【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於全國各城市房地產市場基本面都比較瞭解。本期特推出“北京”解讀專題。
今年7月份，北京房地產市場還是暖流洶湧。8月中旬，拆哥做出“看空”的預判，目前看走勢還是符合的：
10月底，拆哥群裡，一張業主群聊天的截圖熱傳開來——朝陽區三環內某高端社區，已出現個別房源7.1萬元的單價拋售。此前房價8.2萬元左右。拆哥認為，分析問題一定要客觀全面。需要注意的是，這個樓盤房源首先三居面積在190㎡以上，此外，小區距離南側的老破小樓棟距離較近，低樓層存在一定的遮擋。
到底算不算拋售？其實這就需要精細的測算。成交均價8.2萬元——這個是中高樓層的售價，低樓層的同期公允房價估值應在7.5-7.7萬元/㎡之間的水平。但是7.1萬元/㎡ 的成交，也算是低於估值6%，也算是中等幅度的降價出貨了。
西城區最為火熱的學區商圈——德勝門外（此前，拆哥在《德勝門地產課》中已深入解析），學區價格也呈現跌勢。今年9月以前，裕中的老舊房價格普遍在13-13.5萬元/㎡，目前已大體回落至12.2-12.6萬元/㎡，個別房源已跌破12萬元。
在政策嚴厲高壓之下，北京一手的商住公寓也出現局部拋售。順義區北六環以外的50年產權商住公寓——尚峰一號，單價已回落從最高點5.3萬元/平米至3.5萬元/平米以內，跌幅為-33%。通州馬駒橋得珠江四季悅城，最高價4.5萬元/平米，現在最低已至2.7萬元/平米。通州運河核心區的萬科大都會濱江，半年前報價6.5萬元/平米，當時很多粉絲諮詢這個價格，拆哥都建議謹慎觀望。最近，“特價房”則直接喊到一平5萬元。
綜上，拆哥判斷，受北京市府東遷拉動，通州區的房價最為平穩，個別小區甚至微張；西城區學區房價格穩中有降；多校劃片大限下，海淀和東城房價疲軟；同時，朝陽區是本輪降價房源其中出售的區域，可能存在一定的買入機會。
當然也不必太悲觀。在大多數人悲觀的時候才會出現底部，如果有50%的人不悲觀就不會有08、11、14年的大跌了。
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