2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

觉得2016年-2017年土地供应严重不足,地产投资增速下降,无法提供市场有效供应,所以北京楼市2018年会大涨?

觉得政府调控力度不放松,2018加大保障房供应,会冲击商品房市场价格,所以北京楼市2018年会大跌?

以上全错!

我们只要搞清楚,2018,共有产权房会不会冲击商品房价格,就清楚哪种房产最值得买了。

“向右转,打左灯”,保障房真正保障了谁

中国的地产政策从来就是“向右转,打左灯”。一只手名义通过重新分配收益的方法为低收入群体提供保障性住房,通过不切实际的租售同权口号转移人们对房价高企的抱怨;而另一只手,实际通过减少商品房土地出让(保障房自然会挤占商品房土地供应),通过城市化进程抬高土地价值,进而维护了原有利益者的格局。

从2008年开始的经济适用房建设,看起来是为低收入阶层解决住房问题,实际上带来了大量寻租空间。2015年天则经济研究所法律与治理中心在30个省会城市开展了公共治理调查,其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率,其中北京市的保障房分配结果如下图:

2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

图注:2015北京市的保障房分配结果

调研发现,党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体,要远高于穷人阶层的概率。当然,低收入者还是分配到了一些保障房,但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。那些建在市中心区的,具有完全产权的经济适用房,也成为了最大的寻租房。

旧瓶换新酒,共产房值得买吗

新的“保障”方式是共有产权房。

乐观估计(房地产投资增速明显放缓,导致开发商不愿盖房,所以时间可能延后),2018年第二季度,共有产权房会集中上市。这种政府占有30-50%产权的房屋,由于消费者付出的代价低于总价30-50%,是一种变相的价格管制措施,价格管制一定引发稀缺,买家是不愁找的。

2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

比如某商品房市场价为5万,100平方总值500万,作为共有产权房按照3.5万(5万的70%)进行售卖,买房人只需拿出350万就能住进500万的房子。150万等于政府凑份子,当然实际上政府一分没掏,最终结果是个人产权占比2/3,政府空手得到了房屋1/3的产权。

这种房屋五年之内都不能上市交易,这就保证了市场上的商品房供应有限,也就保障了五年内核心城市商品房稀缺,价格上涨。

五年之后,假设房子每平米升到10万,个人可以按照10万的价格从政府手里买回30%产权,就是给政府300万,你总共用了650万(5年前的350万和5年后的300万),得到了市场价1000万的房子。当然不买全产权也可以进行转手,首先还要卖个符合共产房资格的人,其次政府还要从中抽走1/3的收益,因此买全全部产权,再上市交易,成为了此类房屋合理交易的唯一途径。

由于五年后从政府手中购买产权的部分需要一次性支付,也无法贷款,从算账的角度看,是不划算的。

如果是500万的限售又限价的商品房,首付虽然需要150万,而五年后可以直接以1000万卖出,所用杠杆回报不是共有产权房能相比的。

而如果是不限售的正常商品房,则可以根据市场变化,随时出售,而不需要等待五年的限售限制,因此保障了投资回报,是目前市场唯一保证金融属性的房地产产品。问题是这种房产价格最高,而且卖一套少一套,未来会更为稀缺。

共产房的本质是财政长效收益

但作为人口流入的城市,一线城市房子永远都不会“够”。而价格管制必然导致稀缺,无论这种房屋是否值得购买,都会引发人们的购买,毕竟,表面看5年时间,用650万的代价获得了1000万的房产。

有人质疑,这种房屋并不是真正的让利消费者。购房人花同样的房屋单价,只得到了房屋50%或70%的产权。真正得到利益输送的是政府,从过去一锤子的卖地买卖,到现在可以得到房价上涨的收益。共有产权房的目标实际上并不是保障低收入群体,而是“长效机制”的一部分,“长效机制”实际上不是调控房价的机制,而是保证财政收入的长效机制。占据了房屋30%-50%权益的政府,此刻不再需要依靠土地价格的上涨获得卖地收益,而可以依靠长期的房价上涨获得收益。如果知道了这个道理,那些认为调控等于降房价的愤青们可能要无比失望了。

2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

2018真正值得买的房产

回到引文,2018年,共有产权房冲击商品房价格吗?答案是,我们有三个答案——

1. 目前的情况时,从北京二手房成交量企稳的事实看,北京的购房窗口期在2018年4月份之前稳稳关闭。现在共有产权房要来了,政府利用这部分房产的价格压低名义报价,从数据报表上看,北京的均价会非常稳定。

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图注:按照2017年供地情况乐观推断的各类产品类型上市时间表,最稀缺的是非70-90的大户型产品,而共有产权房的大量供应,为政府报表提供了漂亮的基础数据。

2. 而限价也五年限售的商品房,由于和市场价存在落差,同样为寻租提供了空间。那些位置好的项目,没有过硬关系和过硬的排号费,吃瓜群众就不要惦记了。当然市场上还有一些限价价格高于市场价的产品,北京远郊有不少这样的区域和项目,只能靠吃瓜群众中愿意交高额智商税的同志们消化了,但这部分房产确实起到了稳定房价不要下跌的作用。

2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

图注:332万平米的限价商品房,五年限售,保证了楼市稳定,无交易,无涨跌。

3. 市场上的存量不限售商品房越来越少。2016年北京住宅土地出让仅有200万平米,不限售的住宅面积为44万平米,2017年出让可售商品房土地331.6万平米。即便全部上市供应,也无法满足每年北京市场1000万以上商品房的销售需求,明年北京新房供应可用短缺形容。其中不受90/70政策限制的住宅建筑面积138.2万平米,换句话说,2017年供地开发为120平米以上平层改善产品预估可售套数不足3000套。

2018 共产房、限价房、商品房,什么值得买?

图注:北京城区120平米以上的商品房,无论是限价还是不限价,都随着政策错配变得极为稀缺。

而在二胎政策下,大户型的需求是旺盛的。政策和市场之间再次发生错配。加之政府对这部分商品房取证价格的限制,反而推高了他们的价值,看看北京市场2017年被抢购的日光盘,大多是这种情况。对应到不限售不限价商品房,市场上核心区好户型二手房,答案不言自明!

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