最近，石榴叔写了多篇海外购房的文章，提醒其中的风险。
本来老南这篇，计划等石榴叔这个系列写完后，再动笔总结下。结果，上周起的一系列变化，让老南决定，提前动笔。
要知道，今年以来，不仅仅东南亚买房，连去香港买房的，老南都劝住了好几个。今天聊聊这事。
经常看老南文章的，应该都会注意到，老南长期高度关注全球利率。
上周，香港出了件事：作为香港银行的龙头，汇丰银行宣布加息。
还记得老南4月份写的，《高度警惕，时刻准备，一次有可能的股市暴跌》不？
随着美国不断加息，联系汇率制的香港，风险，正在快速积累。恒生指数，从年初到现在，一直在高位震荡。
自美国2015年底以来已经多次加息，但香港只跟随了3次，出现了息差套利空间（如下图）。
用土话说，美国加息，香港也应该跟着加息。但对经济冲击太大，所以一直按住。但因为联系汇率制度，汇率保证固定，但利息没有同步升高，所以息差空间避免不了。面对套利资金，香港金管局，只能不断的干涉汇率。
虽然家底足够厚，但整天干涉，早晚家底要耗光。所以，市场普遍预期，香港利率，按不住了，要快速随同美国上升了。
而首当其冲的，就是股市和房地产，会有巨大的压力。不过，股市毕竟流动性高，情况不对，随时可以窜。但房子，毕竟叫不动产。
下图可以看到，今年以来，香港房产的成交量（蓝线），已经上升乏力。可成交金额，还在不断创新高（豪宅成交迭起）。量价在高位的背离，往往不是好事。
根据高力国际数据，2017年，中国内地在香港购买住宅近70亿美元，2018年上半年爆降到8.35亿美元，同比大幅下降约76%。
新房7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。
二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。
如果美国9月、12月持续加息，香港的楼市、股市，都会面临巨大的压力。
熟悉香港楼市的都知道，98年后那波暴跌，套死过一代人。
所以，这轮美国加息缩表周期，正好遇上川普这个美国利益优先的，在这轮传导作用下，全球各国的日子都不会好过。
香港好歹还是东南亚区域，家大业大的，背后还有个大靠山。那些东南亚小国，这轮是死是活，真未可知。
所以，真的非常想买，那也等到明后年，说不定，会有个让你惊喜的价格。
顺便说下美国加息，这次也很好玩。
作为全球独立性最高的央行，美联储的前瞻性管理，9月、12月加息的概率，非常大。
结果，川普7月份在接受CNBC采访时，公开怼上了：对美联储加息决定并不满意，这对美国经济及竞争力可能产生影响。
要知道，美国总统公开怼美联储，真不多见。
不过川普也没说错，美国如果不断加息，对美国的企业、出口，的确不利。
可是，如果不加息，美国的通胀直往上飚，风险叠加到最后，还是要出问题。
关键，川普还在打贸易战，这可以是快速推高通胀的。
所以，为何这次2000亿的关税，正式推出时间比市场预计晚了一周，税率从25%降低到10%，原因正在这里。
最后，看下美国收益率曲线，即将倒挂，历史上，倒挂的年份，发生了什么事，川普不会不知道。
所以，大家日子都不好过，无非瘦死的骆驼比马大。
今天这篇老南想说
俗话说，一流国家做棋手，二流国家做棋子，三流国家做棋盘。
这时候，就别去棋盘国家乱买了。真要下注，也就全球排名第一和第二的两大流氓国家，值得。
或者，现金为王，等两年，等一个惊喜的价格。
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作者：南小鹏，石榴询财首席理财师，国际金融理财师（CFP）持证人，江苏省理财师协会秘书长，金融投资从业十四年，曾任海通证券高管和国资紫金所负责人。解读投资，透视风险，以理性和专业陪伴你的成长。
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