【按】作为你家城平台创始人、全国知名房产专家，拆哥对于全国各城市房地产市场基本面都比较了解。本期特推出“北京”解读专题。
今年7月份，北京房地产市场还是暖流汹涌。8月中旬，拆哥做出“看空”的预判，目前看走势还是符合的：
10月底，拆哥群里，一张业主群聊天的截图热传开来——朝阳区三环内某高端社区，已出现个别房源7.1万元的单价抛售。此前房价8.2万元左右。拆哥认为，分析问题一定要客观全面。需要注意的是，这个楼盘房源首先三居面积在190㎡以上，此外，小区距离南侧的老破小楼栋距离较近，低楼层存在一定的遮挡。
到底算不算抛售？其实这就需要精细的测算。成交均价8.2万元——这个是中高楼层的售价，低楼层的同期公允房价估值应在7.5-7.7万元/㎡之间的水平。但是7.1万元/㎡ 的成交，也算是低于估值6%，也算是中等幅度的降价出货了。
西城区最为火热的学区商圈——德胜门外（此前，拆哥在《德胜门地产课》中已深入解析），学区价格也呈现跌势。今年9月以前，裕中的老旧房价格普遍在13-13.5万元/㎡，目前已大体回落至12.2-12.6万元/㎡，个别房源已跌破12万元。
在政策严厉高压之下，北京一手的商住公寓也出现局部抛售。顺义区北六环以外的50年产权商住公寓——尚峯一号，单价已回落从最高点5.3万元/平米至3.5万元/平米以内，跌幅为-33%。通州马驹桥得珠江四季悦城，最高价4.5万元/平米，现在最低已至2.7万元/平米。通州运河核心区的万科大都会滨江，半年前报价6.5万元/平米，当时很多粉丝咨询这个价格，拆哥都建议谨慎观望。最近，“特价房”则直接喊到一平5万元。
综上，拆哥判断，受北京市府东迁拉动，通州区的房价最为平稳，个别小区甚至微张；西城区学区房价格稳中有降；多校划片大限下，海淀和东城房价疲软；同时，朝阳区是本轮降价房源其中出售的区域，可能存在一定的买入机会。
当然也不必太悲观。在大多数人悲观的时候才会出现底部，如果有50%的人不悲观就不会有08、11、14年的大跌了。
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