一级市场谈收购还需要面对各种欠账、各种坑。对于陷入「不扩张没活路→扩张就绕不过省会城市→省会城市里怎能没有石家庄→石家庄拿地怎么这么难」这样「死循环」的房企而言，天山公园南侧地块虽然是「鸡肋」，但能拿就拿，不拿，地方公司还能吃啥？
从举牌来看，这样的心态犹如《北平无战事》里崔中石临死对谢培东的那段话：我不爱她（崔中石的妻子叶碧玉），却还得娶她。房企们举牌艰难，一千万、一千万地磨，为的就是磨出一个「尽量少放血，拿下地」的价码。当然，除了河北万腾。这家在邢台、邯郸扑腾出大风大浪的房企，在出价上还算阔绰。一位在这家房企武安总部供职的朋友告诉小回：万腾已经布局河北战略，不杀出邯郸，肯定是不行了。
到后来，连国土部门都觉得「这么磨，有意思么」，将最低出价调整成了一个亿，竞价速度倒是快了，可刀刀见血，最后定格在中铁建的24.8亿元，与其说是剩余房企放弃，倒不如说中铁建被推到前台。
24.8亿元，不少了。折算下来，单价958.27万元/亩，楼面价6250元/平方米。加上照此价格折算的「额外费用」4.69亿元，单价1139万元/亩，楼面价7432元/平方米。要知道，17天前南二环东延线金刚工业园南侧四宗住宅用地，其成交楼面价最高也只有5000元/平方米，那里可是通了车一路向东的城市主干道和2020年通车的轨道交通三号线，万科、保利们看到比这宗成色更差的地块要价还这么贵，心里估计要乐开了花。真按这个价格成交，推到商品房市场，房价至少要到1.5万元/平方米，向南不远，前两天刚刚开盘的高远旭东城才1.1万元/平方米不到，买到房的购房者心里估计也会乐开了花。
贪心不足，蛇吞象。谁能想到，这24.8亿元还是没能迈过一道关而胎死腹中。这道关，就是那个密封的信封。
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有必要在此科普一下所谓的「底价」：根据编号为「石公资交[2018]12号」的地块拍卖出让公告，[2018]039号地「设有底价」，并「按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人」。而这个底价规则，则是在2014年设立的。根据当年12月24日印发的《石家庄市土地招拍挂委员会议事规则》，石家庄市土地招拍挂委员会下设「国有建设用地使用权公开出让底价确定小组」，这个小组负责组织召开地块出让方案和底价确定会议。小回得到的说法是，经过这个会议确定的底价，将交由市长担任的土地招拍挂委员会主任签字确认，密封后待地块出让截止时启封核实。
换言之，地块公告上的起始价，除了有竞价时作为起价存在外，基本上没有什么太大用处。至于确定底价的规则，小回并没有找到相关文件。有房企朋友告诉小回，他们也不得而知，大部分时候，只能靠两种方式：打听，猜。
打听，往往便有了「打听到」或者「打听不到」的情况。2018年7月，石家庄土地市场上流拍或撤拍的地块陡然增加到了9宗，流拍率接近30%，其中不乏一些住宅用地。而流拍的原因，大部分便是房企出价未达到国土部门设定的底价。新华区某项目折腾了几年，终于到了要拿地的时候，保险起见，房企在起始价基础上多加了5000万，作为一个补证项目，已经是狠狠心、咬咬牙的水平。可最终，这狠狠心、咬咬牙的加价，还是没有达到底价要求。
如今，天山公园南侧地块在六家房企「狠狠心、咬咬牙」拿出了24.8亿元的最终竞价，也没有达到信封里的那个神秘的底价。这回，不要说打听，连猜都没猜对。有朋友在微信朋友圈里开玩笑：国土部门的心，如同女人心，都是「海底针」啊。
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这海有多深，谁又能知道。小回算了算账：仅就住宅用地而言，这三年下来，石家庄的地价一直没停下上扬的脚步，各行政区最新的地价水平与这三年的最低水平相比，少的，上涨了接近30%；多的，达到了惊人的270%。这其中，小回并没有将在建、已售项目拿地补证剔除在外。换言之，连此前的违规项目补证，地价也在上涨，补证之路已经变得分外凶险。这三年有净地出让的新华区、正定县和正定新区，地价涨幅更是超过200%。就算是刚刚崭露头角的鹿泉区、藁城区和栾城区，地价涨幅也超过了80%甚至100%。
▲ 2016年、2017年和2018年1至7月石家庄市辖区、正定县和正定新区住宅用地成交楼面价情况
总之，就是这三个字：涨、涨、涨。
如今，不仅是土地的市场价，甚至连起价都在上涨。中心城区历史上的四次基准地价上扬，一级住宅用地从2003年的2301元/平方米上升到了2018年的7368元/平方米，上涨了足足2.2倍。如果说土地市场价就像是收购粮食的市场价，那么基准地价可以看作是政府部门设定的最低收购价格。可粮食不是大风刮来的，设定最低收购价格在于保护粮农利益，但地价呢？
▲ 2003年、2007年、2012年和2018年石家庄中心城区各级别住宅用地基准地价情况
放眼今天的石家庄房地产市场，调控的这双大手，已经通过住房限购、限贷、限价和限售政策，通过严厉管控涉房贷款，将购房需求、购房心态和房价死死摁住。可房价也不是大风刮来的，房价不让涨，地价却不管，这是要把谁逼死？
自2017年以来，不要说二级市场，连一级市场拿地，都需要面对动辄万元水平的楼面价，否则连上谈判桌都没门。2018年以来，中心城区少有的净地出让，楼面价均已超过万元「大关」；一级市场的几个项目收购案，楼面价甚至冲高到了1.3万元/平方米，加上建安成本和各项税费，建成了商品房推向市场，2万元/平方米的售价便是保本。
如此高昂的房价，不要说市场，住房限价这一关就过不去。目前，中心城区依然在严厉执行1.1万元/平方米的住房限价「红线」，哪怕各方激烈吐槽，住房限价政策依然稳如泰山。就算是搭上装配式建筑或被动房的「顺风车」，这条「红线」也只能放宽到1.5万元/平方米。
多出来的部分，该怎么办？放眼市场，你就懂得。
如今，连高新区南部这样一宗交通路网不畅、周边配套几乎为零的住宅用地，地价喊到7000元/平方米仍嫌不足。这心，是有多大？
不作死，就不会死。地价不管不顾、持续上扬的「雷」，住建部门不会去扛。在住房限价这条「红线」面前，一切都得靠边站。
到头来，只有房企先扛不住。
小回悲观预计，天山公园南侧地块以如此结局收场，很可能会成为石家庄土地市场的一道「分水岭」。当地价欲壑难填之时，哪怕这座城市的需求再强劲，潜力再可观，房企也会用脚和钞票来投票，后续排队入市的净地，很有可能会遭遇太原、沧州们的尴尬局面。这对于卖地收入在政府性基金收入占比接近九成的石家庄而言，恐怕是一个十足的超级利空。
一级市场收购项目，还能和本地房企掰掰手腕。二级市场拿净地，能和国土部门掰手腕吗？
奉劝一些人吧：理性一点。
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