導讀
2018年，房地產調控政策密集，累計達到315次。被眾多房企視為救命稻草的“金九銀十”是否能擔負起託舉的重任？未來的房企，是放棄還是隱忍，或是變革？
大地研究院，帶諸位去看清眼前的市場，尋找清晰的聲音。
進入9月，苦苦煎熬了半年多的房企終於露出了微笑，因為“金九銀十”要來了。
但是，在八月底舉行的第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議上，國家發展和改革委員會主任何立峰指出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。同日，財政部部長劉昆亦提出，要加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。
層層疊疊300+的樓市調控，似乎還是沒有盡頭。金銀加身了多年的地產9月，似乎真的要涼了。
40城地價連跌5月，金九銀十成色不足
易居房地產研究院9月3日發佈的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示：8月，40個典型城市土地成交建築面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低。
數字是不會撒謊的。在8月各種低空掠過的數字中，9月的金色自然也暗淡了很多。多位專家表示，並不看好今年的金九銀十。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，雖然從近期房價表現來看，7月份有65個大中城市新房價格環比上漲，近期樓市行情依然持有一定的熱度。但是，從最近幾輪會議傳遞出的信息來看，預計房價在“金九銀十”期間出現大面積上漲的趨勢將會減弱，控制房價上漲將成為各地短期調控的重點。
2019年會比2018年更差
如果還有人認為熬一熬就能過去，剛性需求的短缺是否可以敲一敲警鐘呢？
由於限購、限價、限籤等政策的影響，一線城市房地產市場陷入了"滯銷"局面。二、三、四線城市的房地產市場，成為了近期的成交主力，2018年中國房地產市場數據也的確因此創出新高。可仔細分析背後的原因，卻也讓房企決策者們有一絲難堪。
成交活躍的二、三、四線城市的市場，房地產的需求增長，大多並不是來自於產業增長或城市發展帶來的人口增長。這一輪增長，更多是基於人民幣貶值預期下的投資保值行為。或者說，屬於房地產價格"補漲"催生的需求。
這類需求，並不具有持續性。典型例子如珠三角地區。珠三角9市中，除了廣州、深圳常住人口呈明顯增長趨勢外，其他城市近年的人口增長非常有限。房地產市場缺乏基礎的剛性需求。
同創卓越總經理趙卓文說：“我們可以確認，2019年的政策環境和市場環境，只會比2018年差，不會比2018年好。”
為什麼這麼說？
趙卓文特別強調了以下幾個動向：
1、2019年中小企業的生存空間將進一步收窄，居民消費能力將下降。
近期引人關注的改革措施，是國稅和地稅合併，2019年由稅務部門按實際計稅工資作為基數徵收社保費用。中小企業的實際成本將進一步提高。勞動密集型企業的日子，將更艱難。
綜合各種因素，從趨勢看，老百姓的購房能力將逐年下降。
2、全國大部分省市社保"收不抵支"，部分地區"穿底"的現實，迫使管理層推行全國統籌，並全力"開源"。
國稅和地稅已經統籌了，下一步社保基金統籌。再往下一步，房地產稅作為重要的稅源，將被提上議事日程。
3、推行租購併舉，構建長效機制，實施鄉村振興戰略等，將深刻影響傳統的房地產市場。
種種因素綜合起來分析，我們可以判斷，短期內(1到3年)地價、樓價還在上升通道，中長期(5年以上)的房地產市場並不樂觀。大量的普通住宅類型的物業，並不保值。
用不了多久，我們就會發現，2018年"金九銀十"的物業，留都是錯的，賣都是對的。
地產行業進入了慢火熬燉時期
房企的決策者們終於開始靜下心來思考了。而他們統一的決定，大概就是放慢腳步。
最具代表性的特徵，是今年1-7月，全國房地產市場土地流拍將近800起。最出名的流拍案例，莫過於不久前太原8宗品相較好的地塊全部流拍。更迭不已的“地王”似乎還在眼前，但硝煙過後，只剩下握在手裡的苦悶和一聲嘆息。
這個現象，有土地儲備量完全可以滿足需求的因素，當然更有房企資金困難的因素。同樣在8月底召開的中國銀保監會電話會議上，與會人士一再的強調：要進一步完善差別化房地產信貸政策，堅決遏制房地產泡沫化。
除此之外，也是房地產企業已經開始調整自己的步伐，不再準備“跑步前進”了。
麵包降價了，麵粉的價格還有誰去追捧？
拿地慢了，房企們立項決策的速度也慢了。
萬科《2018年8月份銷售及近期新增項目情況簡報》顯示，“2018年7月份銷售簡報披露以來，公司新增加項目20 個。”這個數字與去年相比，少了4個。
無獨有偶。恆大和碧桂園也紛紛表態，不想再飈速了。
恆大總裁夏海鈞在香港召開的中國恆大中期業績發佈會上表示，2018年恆大的戰略將從規模型轉向“規模+效益型”，保持規模適度增長，重點注重增長質量。不再調整全年5500億元的銷售目標，下半年可售資源超過7000億元，只要賣掉50%，就能夠突破6000億元。同時，恆大也將進一步降低資產負債率。
碧桂園未來的發展將進入“提質控速”新階段：“寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升本公司管理水平。”
國務院發展研究中心研究員劉衛民表示，從土地供應的結構來看，的確應該按照不同的供給節奏，來進一步優化土地供給結構。我們應該綜合考慮城市的整體規劃、人口規劃、交通規劃等等，才能夠使土地、住房、人口包括資金等各個因素真正串聯起來，形成供求平衡。
速度慢了，路走穩了，一些虛幻的、誤解的、來不及思考清晰的事物才有時間慢慢沉澱，顯露真實。比如被快速騰飛的行業夾帶而起的那些泡沫。
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