近日，仲聯量行發佈西安三季度房產市場報告，主要從甲級辦公市場、零售、高端住宅，以及優質物流（非保稅）倉儲市場方面進行解讀。西安限購限價政策尚未鬆綁，市場供應秩序良好，整體發展趨穩，而本地季度市場詳情如何？我們一起來關注！
甲級辦公樓市場
本季度無新增供應入市，整體空置壓力有所緩解
2018年第三季度，西安甲級辦公樓項目無新落成項目投放租賃市場。因此，全市甲級辦公樓市場總存量維持在約156萬平方米。在無新增項目入市的情況下，相對活躍的需求推動空置率回落至34.7%，較上季度下降4.2個百分點。
本季度，西安甲級辦公樓市場租賃需求一改之前主要由金融行業及高科技行業推動的局面，靈活辦公品牌運營商在本季度加速擴張，領跑市場租賃需求，並推動市場淨吸納量至近6.5萬平方米，環比上升71.4%，同比更是增加了近兩倍。
需求增加拉動甲級辦公樓市場租金有所回升，各項目間租金分化加劇
本季度，部分已有項目業主由於自身入駐率穩定，加之市場需求表現良好，紛紛收緊租金優惠力度並提高自身項目租金預期水平。受此影響，甲級辦公樓市場平均租金環比小幅上升0.5%至人民幣103.1元/平方米/月。此外，現有項目中，由於部分散售業權項目因物業管理欠佳和不斷增加的空置面積導致部分小業主紛紛降低租金預期，致使甲級辦公樓各項目間租金差距加大。
市場展望
2018年第四季度預計市場將無新增供應，隨著市場優質項目可租空間的不斷減少，部分項目的租金仍有望持續上升，進而帶動市場整體租金值延續小幅回升的趨勢。靈活辦公方面，因仍有部分未進入西安市場的靈活辦公品牌仍在積極尋找進入機會，加之部分入住率較高的靈活辦公品牌仍計劃繼續拓展西安市場，預計來自靈活辦公的需求在短期內仍將有所增加。
優質零售市場
2018年第三季度錄得四個優質零售項目開業
本季度，西安優質零售物業市場迎來悅薈廣場、MOMOPARK、蘭島廣場三個項目入市，以及萬眾國際W FIVE PARK試營業。其中，悅薈廣場、MOMOPARK、蘭島廣場主要客群為周邊居住及辦公人群。萬眾國際W FIVE PARK主要針對較高端的消費客群，四個新入市項目帶來32萬平方米的新增供應，推動西安零售物業市場總體量超過590萬平方米。
隨著西安消費者品牌意識的提升及消費支出的增加，眾多國內外知名品牌積極進駐西安市場。與此同時，消費者對品牌多元性需求的增加，新興品牌加速擴張西安市場。此外，隨著高品質項目接連進入西安零售市場，市場競爭愈加激烈，部分零售項目開始進行大規模的項目改造以應對市場壓力。
新入市項目租金高於市場平均租金，拉動市場平均租金上升
新增優質項目均地處商圈核心位置，且均以高於市場平均租金入市。同時，部分成熟項目租金依舊穩中有升，因此即使經營情況較差的項目讓利租金以吸引品牌入駐，但在優質項目的支撐下，整體市場平均租金仍保持穩定增長，西安零售市場平均租金錄得1.0%的環比上漲，至人民幣223.58元/平方米/月。
市場展望
2018年末及2019年全年西安優質零售市場將迎來超過一百萬平方米的新增供應，且均位於新興商圈，新增供應中不乏有大悅城及凱德廣場-御錦城等優質項目。隨著優質項目的進入，新興商圈的商業氛圍將有所提升，整體商圈或將進一步趨向成熟。同時，大量優質項目的入市促使市場競爭更加激烈，未來或將有更多項目進行優化整改。
高端住宅市場
新增供應有所增加，土地市場回暖
本季度，共有五個項目獲得新的預售證，其中翼中心及香榭御澄兩個項目為新入市項目。五個項目共推出1,579套新增供應，較上個季度增加了79.4%。此外，土地市場方面，開發商持續看好西安市場，土地市場成交有所增加，本季度共錄得48塊住宅用地成交，環比增加了77.8%。同時平均成交樓面地價也有所上漲。
受第二季度末出臺的貨幣化棚改收緊及暫停企事業單位及其他機構在限購區域購買商品房等政策影響，高端住宅市場銷售量由第二季度的近3,000套降至本季度的1,191套，環比下降59.2%。雖然部分項目仍能實現叫高去化率，但隨著市場熱度的下降，部分項目已出現銷售遇冷的情況，整體市場情緒逐漸迴歸理性。
市場情緒逐漸迴歸理性，二手房價格保持平穩
雖然成交量有所下降，但由於限價政策及新入市項目均以高於市場平均價格入市，受此影響，高端住宅一手房市場售價仍保持增長。本季度，西安高端住宅一手市場平均資本值為人民幣15,105元/平方米，環比上漲3.6%。同時，由於部分項目的二手房價格出現小幅波動，購房者開始理性觀望二手房住宅市場。因此，本季度二手房價格穩定在人民幣11,584元/平方米，與上季度基本持平。
市場展望
在樓市政策不鬆綁的情況下，我們預計改善型買家仍將主導高端住宅市場購買需求。同時，隨著市場迴歸理性，觀望情緒會將有所增加，短期內一手成交量或將持續低迷。此外，由於土地價格的上漲，以高於市場平均價格入市的項目或將增多，進而推動高端住宅市場價格的持續上漲。但在限價政策影響下，高端住宅市場平均售價的漲幅將有所放緩。
優質物流（非保稅）倉儲市場
2018年第三季度西安優質物流（非保稅）倉儲市場三個項目交付使用
本季度，西安優質物流（非保稅）倉儲市場三個項目交付使用，新增供應面積約209,700平方米。這些項目包括寶灣利亨項目B1, B2、宇培倉儲物流中心-灃西新城項目以及民熙咸陽電商物流園。其中宇培倉儲物流中心為西安首個雙層庫，面積超過11萬平方米。截至2018年9月底，西安優質物流（非保稅）倉儲市場總存量突破130萬平方米。
租賃需求升溫，淨吸納量環比增長顯著
本季度，第三方物流及製造業企業對優質物流倉儲的需求較強，推動2018年第三季度淨吸納量達到44,000平方米，環比增長128.9%，同比增長196.7%。。然而，由於新入市項目預租情況一般，空置率較高，致使第三季度西安優質物流倉儲市場空置率環比增加6.9個百分點，至14.4%。優質項目租金維持穩定，新入市項目雖品質較好，但因其處於新興片區且空置率較高，依然傾向以低租金吸引租戶。受此影響，全市平均租金較2018年二季度輕微下降0.4%至人民幣25.2元/平方米/月。
市場展望
2018年末及2019年優質倉儲市場或將迎來近一百萬平方米的新增供應，且新增項目主要集中於如航天新城及秦漢新城等新興片區。由於新興區域尚需一段時間來發展成熟，此片區內的項目將在短期內面臨較大招租壓力，整體市場空置率或將受其影響而呈現上行趨勢。
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