觉得2016年-2017年土地供应严重不足，地产投资增速下降，无法提供市场有效供应，所以北京楼市2018年会大涨？
觉得政府调控力度不放松，2018加大保障房供应，会冲击商品房市场价格，所以北京楼市2018年会大跌？
以上全错！
我们只要搞清楚，2018，共有产权房会不会冲击商品房价格，就清楚哪种房产最值得买了。
“向右转，打左灯”，保障房真正保障了谁
中国的地产政策从来就是“向右转，打左灯”。一只手名义通过重新分配收益的方法为低收入群体提供保障性住房，通过不切实际的租售同权口号转移人们对房价高企的抱怨；而另一只手，实际通过减少商品房土地出让（保障房自然会挤占商品房土地供应），通过城市化进程抬高土地价值，进而维护了原有利益者的格局。
从2008年开始的经济适用房建设，看起来是为低收入阶层解决住房问题，实际上带来了大量寻租空间。2015年天则经济研究所法律与治理中心在30个省会城市开展了公共治理调查，其中涉及到保障房在不同群体之间的分配概率，其中北京市的保障房分配结果如下图：
图注：2015北京市的保障房分配结果
调研发现，党政机关及事业团体的中高层才是最有机会获得保障房的群体，要远高于穷人阶层的概率。当然，低收入者还是分配到了一些保障房，但是以租赁型住房和郊区偏远住房为主。那些建在市中心区的，具有完全产权的经济适用房，也成为了最大的寻租房。
旧瓶换新酒，共产房值得买吗
新的“保障”方式是共有产权房。
乐观估计（房地产投资增速明显放缓，导致开发商不愿盖房，所以时间可能延后），2018年第二季度，共有产权房会集中上市。这种政府占有30-50%产权的房屋，由于消费者付出的代价低于总价30-50%，是一种变相的价格管制措施，价格管制一定引发稀缺，买家是不愁找的。
比如某商品房市场价为5万，100平方总值500万，作为共有产权房按照3.5万（5万的70%）进行售卖，买房人只需拿出350万就能住进500万的房子。150万等于政府凑份子，当然实际上政府一分没掏，最终结果是个人产权占比2/3，政府空手得到了房屋1/3的产权。
这种房屋五年之内都不能上市交易，这就保证了市场上的商品房供应有限，也就保障了五年内核心城市商品房稀缺，价格上涨。
五年之后，假设房子每平米升到10万，个人可以按照10万的价格从政府手里买回30%产权，就是给政府300万，你总共用了650万（5年前的350万和5年后的300万），得到了市场价1000万的房子。当然不买全产权也可以进行转手，首先还要卖个符合共产房资格的人，其次政府还要从中抽走1/3的收益，因此买全全部产权，再上市交易，成为了此类房屋合理交易的唯一途径。
由于五年后从政府手中购买产权的部分需要一次性支付，也无法贷款，从算账的角度看，是不划算的。
如果是500万的限售又限价的商品房，首付虽然需要150万，而五年后可以直接以1000万卖出，所用杠杆回报不是共有产权房能相比的。
而如果是不限售的正常商品房，则可以根据市场变化，随时出售，而不需要等待五年的限售限制，因此保障了投资回报，是目前市场唯一保证金融属性的房地产产品。问题是这种房产价格最高，而且卖一套少一套，未来会更为稀缺。
共产房的本质是财政长效收益
但作为人口流入的城市，一线城市房子永远都不会“够”。而价格管制必然导致稀缺，无论这种房屋是否值得购买，都会引发人们的购买，毕竟，表面看5年时间，用650万的代价获得了1000万的房产。
有人质疑，这种房屋并不是真正的让利消费者。购房人花同样的房屋单价，只得到了房屋50%或70%的产权。真正得到利益输送的是政府，从过去一锤子的卖地买卖，到现在可以得到房价上涨的收益。共有产权房的目标实际上并不是保障低收入群体，而是“长效机制”的一部分，“长效机制”实际上不是调控房价的机制，而是保证财政收入的长效机制。占据了房屋30%-50%权益的政府，此刻不再需要依靠土地价格的上涨获得卖地收益，而可以依靠长期的房价上涨获得收益。如果知道了这个道理，那些认为调控等于降房价的愤青们可能要无比失望了。
2018真正值得买的房产
回到引文，2018年，共有产权房冲击商品房价格吗？答案是，我们有三个答案——
1. 目前的情况时，从北京二手房成交量企稳的事实看，北京的购房窗口期在2018年4月份之前稳稳关闭。现在共有产权房要来了，政府利用这部分房产的价格压低名义报价，从数据报表上看，北京的均价会非常稳定。
图注：按照2017年供地情况乐观推断的各类产品类型上市时间表，最稀缺的是非70-90的大户型产品，而共有产权房的大量供应，为政府报表提供了漂亮的基础数据。
2. 而限价也五年限售的商品房，由于和市场价存在落差，同样为寻租提供了空间。那些位置好的项目，没有过硬关系和过硬的排号费，吃瓜群众就不要惦记了。当然市场上还有一些限价价格高于市场价的产品，北京远郊有不少这样的区域和项目，只能靠吃瓜群众中愿意交高额智商税的同志们消化了，但这部分房产确实起到了稳定房价不要下跌的作用。
图注：332万平米的限价商品房，五年限售，保证了楼市稳定，无交易，无涨跌。
3. 市场上的存量不限售商品房越来越少。2016年北京住宅土地出让仅有200万平米，不限售的住宅面积为44万平米，2017年出让可售商品房土地331.6万平米。即便全部上市供应，也无法满足每年北京市场1000万以上商品房的销售需求，明年北京新房供应可用短缺形容。其中不受90/70政策限制的住宅建筑面积138.2万平米，换句话说，2017年供地开发为120平米以上平层改善产品预估可售套数不足3000套。
图注：北京城区120平米以上的商品房，无论是限价还是不限价，都随着政策错配变得极为稀缺。
而在二胎政策下，大户型的需求是旺盛的。政策和市场之间再次发生错配。加之政府对这部分商品房取证价格的限制，反而推高了他们的价值，看看北京市场2017年被抢购的日光盘，大多是这种情况。对应到不限售不限价商品房，市场上核心区好户型二手房，答案不言自明！
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